28家开发商违规用地 万余户居民办不了土地证

原标题：黄石万余户居民办不了土地证，原因何在？

28家开发商违规用地布下陷阱

沿湖路457号里，48户居民13年来无法办理土地证因开发商违规占地，导致黄石港区都市村庄228户居民土地证“难产”；同样，因为开发商违规改变楼盘规划，孔雀苑小区1150户居民也拿不到土地证（见本报5月3日相关报道）。这两件事情经本报报道后，引起了市民的广泛关注。   

据了解，黄石市房地产市场开发初期，确实存在部分房地产项目用地手续不规范，留下问题楼盘，主要原因是房地产开发方（卖方）不负责任，将房子卖给住户后，不能履行办证的义务，实际上是将不完整的产权卖给了住户。   

买到了这样的楼盘后该如何维权？如何防止买到”问题楼盘？昨日，记者对此进行了走访。

13年来没有土地证 48户居民心急如焚

家住沿湖路457号市民王先生说，13年前，他买了这里的房子。因为做生意要贷款，要用到土地证，去年6月份，他就到黄石市国土资源局办理土地证。   

然而，令王先生意外的是，国土资源局的工作人员称，沿湖路457号综合楼的房子因为房地产开发商没有缴纳土地出让金，土地证不能办理。   

据了解，像王先生这样无法办理土地证的居民，在这里共有48户。沿湖路457号综合楼是1998年开发建设的，一栋9层楼，2000年投入使用。开发商是黄石市腾达工贸有限公司，但该公司委托一家叫黄石兴中房地产开发有限公司代建代销这栋综合楼，而这家企业将房子卖出去后就消失了，于2002年由工商部门公告吊销了营业执照。这种情形实际上是开发商将国有土地出让金从购买者的房价中收起来了，但没交给国家，却装进了自己的腰包，给买房者留下了难题。   

黄石市国土资源局地籍科科长胡谦说，经过他们调查，这个项目是1998年2月18日由市计委批准立项的，但这家开发企业在没有依法办理用地手续、缴纳土地出让金及土地登记的情况下，就开发了楼盘。   

开发商卷走利益 黄石土地证“难产”户上万

那么，在黄石，类似的问题“楼盘”有多少？  

胡谦介绍，经过调查核实，全市目前已办证的有20多万户，登记发证率在90%以上，但也有部分问题商品房住户不能办证，不能办证的原因主要是房地产开发商或不负责任，不履行法定义务，或没有取得合法的土地使用权，或逃避了应上缴国家的土地出让金。   

经调查，无法办理土地证的这些房地产项目，主要由原城市建设开发总公司、原中房集团黄石房地产公司、原黄石祥隆股份有限公司、原黄石住宅公司等28家企业单位开发，涉及631宗地，宗地面积48万平方米，建筑面积238.1万平方米，关系到1万余户城市居民的切身利益。也就是说，有1万余户业主的土地证，因开发商违规开发，难以办下来。“说白了，开发商铤而走险违规用地，主要是因为受巨大的利益驱动。”黄石市国土局一位负责人介绍，目前我国对土地用途管理，土地价格和收支管理；土地市场监管、土地违法责任追究都有严格规定，这些是国家宏观调控利益分配的主要手段，是不得逾越的政策红线。   

这位负责人称，历史上一些开发商违法违规用地、擅自提高容积率、改变土地用途以及非法转让，从中获取非法利益，这既与国家政策严重冲突，又扰乱了房地产市场秩序。国土部门如果不顾国家政策红线违规办证，势必导致土地登记的合法性得不到保证，造成国有资产大量流失。黄石市城市居民住房土地登记历史遗留问题涉及面广、住户多、情况复杂，主要是在上世纪80-90年代房地产市场发育初期形成的。   

国土部并非不作为 “问题房”户主须依法维权

已经购买了“问题房”的市民，应当如何维护自己的权益呢？   

湖北风俊律师事务所律师余俊说，土地使用权和房屋产权同样是物权，买卖双方一旦签订协议，便是双方真实意思表示的民事行为，应当严格按协议约定履行，作为售房的开发单位有责任和义务履行协议，为购房者依法办理土地使用证。否则，开发单位构成严重违约，购房者有权要求开发商办理权证，直至拿起法律武器维护自己的合法权益。   

如黄石港区吉祥花苑62户业主便是通过法律途径成功维护了自身的权益，最后售房者给业主办理了房产证和土地使用证。   

余俊说，市民买了“问题楼盘”里的房子，办证当然存在法律障碍，这就给正准备买房的市民提了个醒，购买商品房前须谨慎，开发商售房必须五证齐全，否则不要贪便宜盲目购买，以降低法律风险，维护自身权益。   

另外，记者了解到，目前还有许多已经买了“问题房”的市民并不知道自己购买的房子有问题。因此，他们在办理土地证时，当国土资源部门答复不能办理时，就片面地认为是办证部门不作为，实际上这是一种误解。   

黄石市国土资源局提醒市民，在购房时应注意以下事项：   

首先查验证件，住房也是商品，土地使用权和房屋产权构成完整的产权，因此，市民在购房前要查验开发商是否拥有国有土地使用权证等合法证件；其次，查清土地使用权类型。   

其次，应及时共同申请土地使用权过户登记。土地使用权登记需要买卖双方共同申请，签字盖章，这样一方面登记机关在审核中可帮助购房者发现问题，便于购房者维权，不至于花钱买一个没有完整权属的住房；另一方面也可消除因时间过长无法找到当事人或因当事人反悔无法正常办理土地变更登记的局面。