租金连涨10季度 增速仅次北京 武汉高端写字楼一房难求

原标题：租金5年涨一倍，增速仅次北京；供应量持续猛增，未来可能过剩武汉写字楼量增价涨存隐忧

图/本报记者万多

过去的三年多里，武汉写字楼市场搭上了经济发展的快车：从2009年开始，武汉写字楼市场平均租金出现连续上涨，增速在国内仅次于北京市。写字楼销售、租赁的火爆，跟住宅的限购有一定关系，但更多的是武汉经济实力增强、经济地位提升的表现。近三年来，每年都有大量企业进驻武汉，他们对甲级写字楼的需求很大，有些企业不得不排队等待，一房难求。

想进甲级楼排队就半年

4月28日上午，记者来到汉口的新世界中心写字楼。从一楼大厅的铭牌上可以看到，这里入驻的企业以跨国公司华中总部、国内大企业总部、高科技公司等企业为主。

在物业租赁中心，记者以租赁150平米左右办公场所为由咨询租赁事宜。物业顾问在仔细了解了企业类型、租赁需求后，很抱歉地说，目前写字楼已经满租，记者可以登记租赁需求，等待老租户退租后再看。

在租赁登记表格上，记者看到，前面已经有多家企业在“排队”。最近登记的是一家总部位于上海的设计公司，备注里填写的是：租赁面积500平米左右，在详细信息中，该企业标注的员工人数是50人。

物业顾问告诉记者，排队入驻已经是这里的常态，只有老租户退出后，才有新的空间租给排队的企业。至于要等多长时间，谁也说不准。

去年，国内一家专业地产网站在排队等待半年后，才成功进驻这家甲级写字楼。该公司总经理徐先生告诉记者，此前公司刚落户武汉时，在菱角湖一幢乙级写字楼办公，但周边交通不是很方便，商务氛围也不够浓厚，他们边租边寻找新的场所，作为甲级写字楼，新世界中心是外来企业在武汉首选的办公地之一。

当日中午，记者来到新华路与江汉北路交会处的浦发银行大厦，这也是一幢落成仅三年的甲级写字楼。记者走进一楼大厅时，写字楼出入口并没有出现人来人往的热闹场面。但出乎意料的是，这里也没有空余面积可租。

大堂物业部的服务人员告诉记者，浦发银行大厦常年满租，如果需要租赁写字楼，可以关注业主们的出租信息。原来，该项目是“开发方持有+少量散售模式”，开发方和大客户自用了主要楼层，散户整层购买的居多，也都驻满了企业。想入驻该写字楼，只能等待散户业主发布出租信息了。

连日来，记者以中小企业主的身份走访西北湖建设大道、中南路、解放大道武广商圈等多地的写字楼项目，发现多数甲级写字楼已经满租，个别只剩下少数大面积的单位，如果是需要200平米左右的中等面积，一般都要排队。

五年涨一倍如今还在涨

武汉写字楼需求量到底经历了一个什么增长曲线？这样一组数据可以看出市场由冷走热的快速变化：2008年，武汉写字楼新增租赁面积只有4.8万平米，2009年达到8.6万平米，2011年暴增到19.6万平米，2012年达到了27万平米。

伴随着写字楼市场的火爆，租金也节节攀升。

新世界中心目前的均价是每月120元/平米，物业费28元/平米，也就是说，企业租一套150平米的写字楼，月固定支出就是2.2万元。而在永清商圈的企业中心5号，在投入市场时则创出了武汉写字楼市场的最高租金，仅月租金就是150元/平米。

在武昌中南商圈，写字楼租金也节节走高。记者5月3日来到中建广场写字楼的物业中心。工作人员告诉记者，这里平均月租金达到了71元/平米，物业费在6.6元/平米，在中南商圈属于较高的。虽然没有满租，但是小面积的单位很少。该工作人员给记者推荐了一套118平米的。不过，他查了一下业主信息后告知记者，等到6月8日才可以租。

在新兴的光谷商圈，写字楼市场也迅速走热。

记者看到，光谷商圈联合国际、光谷银座等写字楼项目出租率也很高。联合国际物业部工作人员告诉记者，4月份该写字楼对外出租的价位是每平方米69元，自去年底地铁贯通后，光谷广场站周边写字楼租赁持续升温，3月份，一家企业罕见地在此签了一套写字楼单位，因为怕租金上涨，合同一签就是3年。旁边的光谷银座写字楼，4月份对外出租的价位在每平方米63元，而去年4月份的租金价位在55元左右。

仲量联行武汉董事总经理李杰表示，数据显示，目前武汉是除北京以外租金增长最快的写字楼市场。2005年，武汉市甲级写字楼月均租金在41元/平米，到5年后的2010年，也只涨到了48元/平米。但从2010年开始，伴随着武汉城市经济的快速发展，跨国企业和沿海企业进驻武汉速度加快，武汉甲级写字楼市场租金开始飙升，仅有的几个甲级写字楼项目长期供不应求。甲级写字楼租金连续10个季度上涨，截至今年一季度，租金均价已经达到85.4元/平方米，甲级写字楼更是达到了108.9元/平米。不过，与其他商业地产“1.5线”城市如成都等相比，这个价格并不高。

大佬加新贵盘踞甲级圈

驻汉领事馆、大金、三菱、奥林巴斯、雪花啤酒、百胜餐饮、华为、拜耳医药、东亚银行、平安银行、交通银行、法国航空等等，这些跨国企业和国内知名大企业的名字，都可以在汉口几幢甲级写字楼大厅的铭牌上看到。也正是越来越多的这些企业或机构来汉，带动了武汉甲级写字楼市场的供不应求。

尽管仲量联行、戴德梁行、世邦魏理仕等知名地产顾问公司对甲级写字楼的定义不同，但商务氛围浓厚、知名地产商开发、知名物业公司管理、硬件设施好等都具备的甲级写字楼，在武汉市场并不多，比较认同的甲级写字楼，主要集中于建设大道商圈、永清街商圈、武汉CBD和武昌东湖商圈。

记者探访发现，随着武汉经济的外向度提高，以往主要以国内金融机构支撑的甲级写字楼市场，开始迎接越来越多的跨国企业进驻。

仲量联行独家提供给本报的数据分析显示，在他们常年监控的60多幢写字楼项目中，甲级和乙级写字楼项目租户有明显区别。

比如，甲级写字楼中支付能力较强的金融类企业占比最大，并且明显高于其在乙级办公楼中的比例。目前，大型银行、保险机构、外资银行等企业都首选在甲级写字楼办公。而且，在几年前由于甲级办公楼长期的供不应求，部分金融机构只能暂时租用乙级办公楼，近两年在民生银行大厦、武汉天地企业中心5号等甲级写字楼投入使用后，多家金融机构也开始了搬家行动。

从行业分布来看，知名制造业企业，如大金、三菱等更倾向于入驻甲级办公楼，而商务及专业服务业企业更多地出现在乙级办公楼中；交通物流业企业（外资占52%）的支付能力普遍较高，更偏好甲级办公楼。

从来源地分析，甲级办公楼外资企业的比例最大，并且显著高于其在乙级办公楼中的比例；其次是来自省外的中资企业；最后才是湖北省内企业。省内企业大部分选择了租金较低的乙级办公楼。

值得注意的是，得益于房地产市场的火爆，越来越多的地产开发企业也选择进驻甲级写字楼办公。记者在新世界国贸、新世界中心、企业中心5号、民生银行大厦等甲级写字楼项目看到，国内大型房企、本地排名靠前的地产商，很多已经选择入驻这些写字楼。