房地产调控不宜频频出手 应减少“救火”式政策

5月17日，两位年轻的购房者在浙江杭州人居展上了解楼盘信息。新华社记者王定昶摄

随着“国五条”细则在各地逐步落实，楼市调控政策也不断加码，从限价、限购到限涨，当前房地产市场“限”字当头。然而，尽管此次调控政策堪称史上最严，也表现出管理层遏制房价上涨的决心，但仍难扭转市场对房价继续上涨的预期。国家统计局18日发布的数据显示，4月份全国70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比上涨的城市仍有67个；二手住宅价格环比上涨的城市也高达66个。专家认为，目前房地产市场已经呈现大城市房价大幅上涨和二三线城市商品房库存积压并存的复杂局面，人们对政策的敏感度上升，市场脆弱性加大，在这种复杂情况下，房地产调控必须稳慎，不宜频频出手。

调控非全打压也为救市

去年还在苦苦挣扎的房地产市场，如今不到一年的时间已经“涨”声一片，北上广深等一线城市今年以来更是“领涨”全国。房价的持续上涨使开发商拿地热情不断高涨，各地“地王”频现更是加大了市场对房价上涨的预期。据美联物业全国研究中心统计数据显示，从5月3日起到5月10日期间，上海、广州以及长沙三地连续创下年内新地[最新消息价格户型点评]王。

房价的再度飙升引发了市场对楼市泡沫的担忧，过高的房价不仅将有真正需求的购房者拒之门外，也使中国经济很难摆脱对“土地财政”的依赖。

正是看到了楼市泡沫潜在的危险，管理层不断加强调控措施让楼市降温。中国房地产学会副会长陈国强对本报记者表示，执行调控细则比较严厉和彻底的一线城市和重点城市效果较为明显，限价措施使得楼市成交量下滑，房价涨幅趋缓，这都是调控政策带来的效果。

“调控并非全是打压，也是为了救市。” 上海易居房地产研究院杨红旭认为，房地产作为经济的重要支柱，其市场波动的幅度一般大于宏观经济，甚至成为经济起伏的重要诱因，所以更需要进行调控。“国五条”出台后，3月房价涨幅虽然在扩大，但已经非常微小，而2月相比1月却是翻倍的扩大。这就意味着，房价涨势已现缓和之态。

扬汤止沸不如釜底抽薪

但是对于调控政策的过度依赖，也让市场担忧其效果的可持续性。内蒙古银行首席经济学家苑德军不无担忧地表示，现在楼市调控更像“消防队”，在房价“火势”蔓延开后才进行灭火，而不是在火势苗头出现前就把它控制住。房地产调控更期待能够走一条持续性强、并可将“火势”防患于未“燃”的道路。

对于当前楼市，短期调控犹如扬汤止沸。陈国强认为，过度依赖于限价限购的行政手段固然可以带来短期效果，但通过限涨干预房地产项目定价的方式来获得比较好看的数据，等于是饮鸩止渴。目前很多地方都在采用这种简单容易见效的调控手段，这不是可取的长远的办法。

中国社科院财经战略研究院发布报告指出，调控措施虽然对于抑制房价过快上涨起到了一定的积极作用，但是由于住房制度改革滞后、长期供给不足等房地产市场的深层次矛盾无法得到解决，房价的间歇性上涨不可避免。限购、差别化信贷等核心调控政策只能在短期内扼制住房需求的膨胀，不会有长久效力。一旦大家都预期房价将进一步上涨，单靠严厉的调控政策已经无法阻挡全社会的疯狂投机。

综合措施才能治疗顽疾

事实上，只有长效政策才能釜底抽薪。陈国强表示，调控本身应该有多重目的，既要有短期效应又要有长期目标，不能把短期房价的变化作为调控的主要目标甚至是唯一目标，而应该达到中长期调整行业发展模式，理顺不合理结构的目的。特别是形成合理稳定的市场预期，形成住房基本制度和框架，以及形成稳定的发展路径，这才是对房地产市场最为关键的。

如何才能解决房地产市场长期积累的顽疾呢？陈国强认为，调整房地产整体机制，既要有快手段也需要慢功夫，短期问题可以通过调控解决，长期问题更需要相当时间来慢慢调理，运用系统思维和综合手段来治理。从行业内部来说，要增加市场供应，抑制不合理需求，稳定市场预期，规范市场秩序；从行业外部来看，更需要货币、税收、土地等一系列政策进行系统的配合，并不是单一某项措施就能取得成效。无论是政府，还是市场人士，不要对调控有过高或不切实际的期待，需要有耐心，需要时间。