调控细则出台利好商业地产

不管是限购限贷、提高二套房首付，还是征收“差价20%的个人所得税”，或是刚刚新鲜出炉的粤版“新国五条”细则矛头所指的都是住宅交易市场。对商业地产而言，依然不受限购、限贷等政策影响。对商业地产的市场而言，没有消息就是好消息，“国五条”反而成为商用物业投资的助推剂。

业内人士分析，随着住宅限购、限贷等调控政策持续从紧，将进一步把更多的投资需求从住宅转向商业地产，有望进一步拉动广州写字楼、商铺和商用公寓需求。而另一方面，随着广州城市经济的高速发展，在住宅开发持续受限之下，越来越多的发展商将转型商业地产，广州的商业地产市场也暗藏着泡沫化的隐忧。

一季度商业地产成功复苏

3月25日，广东新“国五条”调控细则才呱呱落地，就引发网上的激烈讨论，不少网友甚至笑称，粤版细则只是转发了中央的微博然后@了“广州、深圳、佛山、珠海”这四个城市。此次细则在政策上并没有太大的变动，主要还是强调保持房价稳定。

“国五条”对商业地产的利好是立竿见影的，实际上，早在细则“新国五条”细则出台后的首个周末，番禺商业公寓项目敏捷上品公馆二期开盘，推出400多套53-114平方米的LOFT公寓，借着国五条的余波，商家开售当日就称消化近九成。该项目便是“国五条”出台后公寓市场火爆的缩影。据开发商提供的数字显示，该项目二期开盘当天就吸引了1000多名准业主到场，由于二期主力产品是一期最为畅销的53-58平方米小户型复式单位，因此开盘不到两小时便去货近九成，创下5亿的销售业绩。

除了商业公寓，商铺同样也受到投资客的追捧。增城万达广场中央商务金街目前已经吸引了银行及金融机构明确进驻意向。据了解，广州增城万达广场最后一期商铺产品——中央商务金街160-240平方米复式铺王也已经成功售完。此前广州南站首个商用项目时空壹号开盘，一天就称交易额超10亿元，广州商业地产火爆程度可想而知。据记者了解到，2月广州一手写字楼成交十强榜上清一色是公寓项目，前8名都是番禺、增城、花都，均价最便宜的两个公寓项目录得的成交均价只有每平方米七八千元。而随着3月新货供应量的增大，加上“新国五条”政策拉动，三四月广州一手写字楼和商铺的成交量已经出现了今年首个高峰。

根据仲量联行发布的最新研究报告，2013年第一季度，在住宅出台新政的背景下，广州商业地产呈现复苏缓慢的迹象，其中甲级写字楼租金15个月来首次止跌回升。仲量联行发布的《2013年第一季度广州房地产市场回顾》报告指出，一季度广州甲级写字楼市场需求仍以成本节约型为主，但空置率下降和询盘量增加，一定程度减缓业主的压力，租金现回稳，一手售价高企，成交出现轻微下降。在供给方面，一季度广州甲级写字楼无新增供应，全市总存量保持340万平方米。2013年有个别项目推迟至2014年落成，预计2013年全年将有新增供应量45万平方米。

在需求方面，一季度甲级写字楼租赁市场受2月的农历新年空档期和新供应短缺的双重影响，净吸纳量仅为2.7万平方米，是自2008年四季度以来的最低点。尽管如此，但由于本季无新增供应，整体空置率仍微降0.8个百分点至11.8%。

商业地产开发竞争加剧

此外，仲量联行报告中也指出，由于限购持续，商业开发力度加大，加剧了商业地产的竞争，促使开发商向商业地产转型。“限购政策刺激供应量持续走高，成交量将趋于稳定。”仲量联行分析，2013年的商业存量土地将陆续被开发，供应量也会持续走高。市场供大于求凸显，商业办公室以投资为主的物业，需求存在一定刚性，投资者将密切关注投资回报率，优质商业受投资青睐，同质化竞争加剧。仲量联行预计，2013年成交量趋稳。另一方面，随着供应量的持续增长、成交量稳定，供求关系出现失衡，导致成交均价出现下滑。“开发商急需消化库存，价格因此出现松动。”

仲量联行预计，随着商业办公市场竞争加剧，成交均价下行空间放大，2013年成交均价会小幅下滑。关于商业地产后市，仲量联行也指出，50平米以下物业仍是市场热销产品，商业办公市场仍以中小型投资客户为主。值得一提的是，近些年备受关注的有关“商业地产泡沫”的问题，仲量联行广州战略顾问部总监唐文杰认为，短期来看，商业地产必将出现泡沫。不过，中长期来看，商业地产这种泡沫化的嫌疑只是整个商业地产发展过程中的片段，并不会长期持续。

专家提醒，对于“国五条”细则发布后的利好形势，普通投资客也不可盲目入市，要入驻公寓地产市场也需要十分谨慎。在选择物业上可以与商业地产的判断方式一样。首先一定要看地段，例如周边是否有大型商业发展区、办公区域等，是否存在租赁市场的需求或者二手市场的需求。相比较而言，越靠近市中心、越便利的地方就越利于投资，靠近商业区的地段作为第一首选。如果是想用于出租的话，哪个地区的白领最集中，就去哪一个地区买楼。

此外，对于商业地产市场，不少业内人士早有担忧有泡沫的隐忧，最近几年中国的商业地产市场涨得实在太快了，根据最新房产市场投资数据显示，广州高端商务公寓的年收益正以8%-10%的幅度递增，在吸引大批投资客投资商务公寓的同时，能否找到买家“接盘”也值得怀疑。专家分析，目前对住宅市场持续从紧的政策，预计将进一步推动商用物业需求，写字楼未来的发展势头还会更旺，而市场的成熟程度和需求量还远远没有和发展速度同步。