武汉公布房价控制目标:房价涨幅低于收入增幅

图为：光谷步行街，夜幕下的楼群(CFP图)

落实“国五条”，武汉公布房价控制目标——今年房价涨幅低于居民收入实际增幅

昨日下午，赶在“大限”之前，“国五条”在武汉终于落地——武汉市公布了今年的房价调控目标：今年全市的新建住房（不含保障房）价格同比增幅，低于全市居民人均可支配收入的实际增幅。其中，“实际增幅”是指剔除了CPI增幅的数据。

另外，“国五条”中的二手房个税、二套房贷等其他调控细则，武汉也将陆续发布。

武汉市房管局表示，统筹考虑武汉市经济发展目标、人均可支配收入增长速度、物价水平和居民住房支付能力等多方面因素，按照“保持房价基本稳定”、“保持房地产市场持续健康发展”的原则，提出了上述年度新建商品住房价格控制目标。

2012年，武汉市城市居民人均可支配收入增速为14.0%，CPI上涨2.8%，居民可支配收入实际增幅为11.2%。按今年的政府工作报告，2013年全市城乡居民收入目标增速要高于12%，CPI涨幅控制在4%以内。

去年，武汉商品房销售均价为6947.08元/平方米，同比上涨1%；其中，商品住房销售均价为6349.74元/平方米，同比下降1.01%。而去年，武汉市房地产市场创下了历年的销量新高，全年销售住宅134953套，同比增长24.73%。

解读

今年控制将更为严厉

武汉市房管局相关负责人介绍，相比上一轮公布的房价控制目标，此次目标更为严厉。

2011年的一季度，根据国家宏观调控的要求，武汉市也出台了房价控制目标。当年的目标是：房价增幅低于全市年度生产总值和居民人均可支配收入的增长水平，“就低不就高”。而根据武汉市的《政府工作报告》，今年经济社会发展的主要预期目标，是生产总值增长12%以上，城乡居民收入增长与经济发展保持同步。这意味着，当年武汉房价增幅要控制在12%以下。

而实际上，通过限购、限贷等调控措施，2011年武汉房价最终上涨3.72%，远低于GDP和人均收入12%左右的涨幅，房价控制目标完成；2012年，武汉市虽然没有发布房价控制目标，但商品房价格微涨1%，商品住宅价格微跌1.01%，也远低于GDP和人均收入增幅。

今年的房价控制目标中，统计范围剔除了保障房，是其更为严格的一个信号。近年来，各地保障房大量上市，对商品房价格起到了“拉低”作用。以武汉为例，去年保障房成交占总量14%，当年武汉官方房价6349元，但若剔除保障房，实际成交均价约为6900元。所以，剔除保障房因素，更能直观显现出武汉商品住宅的走势。

另外，今年首次提出房价涨幅低于居民人均可支配收入的实际增幅，考虑了人均可支配收入中的CPI因素。扣除CPI因素后，房价控制目标的空间进一步压缩。

控制目标并非“指导价”

随着多个城市陆续公布房价控制目标，有居民担心，目标都设定了涨幅上限，会不会有开发商认为只要定的房价不超过这个数字就可以卖房？事实并非如此。制定一个房价涨幅上限，不等于开发商可以随意涨价。

武汉市房管局表示，国务院要求发布房价控制目标，目的是不让房地产市场大起大落。房价控制目标可以是涨，也可能是降，去年武汉市住宅均价还出现了小幅下跌。

武汉市房管局认为，目前的房价控制目标，符合武汉房价基本稳定原则。当前，武汉市处于建设“国家中心城市”、实现跨越式发展的关键时期，全市经济发展、房地产市场正处于持续增长阶段，按照房价基本稳定的要求，制定这一目标，符合武汉经济发展现状。

“今年控制目标不难实现”

这个房价控制目标如何实现？

武汉市房管局表示，武汉市仍将积极推进保障性安居工程建设，严格执行限购和差别化信贷税收政策，坚决抑制投资投机性购房，全面强化市场监管，引导居民理性消费，稳定市场预期，保持价格基本稳定，努力实现控制目标，兑现承诺，取信于民。

记者了解到，今年全市将加大对房地产市场的价格监管，以及明码标价执行情况的检查。根据目前商品房预售方案要求，开发商在预售楼盘前，必须向房管部门申请备案一个楼盘预售方案。方案中要包括楼盘的详细资料和具体到每一套房的价格。备案后，房价不能随意变动；如果想涨价，需要再次备案报批。

而“国五条”中也明确规定，今年起，各地继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售，对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。这意味着，各地房屋主管部门，将更能有效使用“限价”这一工具。

不过，去年，武汉土地成交面积增长43.8%，房地产开工面积也有明显好转，市场整体供应有所增长。目前，武汉可售房源消化时间在8-9个月，整体供需维持平衡，将促使开发商定价更为合理。

省社科院经济所副所长叶学平认为，随着汉版“国五条”后续细则的发布，调控效果释放，房价上涨将进一步放缓，甚至回调，今年控制目标不难实现。

影响

市场走向看执行松紧度

“国五条”细则的落地，将对武汉房地产市场带来什么影响？

戴德梁行房地产顾问（武汉）公司总经理杨良军认为，新政纷纷落地，短期内对武汉新房市场肯定有一个冲击。3月份，政策恐慌效应带来的成交量暴涨后，4、5月份肯定会有一个回落。

不过，“国五条”出台之前，市场普遍预期政策会非常严厉，从目前全国各个城市发布的本地细则看，并不如想象中那么严厉，后续房地产市场走势仍旧要看执行的松紧程度。杨良军表示，他对武汉房地产的中长期走势仍旧看好。

而知名财经评论家叶檀接受记者采访时也认为，看好武汉作为中部中心城市的发展潜力，武汉房价相对合理，长期来看，还处于上升周期。

二手房交易已经放缓

昨日武汉公布房价控制目标，但令市民关注的二手房按差额20%征收个税的政策，并没有出台本地化细则。这也使得此轮调控中，二手房市场迎来时间最长的政策缓冲期。

不过，记者了解到，相对于上个月前20天二手房市场的交易火爆，从3月底开始，二手房市场虽然过户量仍居高不下，但新增交易有所下降。

21世纪不动产武汉区域市场研究总监黄蕾介绍，从3月底开始，因个税带来的火爆交易有降温趋势，店里的经纪人虽然还忙着帮买卖双方过户，但新增的成交已经减少，店面成交量开始回落到正常时期。

业内人士分析，虽然个税细则还未出台，但二手房市场的交易高峰期或将过去。

各地房价控制目标

北京：与2012年价格相比保持稳定

武汉：低于人均可支配收入实际增幅

深圳：低于人均可支配收入实际增速

重庆：主城区低于城镇居民人均可支配收入实际增幅

青岛：明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