房企销售排行榜数据水分渐多 合作项目应打折扣

随着海外投资房产趋热，其他国家房贷利率水平越来越受到关注。

证券时报记者盘点了一些海外房产投资热门的国家和地区的房贷利率，发现除了澳大利亚房贷利率与国内比较接近外，其他国家的房贷利率水平普遍低于国内，许多国家房贷利率在3%以下，与国内高房贷利率、高房价形成鲜明对比。

国内房贷利率最高

今年以来国人海外投资房产热情高涨，吸引了大量海外房地产开发商来中国推介项目。据北京房展组委会国际部总监魏克非介绍，今年北京春季房展会海外项目同比增长60%以上，海外项目占比一半。

此外，正在筹备的北京秋季房展会已经接到不少海外项目报名参展，一些品牌开发商亦开始布局海外市场。今年2月份，万科与美国当地一家房地产公司达成协议，共同开发旧金山的一个公寓项目，首次布局北美市场。

3、4月是各上市房企发布年报的季节。从销售数据看，2012年销售金额超千亿元的房企为万科、绿地和保利地产三家，销售规模超过百亿元的房企超过了53家，比2011年的42家增加了11家。

历来，销售规模都是评价房企实力的“硬指标”，然而，从今年年报数据来看，这个“硬指标”越来越不能反映房企的真实实力，需要以包括利润率、财务健康度、销售收入、收入结构等综合指标来对房企进行更加客观的评价。

销售数据的“水分”

在各房企纷纷发布年报之前的1月份，就有机构发布房企销售排行榜，该销售排行榜仿佛成了房企“硬实力”的唯一标准。然而，这些数据往往有出入。例如，中海外最终公布的销售额与此前某机构发布的销售排行榜的数字有39亿元的出入，而绿城中国相差36亿元，雅居乐相差22.7亿元，华润置地相差22亿元，华夏幸福相差21亿元。

由于上市公司通常在3、4月份发布年报，而此时由于关注兴奋期已过，以前的销售排行榜也就没有引发更多的关注。

此外，相比五六年前的销售数据，当前各房企销售数据的“水分”渐渐增多，也使得销售规模的数据越来越不能真实反映一个企业的实力。

所谓“水分”，并不是说房企销售数据造假，而是目前房企之间的合作越来越多，真正归属于公司的权益销售金额要打个折扣。

这个折扣有多大？龙头房企万科是与其他房企合作开发项目而闻名。在万科2012年年报当中，这一点得以清晰体现，当年万科新增的78个开发项目中，有47个属于合作开发项目，以建筑面积计算，万科拥有的权益建筑面积仅占全部新增项目总规划建筑面积的77%。因此，业内分析人士普遍认为，万科2012年1412.3亿元的销售金额并未刨去非权益收益。

在业内，还有两家房企在去年进行了广泛的“联姻”，大规模合作开发使得两家企业在2012年的销售排行榜上大踏步前进。绿城中国2012年销售额达到546亿元，同比2011年增长幅度达到54.7%，由2011年的第12位跃升至2012年的第7位；融创中国则从2011年的第18位升至第12位。

而这两家公司的销售数据有重复计算的嫌疑。如果按照权益销售额来计算，该两家公司的亮丽业绩恐怕要大打折扣。2012年绿城中国546亿元的销售额中，归属于绿城的权益金额仅为289亿元。如果按照权益销售金额来发布一个“权益销售榜”排名，绿城的排名应在16名左右；融创中国2012年356.4亿元的合约销售额当中，归属于公司的权益合约金额仅为283.5亿元。

行业利润下降

值得注意的是，房地产企业在销售额大幅增长的同时，利润却呈加剧下滑的趋势。中国指数研究院数据显示，2012年500强开发企业净利润均值为4.34亿元，同比下降18.64%。

