房地产交易模式推高房价

房价已经成为北京老百姓心中难以承受之重，最近几个月又继续上涨。为此，无数专家学者曾争辩，有质疑政府土地财政，质疑公务员腐败，质疑公共资源分配不公，甚至质疑来自丈母娘的刚需，却鲜有质疑房产交易模式。

  中国二手房交易本质是英国式拍卖，英国式拍卖是最古老的拍卖方式，其核心是“价高者得”。这种拍卖制度旨在发现愿意为标的商品出价最高的人。北京的二手房通过房地产经纪公司（即房产中介）进行交易，经纪公司手中掌握买房者信息（所谓房源）。据此，通过网络、短信、电话等的方式寻找意愿购房者，出价最高者得房。经纪业务本源应以交易量为目标，如股票交易经纪业务。但在当前的二手房交易模式中，房产经纪公司已成为拍卖者，其性质发生了根本性改变。

  当房产中介公司的佣金是基于成交价提成时，每个经纪人都有动力充分发挥其拍卖者的优势，尽最大可能追逐最高成交价。出于自身利益最大化，中介公司会尽可能捂盘，以争取更多时间，向更多潜在购房者询价，最终实现卖价最高的目的。在此信息搜寻过程中，有可能耽误了卖房者的时间而成交价反而更低，卖房者利益受到损害，而中介公司却毫发无损。

  住房是高度异质化的商品，位置、楼层、朝向、户型、物业、配套等，都不尽相同。住房不符合经济学上传统供求曲线的前提，因为不存在大量同质化的商品。北京的房产中介公司大多以专业购房顾问的身份出现，却有意识地将近期最高成交价作为新的定价基础，营造房价上涨氛围，并在此基础上继续以英国式拍卖的方式寻找潜在购房者。从这个意义上看，中介公司在某种程度上已成为做市商，不仅促成交易，还参与定价，并从定价中获利。中介公司对房价上涨的促进作用不能小视，也许1月份的某一笔交易卖出了高价，全年的价格都将以此为参考基准继续上升。需要指出的是，中介公司这种做市商的身份，并没有相应的资本支持，而是依靠漫天飞的小广告和种种虚假买房、卖房信息获得，其承担的风险、成本与所获得的收益严重不匹配。

  当前房地产调控已成为宏观经济调控的重要内容。房地产行业长期以来超速、畸形发展，不仅造成了严重的社会问题，而且已成为影响我国经济持续发展的重要隐患。除了宏观层面的调控政策外，不妨尝试从交易模式这个微观层面推进改革，宏观微观齐头并进。

  可以尝试的措施有：一、改革现有按成交价格收取佣金的模式，推行按成交数量抽取固定佣金的做法，引导中介公司从追求高成交价转为追求成交量，此举配合当前的限购措施更有利于满足市场真正的刚性需求，有利于实现调控政策落地。同时，此举也能将中介公司从房价上涨的推动者，逐步转变为市场价格的发现者。二、推行住房统一交易平台，试行中介公司交易保证金制。提高中介公司的资本性门槛，通过资本约束中介公司做市商的行为。对于中介公司推出的每个房源，需配比一定比例交易保证金。政府对中介公司保证金占注册资本比例进行监管，避免中介公司通过虚假房源信息“钓鱼”，同时也可在一定程度上控制虚假信息满天飞的情形。