国五条收紧投资渠道 大型房企加码商业地产

今年3月，新出台的国五条及其细则规定从严征收20%个税，从二手房交易环节进一步收紧了住宅产品的投资投机渠道。在越发从严的政策限制下，越来越多的投资与投机需求被挤压出住宅市场。在新一轮调控背景下，商业地产作为房企规避调控的“蓝海”，正成为房企转型的重要方向，嗅觉敏锐的投资者们发现了此中迹象，早已将目光转向了商业地产。

亚豪机构：大型房企适度转型

据亚豪机构统计数据显示，2012年，北京商业地产成交一直保持强劲增长态势，并在第四季度达到全年成交峰值。受春节影响，2013年一季度商业地产成交环比虽有所回落，但同比仍实现大涨。统计数据显示，2013年一季度北京商业地产成交面积达109.65万平米，比去年同期上涨63%，成交套数9901套，同比大涨103%。

亚豪机构副总经理高姗分析，近两年来，国家调控重点始终放在保刚需、稳改善、抑投资投机需求上，限贷限购政策成为一大强力手段，而2013年3月新出台的国五条细则从严征收20%个税的规定，则从二手房交易环节进一步收紧了住宅的投资投机渠道。在越发从严的政策限制下，越来越多的投资与投机需求被挤压出住宅市场。如今民间资本投资渠道相对狭窄，导致流动资本流连房地产市场，而北京庞大的住宅建设需求与人口购买力为商业地产提供了巨大的潜在商机，因此在不限购不限贷的政策利好推动下，部分投资需求转而流入商业地产领域，导致商业地产成交量持续攀升。预计未来，在市场经过对政策的反应及消化期后，写字楼、商铺等商业地产有望成为房地产市场新的增长点，吸引更多的中小投资者进入。

今年年初， 包括万科、龙湖、招商在内的多家大型房企相继宣布对商业地产领域加码。在当前住宅去投资化的政策取向下，住宅产品的客群正在经受不断的冲击与挤压，单一的住宅产品线将为企业带来更多的不可控因素，企业经营风险也由此加大，因此，在楼市调控常态化、房地产行业集中度提高的背景下，积极稳健的调整产品结构，多元化经营以谋求新的增长点，成为众多企业战略调整的方向。在进军海外市场与深耕品牌影响力的同时，商业地产、工业地产、旅游地产以及养老地产等领域也被越来越多的企业所涉猎。其中，随着经济发展、人民收入水平提高及中国城镇化进程的加速，商业地产的发展空间更为巨大。在住宅去投资的调控取向下，销售型商业将吸引更多的投资需求，有望为房企开拓新的资金流转渠道，而持有型商业经过中长期的稳健经营，一旦发展得宜，将成为企业持续盈利的保证。商业地产作为房企规避调控的“蓝海”，正成为房企转型的另一个重要方向。

21世纪不动产：投资者目光转移

新“国五条”提出从严征收20%个税的规定，再次显示了中央政府对去除住宅投资化的政策取向，投资者们纷纷转战商业地产。

据21世纪不动产监测数据显示，截至2013年3月10日，今年北京网签总量为12002套，其中商业、写字楼成交量占759套，占比6.3%，环比上月上涨了320.5%。

据21世纪不动产北京融科橄榄城门店工作人员介绍，最近一段时期，业主将手中多套住宅变卖后转投资商业的现象确有明显增加。正在店内咨询的业主李女士表示，2010年以来的这轮调控，不管是限购、限贷，还是从严征收20%个税，以及传闻中的房产税，都表明投资住宅已经越来越没有空间了。她想将手中两套以上的房屋变卖，然后转投到商业。现在是一边挂牌出售住宅，一边寻找合适的商业地产。据了解，北京朝阳、大兴区域卖住宅买商业的比例也有较大比例增长。

21世纪不动产北京区域总经理寇海龙认为，大家不必再怀疑国家去除住宅投资化的方向了，而商业地产关系到消费，即使不会鼓励，也不会有太大的政策变化， 商业回报时间长而稳定，是值得考虑的投资目标。另外，他表示，随着有多套住宅的业主逐步释放出一批房源，一定程度上可以缓解目前房源紧张的局面，而供应的增加也有助于缓和或平息一路飙升的房价涨幅。

美联市场研究部：商办投资悄然兴起

在一波严过一波政策背景下，投资投机需求在住宅市场已经基本绝迹，所以人们自然就把目光集中在了不属于限购类型的“商办”物业上。成熟大型社区的商业配套以及成熟商圈写字楼都是投资者们追逐的对象。同时，宏观经济的平稳发展也为中小型企业带来勃勃商机，在扩张需求下，原有的写字楼数量规模已经造成了市场上供不应求的局面，为投资商办的未来带来一抹亮色。在商办投资兴起现象的侧面，我们也可以看到，不定产投资始终在大众心目中占有重要地位，同时也折射出金融领域个人投资渠道的狭窄。

虽然投资商办类型物业是投资不定产的方式之一，但在限购之前，与投资住宅的回报率相比，投资商办一直不被大众看好。以办公物业为例，在2011年限购元年，办公物业类型成交量占整体新建商品房成交量的12.5%，到了2012年，这一数据达到16.2%，虽然在占比上仅有3.7%的增幅，但是从2011年到2012年，办公物业类型成交量同比上涨52%。从19641套飙升至2012年的29847套。而目前住宅市场投资形势让投资者一筹莫展，商业办公地产投资正悄然兴起，商办越来越受到投资者的青睐。

首经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池：

或成行业转型突破口

从业态上看，近年来新增的商业地产多以城市综合体为主。它集商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、娱乐、旅游和交通等多功能于一体。

住宅产品限购后，开发商一直在寻求转型，房地产业态也呈现多元化发展趋势，包括园区地产、商业地产、旅游地产、养老地产等。写字楼等商业地产已成为房企转型的方向，也是投资者们投资的重要对象。

但商业地产的投资风险与住宅产品相比要大，同样其需求弹性也比住宅地产大，因此投资者们在出手时需更加谨慎。而当前在新一轮政策调控下，相比住宅商业地产存在一定的政策利好。在房地产调控政策趋于常态和大力保障房建设的大背景下，中国房地产行业新的突破和转型势在必行，商业地产或可成为房地产行业转型和突破的一个重要方向。