纵观房企2012年的年报，绝大多数的毛利润率数据在下滑。以利润率领先业界的中海外为例，2012年毛利润率为38%，首次跌至40%以下。行业领军者万科的利润率则下降至25%，以走高端路线而闻名的绿城2012年的毛利润率仅有29.2%，甚至低于众多以高周转和“刚需”产品为主的房企的利润水平

这与绿城大幅度提高合作开发比例有关，合作开发就不得不与合作伙伴分享利润。绿城与融创的合作，大幅度提高营销费用也是其利润率大幅下降的重要原因。因为同样的原因，融创的毛利润率也从2011年的33.6%下降至2012年的25.8%。恒大地产更是因利润率大幅下滑而宣布上市以来的首次暂停派息。

行业利润率普遍下滑与外部环境有相当大的关系。房企融资成本上涨、土地价格连年上涨，地价在房企成本中占比越来越高，劳动力价格、原材料价格使得建安成本上涨速度在近年来保持高位。而随着调控的深入，房地产企业承担的税费成本也呈逐年上涨的趋势。开发门槛的提升，成本的普遍上涨，加上调控对房企销售的影响，使得行业利润率普遍下滑。

而这种下滑的趋势在可见的未来还看不到停止的迹象，在外部政策环境没有实质性改变，土地、税费、融资、建筑成本、人力成本持续上涨的条件不会发生变化的情况下，行业的竞争未来将会持续加剧，行业平均利润率也将会持续下滑。

当然，在利润率普遍摊薄的趋势之下，也有房企将会保持较好的发展后劲。这与这些企业适应市场及时进行产品结构和策略调整不无关系。

房企分化加剧

利润率的下降对房地产企业惯有的“拿地开发，卖地回笼资金”的商业模式是一个重大的挑战，迫使不少开发商从产品结构、区域布局以及发展策略上进行彻底地变革。商业模式的创新和结构调整已经成为摆在房地产企业面前的头等大事。这也是当前房地产企业纷纷向商业地产、产业地产、旅游地产、养老地产“投石问路”和大规模转型的重要原因。

而各个房企的这种调整方向、速度和力度的趋势，也正加速房企的分化。

当然，出于对结构调整所需要付出的成本和风险的恐惧，以保守主义的态度坚持以往路径，在产品的结构上进行机会主义调整的房企仍然占大多数。简单地说，就是现在什么好卖就卖什么。调控导向支持“刚需”，就大幅增加“刚需”产品占比。在三四线城市销售遇阻、一线城市销售火爆的时候，就从“逃离北上广”变成“杀回北上广”。但由于房地产行业的特殊性，这种调整从开始到产生结果，至少要以“年”为计量单位。因此，这些机会主义的调整仅仅是对市场的短期应激式反应，对提高企业应对未来市场的竞争力并无太多帮助。

当然，过于激进的调整也可能会让企业面临相当的痛苦，也会伤害企业的品牌和累积的客户群。SOHO中国在向持有商业物业型开发商急剧转型之后，其销售业绩就大幅度下滑，并因此在资本市场表现不佳，可见很多投资者对过于激进的转型并不看好。

在及时进行战略调整与保持业绩增长之间保持平衡，不保守，不激进，这才是当前应对市场剧烈变化的可行策略。

龙头房企万科，在适应市场需求的“刚需”产品上的努力有目共睹，万科投入足够强大的研发能力，不断推出或改进产品性能。据媒体报道，万科已经确定在北京项目进行超小户型创新实验。

龙湖地产则可以说是在结构调整当中走得最为稳健的房企代表，在长远利益跟资本市场要求之间掌握了较好的平衡。2012年，龙湖把握拿地窗口期，底价拿到多宗更靠近城市中心区域的土地，抗风险能力进一步增强，在产品结构上则提高了“刚需”及首次改善需求产品的比例。

在此基础之上，龙湖开始了向自持商业物业的“香港模式”转型，稳步增持商业物业。向“包租婆”转型，让商业地产租金带来的长期稳定现金流成为企业的重要收入源，是诸多一线房企的共识，包括万科、中海外、保利地产在内，都在提高自持商业物业的比例。