国五条易伤三四线城市 房地产调控需多策并举

“国五条”对刚性需求与改善性需求的杀伤力

虽然与2011年1月26日国务院出台的“新国八条”相比，“国五条”还算温和一些，但是其对普通老百姓的杀伤力明显存在。2011年“新国八条”出台前，我国购房需求中投机性需求较为严重。据统计，2009年年底，我国城市人均住宅建筑面积约30平方米，农村人居住房面积33.6平方米。也就是说老百姓真正的刚性需求与改善性需求已经很小了，不会超过5%。2010年我国住房均价已达5032元，其中70个大中城市房价与上年相比平均上涨10%，“新国八条”出台后，2012年全国城镇平均房价才上升为5791元，年均仅仅上涨了7.5%，低于往年增速。同样，北上广深等一二线城市价格的增速放缓甚至回落。2012年，广州（楼盘）、深圳（楼盘）、北京（楼盘）、上海（楼盘）四地商品房销售价格分布为14044元／平方米、18900元／平方米、20700元／平方米、22595元／平方米，因此，“新国八条”出台的确给房地产商、银行以及投机性需求以精确打击。

但是，在政府保障房建设的不足以及“非饱和”供地政策的制约下，城市居民对一二线城市住房的刚性需求与改善性需求依然强劲。比如北京市的刚性需求与改善性需求就十分明显。很显然，这种由于结构性因素出现的需求通过“国五条”去打压是不合理的。主要理由有三个：第一，这些一二线城市所出台的细则已经难以打击投机性需求和已经拥有多套住房的房改房（即福利分房），所以只能伤及有刚性需求与改善性需求的普通百姓。以北京为例，每年进入的50万人口就是一项很大的需求，再加上外地煤老板等新贵阶层源源不断进来买房。北京市房价从2003年到2012年一手房均价涨了365%。同样，广州、深圳、上海也涨了261%、233%和341%之多。

第二，地方政府实施细则往往会出台包含既得利益者的规定，化解了“国五条”的威力。尽管与全国其他城市相比，北京推出了号称“全国最严”的实施细则，但是细细琢磨可以发现，其实“国五条”被多数地方政府的细则架空了。

第三，一二线城市的刚性需求与改善性需求被迫从优质的二手房转向了一手期房，其实推高了新房的价格。本来很多刚性需求和改善性需求都希望能够购买交通、教育等资源配备比较好的二手房，但是“国五条”出来就限制二手房供给了，那么这些刚性需求和改善性需求只好选择了房价更高一些的一手房，一些刚性需求也成了牺牲品。这样就等于推高了期房价格。

从整体上来说，由于“买涨不买跌”心理的作用，“国五条”推出之后客观上提高了一二线城市的期房价格，而三四线城市的房价因为资金被抽走反而冷却下来了。因此，“国五条”对三四线城市的误伤会使他们本来开始回温的房市重新趋冷。三四线城市本来就因为资金供应、居民消费能力不足等原因，房地产业一直难以像一二线城市一样风生水起。长期以来，每次房地产调控最后受影响的往往是三四线城市。

怎样的调控才有效

究竟采取何种政策既可以使原有的“新国八条”调控力度不变，同时又能使一二线城市房价在未来很快降下来？

第一，改革价高者得的竞价方式，实现居住或经营规划最优者得的竞标方式。土地一般分为居住用地、商业经营用地和公益性用地三种，以往高价竞得的竞价方式主要针对商业经营的需要设计而成，而对于居住和公益性用地明显无效。所以国土资源部虽然对公益性用地设计了划拨方式，但对居住用地则简单地划入商业经营用地范畴，所以房价在价高者得的方式推动下不断攀升。未来为了抑制博价冲动，可以将参与竞价的居住用地与商业经营用地分开来，居住用地采用竞标方式，商业经营用地完全采用价高者得的竞价方式。具体一点，就是居住用地按照开发商的规划设计来投标，谁设计得最节约用地、最环保宜居就把土地交于谁开发，同时限制价格在中等水平以下；而谁在居住用地中设计的商业用途多谁就更难中标，即使中标价格也更高。而商业经营用地可以继续采取现行竞价方式，由价高者更易中标。

第二，通过制定政策遏制北上广等一二线城市房价的盲目上涨，严格打击炒房行为，增加低保收入群体和进城务工人员的保障房建设。一二线城市房价上涨主要原因是供地不足和保障房建设不足，所以地方政府要采取两条腿走路。一条腿就是增加土地供应，积极解决符合城市发展需要的刚性需求；另一条腿就是利用商业经营用地出让金收入大力补贴保障房建设，重点解决40%的低收入家庭（含城市低保家庭与进城务工人员家庭），并根据收入动态调整，禁止转租。

第三，通过全国住房信息联网、土地出让金预收制度与房产税改革等措施，促进三四线城市逐渐恢复发展。通过全国住房信息联网控制购房总数（如不超过三套等）以及在一二线城市购房超过1套的购房需求，鼓励居民去三四线城市购房。地方政府应该将土地出让金预收70年改为购房后每年征收，即土地出让时，受让人只需缴纳一个较低比例的价款，其余价款在合理评估资产价值和预测土地未来收益的基础上在剩余年期内贴现收取，让各届政府班子都能够享有土地出让带来的收入和未来土地增值带来的效益，即通过代际转移保持土地资源的价值量实现代际共享与均衡发展。鼓励三四线城市开发商积极开发建设小面积小户型住房，以满足当地居民低收入、低购买力的住房刚性需求。

第四，鼓励更多的一二线城市改善性需求转移到三四线城市购买住房，免收契税和房产税。目前，我国房价泡沫主要集中在一二线城市，但是将改善性需求转移到三四线城市之后，则这种泡沫就基本消失了。因此可以鼓励更多的一二线城市的改善性需求到三四线城市去买房，这样既解决了三四线城市房地产市场偏冷的局面，同时也降低了一二线城市购房需求，降低了房价预期。主要措施包括可以给三四线城市的购房者以较低的契税和持有税务成本甚至免收等。