从三大现象读懂武汉楼市

现象一：历史销售最旺的3月和第一季度

3月武汉商品住宅保持了供销两旺势头，累计成交14174　套，较2月的7015　套增长一倍有余，也高于去年3月的11149套，成为史上最红的3月。

3月全市均价6670　元/平米(包括远城区，保障类住房)，较2月小幅增长。如剔除保障类住房因素，则全市均价6800　元/平米，10个主城区均价为8130　元/平米。事实上，从2012年起，主城区商品住房成交均价从未低于8000元/平米。

至此，今年一季度，武汉住房成交3.45万套，较2012年一季度的2.35万套增长47%，也是历史同期销售最旺的一季度。(注：目前统计范围较此前增加了远城区数据。)

湖北中原地产刘文涛认为，这段时间武汉楼市成交大涨、价格微涨，主要是因为去年底以来，商品住房库存量及新建量减少、而需求并未减少所致。

某机构研究总监李国政则指出，2012年武汉楼市“刚需为主”和“加量少加价”的特点鲜明，也是武汉楼市创造历史性成交记录的根本原因，而这一大趋势短期难改变。

现象二：开盘去化率和中档房销量提升

据某机构提供的数据，3月份武汉有42个项目共推出6178　套新房，开盘当天销售3026套，去化率49%。万锦江城、保利心语、保利香槟国际等7个项目的去化率在80%以上。

从3月武汉楼市销售十强榜单看，10强累计成交2573套，占全市总量的15%;从价格区间看，10个项目均在9000元以下。

值得一提的是，10强中有8个项目为保利、福星惠誉、中海、百步亭等中国房地产百强企业开发，保利在南湖的三个项目保利心语、保利中央公馆、保利公园九里同时上榜。

此外，当月成交均价在万元以上的项目累计成交1050套，其中百瑞景、长航蓝晶绿洲、福星惠誉国际城成交套数居前三位。

总的来说，一季度推盘项目62个，新增房源1万套，当天销售5243套，整体去化率52.43%，同比去年有所提高。销售9成以上的楼盘中，不乏一些价格过万的项目。

房地产专家梅水雄表示，武汉本地公积金新政收紧和改善型需求比较旺盛，是开盘去化率和中档房销量双双提高的两个重要原因。

现象三：早买比晚买好的“赶末班车”心理

3月初开始“新国五条”、武汉公积金新政等调控措施纷纷出台，部分买房人为了赶末班车抓紧时间办理网签，也推高了整个市场的集中成交量。

另外，在北上广等一线城市房价上涨加快的情况下，有部分买房人担心房价继续猛涨，于是提前出手。

最近几年，特别是2010年以来，楼市调控的政策性红利往往在年初释放，一旦两会开完、执行细则落地，则开发商推盘加快，市场供应增加，刺激了成交走高，使得“金九银十”的传统旺季前移至“金三银四红五月”。

今年3月起，从中央“新国五条”出台到地方版细则开始执行期间，存在一个时间差。而在这段时间里，趋利性购房现象在武汉非常突出，因为武汉市出台的房价控制目标暗示着，今年房价涨幅只要低于人均可支配收入就行，也就是说，早买房好过晚买房，价格“更划算”。

湖北房地产经济学会专家委员殷跃建认为，楼市调控催生的趋利性购房现象表明，中国的楼市还是政策性市场。

趋势展望

今年房价怎么变化?

殷跃建坚持他此前发表过的观点，即武汉去年领先于全国各大城市的土地供应量，会在一年后逐渐转化为领先于全国各大城市的新建商品住宅供应量，这使得到今年底、2014年初不存在供小于求的情况，房价整体走势以平稳为主，而远城区有可能出现微跌。

刘文涛的观点是，今年之内，武汉市房价会呈现先扬后抑的走势，下半年新房供应量一旦上来，涨幅难以超过上半年。但是到2015年，武汉三环以内的房价或能超过万元。

市场

回顾3月武汉楼市，我们会发现，这是史上最红火的月份：商品住宅成交套数再创新高，成交均价环比上涨，不少项目开盘去化率提高，中档盘销量提升，市民甚至出现恐慌性购房的现象。而这一切，既跟“新国五条”有关系，还跟更多因素有关系。