新国五条逃税暗道：三方式可省40%应缴税额

最近，深圳市房管部门工作人员利用“假税单”帮购房者逃税事件经媒体引爆后持续发酵。

《财经国家周刊》记者经过长期调查发现，实际上在北京市二手房市场也有类似黑市交易。只要政策“风平浪静”，这种逃税生意就会满街兜售，成为某些房产中介公司为购房客户提供的“增值服务”。

通常购房者需要支付应税总额的60%作为酬劳，由那些有门路的房产经纪人牵线，通过以下三种方式实现逃税：

一是找地税或房管系统内部的“熟人”，修改契税票或房产证的填发日期，使交易记录不满5年的待售房产变成满5年的，从而规避营业税（按照北京市目前的征税规则，营业税按房屋成交价的5%计征）。

二是连伪造证件环节都省略，直接通过中间人与地税部门“内勾外联”，在交税窗口临时“划几个勾”，将一些本需要缴纳个人所得税和营业税的二手房，临时勾选成“免税房源”，蒙混过关。

此外还有一种“路子更野”的逃税方式，就是通过某些自称与地税系统“有关系”的假发票公司，开具伪造的二手房完税凭证，通过房产过户人员的“检查”，逃避高额的应缴税金。

通过以上三种黑市操作，如果万事大吉的话，购房者通常能省掉40%的应缴税额。

今年2月20日，国务院常务会议通过房产调控“新国五条”，其中一记重拳是做实二手房交易按售房差价的20%计征个人所得税。此前的政策大都是按房价总额的1%计征。3月底，北京等地的新国五条细则集中出台，“20%个税”成为刚性原则。

这给承揽逃税业务的中介机构带来了机会。但此刻的他们，面对刚出台不久的调控新政，普遍担心“政策紧，查得严”，多数选择偃旗息鼓，静待时机。

逃税新招

4月中旬的一天，在北京市东三环国贸[简介最新动态]附近一写字楼，记者以购房者的身份接触了一位在二手房中介行业从业8年的资深人士。

本刊记者表明咨询买房避税的意向后，他介绍了一种北京二手房交易的逃税手法。

“房子界定满不满5年有两种方式，你知道吧？第一看房本，第二看契税票，哪个日期在前，就按哪个日期去算房屋的购买年限。比如契税票是2010年的，系统内部的人会把契税做成2008年，到现在（2013年）就满5年了。”

“说白了，就是改成先交的契税，后办的房本。比方说你买套一手房，在2005年就交了契税了，但是一直不去办房本，国家是允许的。”他进一步解释说。

为了增强记者的信任，他继续表示：“政府不能每天都查吧，他只要不查，那边（税务系统熟人）就能做，原则上我三五天就能帮你做完。”

对于这一逃税手法，记者向比较熟识的一位京城知名地产中介分店店长求证，他表示，这种联合地税系统“熟人”的逃税手法确实存在，“有很多地产中介机构都做过类似业务”。

比起修改原房主契税票，还有更简单的办法，即中介人士直接和办税人员联合，在系统的纳税表格上“是否为家庭唯一生活用房”一栏直接勾选“是”，并在“住房使用时间”一栏直接勾选“5年（含）以上”。这样一来，不需交纳营业税和个税，买方交纳契税后直接打出契税票，就可拿着去房产交易中心办理过户手续。

“一般买卖双方交税时，首先要到拿号窗口进行初审拿号，然后再去交税窗口审核交税。他们不去拿号窗口，不去初审，直接到纳税窗口，里边的熟人一看他来了，就直接这样操作了。”这位店长介绍。

是什么样的“内部人”在配合逃税？上述店长解释，所谓的“熟人”就是指那些没有编制的在纳税窗口的办事人员。“地税系统里边在编的就十几个人，但实际工作的有二十多个人，这七八个没有编制的人，可能跟所长或者其他部门的人有关系，他们是敢操作的。”店长表示：“像我们这种做时间长了，路子比较广了，慢慢地就渗透进去了。”

位于东二环附近的一家中原地产的门店经理，还向记者介绍了另一种逃税手法：直接联系假发票公司，开具伪造的二手房买卖个人所得税和营业税完税证，绕过地税局，直接到建委过户。

“地税局根本就不知道，因为做假发票的直接把税票给你弄好，直接就拿去过户了。在新政策出来之前，好多人在这样做避税。”这位门店经理表示。

风险丛生

事实上，上述比较隐秘的逃税手法，对于参与各方来说都面临着极大的风险。

二手房中介行业从业8年的资深人士表示：“地税局不是我家开的，我只是认识里边一些领导，如果赶上市局要检查，赶上严打，肯定就不做这种业务了。”

前述中原地产门店经理同时介绍，尽管可以修改地税系统里的房屋契税票日期，但建委的系统里存档的还是老日期，一旦遇到严查，很容易查到住房使用年限造假。

第二种联合地税交税窗口“熟人”直接勾选纳税单的逃税手段，也有较大的风险。据前述与记者熟识的地产中介店长介绍，和新国五条细则出台前相比，这种逃税手段风险已经明显加大：在新政出台前，交税当天或者第二天就能紧跟着过户。过户后建委档案更换为新档案，旧档案放到别的档案库里，过一段时间放不下了还会清理。过户量成千上万套，一般政府部门工作人员不会盯着一个单子去深究。

但新政出台后，现在买房者需要拿着契税票到网上预约过户，一般要等到交税后15天左右才能过户。一旦在此期间查出勾选的伪造纳税单有问题，就很容易被查出逃税。

第三种通过假发票公司开具伪造的二手房完税凭证的逃税手段，风险更大。“以前地税局与建委没联网，风险小，现在联网了，直接就能调档案，风险太大。”前述中原地产分店经理表示，“如果前边有人给咱趟路，做过了，没问题了，咱再做。”

