任志强：以限价为主的调控 称好的都是“嫖客”

黄怒波谈商业地产：反腐后一些高端餐饮业交不起租金

亚布力中国企业家论坛2013年夏季高峰会于2013年8月23日-25日在合肥举行。8月23日，在下午举行的《可持续发展论坛楼市十年：意愿和方法》上，中坤投资集团有限公司董事长黄怒波对反腐对商业地产的影响时表示，反腐之后一些高端的餐饮业现在也交不起租金，传统的商业现在面临极大的问题。

以下是文字实录：

黄怒波：在这做一个讨论也是老话题了，我想讲的很具体。我们后来分化到一个做商业地产，一个做旅游地产。现在的体会，原来有一个误区，商业地产持有越多越好，这是好多人商业地产的经验借鉴。原来的算法，我是老板，我定调中国经济还得发展，无论如何物业的增值价值要超过金钱的价格利息，这么一个判断。再一个方面忽视了流动性。

我们国家的金融体系问题在哪呢？对我们大型商业物业建设过程中，我们的投资都是用短期贷款，投完了长期持有。这个经济走下坡的时候立刻出了问题。在资金的问题上，大型的商业突然发现一个大问题，商场，突然电商来了。我前几年说的时候，后来有人骂我，你懂什么呀，永远电商不可能代替掉传统商业，尤其奢侈品带着走来走去。现在看来电商的杀伤力大大地大于我们想象。比如大型的商场，传统的百货业永远不会再有生命力。像服装类日渐调令餐饮业也是大问题，反腐之前它的问题是整个餐饮成本都在上升，人力成本越来越上升，感官越来越严，地沟油不敢用了，餐饮业利润两头挤，带来的问题就是交不起租金，你叫他走，再来一个更不如他。………

反腐之后一些高端的餐饮业现在也交不起租金，传统的商业现在面临极大的问题。这是要在传统的商业思路里边转型做商业地产的人这是个借鉴，我们一定小心一点，考虑到整个游戏规则完全改变，我们要避开。

往哪里走？当然在北京来说，像我们大公司三环突然发现它有一个优势，可以改写字楼。为什么？经济发展太快。像海淀区，四环五环以内目前没有写字楼资源了，但是企业的成本都在需要，所以我们商场里边几万平米写字楼租的相当快。比如商场的平均租金，建筑面积三块钱，写字楼就到五块八块，这是一个新的动向。当然最近大的动作，下决心把现有的大公司改成写字楼。政府也高兴，我支持你政策，大企业进来我给他补贴。有个企业进来，政府居然补贴五千万，他进我这个地方。

当然在四环以内，像北京的资源，写字楼目前都稀缺，没有新的供给了。

总体来看，商业地产下一步发展，跟各位探讨，我的意见，传统商业模式永远过去了。我们真的不能按照过去的招商，哪怕奢侈品，奢侈品我上次跟银泰谈，奢侈品现在也不行了。他们说奢侈品永远不可能上线，现在我认为半年内、一年内奢侈品同时又在线下，又在线上，这是巨大的变化。这个方面给各位交换一下最近的想法。

旅游地产是一个新兴的东西，城镇化。旅游地产有一个问题，它真的是要持有。旅游地产的特点业态丰富持有。再一个要有投资期，没有快进快出的可能性。很多人一说不行做旅游吧，把旅游地产想象的盖别墅卖。盖别墅卖有问题。现在所有的地方必须满足容积率一的要求，你绷想作出高品质过去零点几的品质来，怎么办？一定是综合性的，朝文化消费和别的消费走。今天我跟增生探讨，他做养老地产，跟广昌也在探讨，在度假地产，这个领域是新型的往前走21世纪的领域，需要另外的专业知识。当然地还是主要的。

总体的项目这么多，我对不动产的看法在中国有很大的空间，这个空间要仔细一点，过去的想法中国经济永远往上走，我持有的物业价格一定会涨，无限的涨，这个想法是要放弃掉。我们一定要记住，手里一定要有一定的现金流，这是我以后的重大的经验和教训。