上述三种逃税方法，购房者需要为中介或者假发票开具者提供数额不菲的中间服务费。这部分服务费没有任何收据，一旦被查，购房者经济损失巨大。接受《财经国家周刊》记者采访的北京市致通振业税务师事务所税务顾问张开顺认为，上述做法一旦败露，买卖双方还有可能面临法律风险。

《税收征管法》第63条明确规定，对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款50%以上5倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

《刑法》规定，逃税额较大并且占应纳税额10%以上的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额30%以上的，处3年以上7年以下有期徒刑，并处罚金。

入了谁的腰包？

据多位中介从业人士介绍，一般情况下，如果购房者采用上述逃税方式，按行规需向中介支付应缴税额的60%作为服务费。也就是说，购房者最后能够节省40%的税费。

“买卖双方拿不到个税发票和营业税发票，因为你交的60%的服务费并没有交给税务局，其实就是给中介和里边的‘熟人’分了。”前述与记者熟识的中介门店经理介绍。

“比如房子过户需要交税30万，需要给中介服务费20万，私底下中介可能给‘熟人’15万，自己留5万。不多给点谁干啊，风险多大啊！”他接着解释。

而由假发票公司主导的逃税方式，记者电话联系名为北京胜腾财税有限公司的一位工作人员，他表示“我收你1个点（节省税费的1%）。你拿着我的票，直接拿给中介公司，他就会给你办理”。

“发票是正规的，都是从地税局里搞出来的。假设我现在收你2万，地税局里面的人最少也要分1万，而且我平时还要请地税局吃饭打点关系。”这位工作人员说。

而前述中原地产门店经理则介绍，让中介帮忙联系假发票公司操作，一般也会收取所逃税费的6成作为中间服务费，然后再和假发票公司分成。

迹象表明，假发票已成为二手房逃税的重灾区。2012年初，深圳市检察机关发现，深圳市龙岗房地产权登记中心3位工作人员在办理二手房过户过程中，接受地产中介的好处费，在没有收取税款的情况下，通过使用交易税“假税单”的形式帮助地产中介进行了房产过户。到2012年9月份，4个月内，深圳就查出类似案件12起，追缴税款260万元。

深圳购房逃税的频频案发，给北京二手房市场敲响了警钟。

据北京市住房和城乡建设委员会（以下简称住建委）提供给《财经国家周刊》记者的书面回复，近年来，北京市成交的二手住房中，购房时间不满5年、交易过程需要交纳个税、营业税的房屋比重基本稳定在50%左右。

而北京市最大的房产中介链家地产市场研究部提供的统计数据也显示，2012年北京市二手住宅成交14.3万套，成交均价23047元/平方米，成交面积1262.6万平方米，其中约有6成交易需要交纳个税和营业税。

21世纪不动产某分店一位经纪人告诉记者，不仅是在住宅领域存在逃税现象，在二手商业用房的转让过程中，也同样存在逃税漏洞。

如何封堵逃税黑洞？

显然，如果不堵住二手房交易中存在的偷逃税黑洞，随着个人所得税由房价总额的1%提升至房价差额的20%，偷逃税的蛋糕将进一步扩大。

2013年3月初，北京市地税局和住建委联合发布通知，要求加强完税凭证审核，定期交换信息，并尽快研究建立信息化电子数据交互审核系统。事情的起因是有媒体报道称，北京市惊现个别纳税人持伪造的专用税收缴款书和契税完税证办理房屋登记。

3月底，北京市住建委宣布，在3月31日零时至4月7日24时，对本市房地产交易系统进行升级调整。

“在二手住房交易计税价格上，在之前的买卖双方自行申报的基础上，增加了信息系统审核。对购房者不能提供原值的，先根据地税部门的信息系统进行核查，不能核查的，再根据住建委的房屋信息系统核查。”北京市住建委提供给记者的书面回复显示，目前，他们已经实现与地税部门的联网审核，通过信息系统的建设，能有效避免二手住房交易中的规避税收行为。

但是，据前述接受记者采访的多位二手房中介工作人员介绍，目前，北京市地税部门和住建委系统的联网审核，还仅限于交易住房是否是唯一住房以及房屋原值上。

“过户时，人家不管你房子满不满5年，而且只要税票是出自地税局的正规税票，人家也不管你是不是真的交了税。”一位知名地产中介的门店经理告诉记者，虽然地税局和住建委系统已经实现联网，但核查数据仍然有限，对于房屋不满5年、使用假税票的逃税行为仍然不能做到有效防控。

中国人民大学公共管理学院公共财政与公共政策研究所副所长孙玉栋分析，封堵北京二手房交易偷逃税黑洞，关键在于政府想不想真正去查办。

“能作假，就一定能查假。看看源头是从哪入手的，在哪个环节出了问题，”孙玉栋建议，政府一方面要完善信息系统，并实现各业务部门充分联网，一方面在办理二手房交税过户的过程中，工作人员核实交税信息要非常认真，“作假一定会留下痕迹的，如果想查的话一定是能查出来的”。

一位原就职于中原地产市场部的高级职业经理人也表示，相比于一线城市，很多二三线城市的房屋交易网签系统和联网系统更不完善，逃税的漏洞更大。

这位经理人建议，封堵二手房交易逃税黑洞，一方面各个城市要进行系统的补课，保证二手房交易数据的准确性，这是一个长期的工程；另一方面，相关政府部门的管理思路要完善，要加强二手房交易操作层面的内外监管，让逃税行为没有漏洞可钻。