“限”时代下房价涨势依旧 网友：下降就是个梦！

房价仍未停止其向上的脚步，分析认为，房价上涨预期尚未根本解除。有专家甚至表示，建议普通购房者，只要根据自身预算尽可能早的买房就可以。而为应对调控政策，开发商想出了另类的提价法，中介也帮忙“出招”为买家排忧。他们是怎么具体操作的呢？

【中国新闻周刊网5月28日综合报道】距离房地产调控国五条地方细则出台已经超过50天了，然而，房价仍未停止其上涨的脚步，此前曾将房价下跌希望寄托于“新国五条”的人们，唯有留下一声叹息。

据国家统计局发布的4月份房价数据显示，多数城市房价环比涨幅明显缩小，楼市延续已久的高涨势头终于“慢”了下来。但分析认为，房价上涨预期尚未根本解除，房地产市场调控仍然处在狠抓落实的关键时期。有专家甚至表示，建议普通购房者，只要根据自身预算尽可能早的买房就可以。

而调控措施本身，也被房企和中介出招化解，让调控力度大打折扣。

房价上涨预期犹在

专家：“根据自身预算尽可能早的买房就可以”

国家统计局数据显示，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为67个和66个，新建商品住宅价格环比上涨的城市个数比3月份减少1个，二手住宅价格环比上涨的城市个数与3月份相同。4月份，70个大中城市新建商品住宅平均价格环比指数为100.95，比上个月减少0.14，涨幅出现7个月来的首次下降，但仍是连续11个月环比上涨。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟强调，尽管4月份70个大中城市房价上涨势头有所缓和，但受前期房价上涨惯性作用的影响，房价上涨的城市个数还比较多，房价上涨预期尚未根本解除，房地产市场调控仍然处在狠抓落实的关键时期。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，在国五条房地产调控政策的影响下，虽然4月房价涨势减弱，平均涨幅收窄，但未来房价惯性上涨趋势不改。他认为，国五条政策落地之后，各地落实细则时大部分力度偏小，在关键性的政策上缺乏实际操作力，调控政策的威慑力正在弱化，后市房价上涨难改预期；此外，从全国情况来看，多数房企目前资金链情况良好，缺乏降价动力。

谢逸枫预计，全年房价走势将稳中有升，整体好过去年。一季度楼市将“量价暴涨翻倍”，二季度成交量、成交价涨幅将放缓，三季度“量价筑底回升”，四季度楼市“量价企稳反弹”，全年房价同比涨幅将在9%-10%之间上下波动。

同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，“新国五条”细则短期内的作用并不能改变房地产市场“基本面”已经趋好的事实。他认为，在这样的市场背景下，房价持续上涨已不可回避。他也建议普通购房者，只要根据自身预算尽可能早的买房就可以。在楼市基本面持续回暖与好转的市场背景下，房价持续上涨已成为共识，“买早总比买晚划算”是一个基本常识。

面对仍在上涨中的房价，此前曾将房价下跌希望寄托于“新国五条”的人们，只剩下一声叹息。网友“楼市先生”在微博上发表评论：“房价下降就是一个梦！”央视日前也报道称，十年来的每一次房地产调控，每一次都报复性上涨。节节高涨的房价成为多数人心中的痛。

据中国证券报报道，针对现行的房地产调控政策效果，有关方面正在研究和观察。一段时间后，若调控效果无明显起色，不排除调整政策的可能。

开发商另类“提价”中介帮忙“出招”

4月10日，北京住建委主任杨斌表示北京市正在研究自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策，这个管理政策将很快出台。并公布了北京房价限价的两条原则：一是不能明显高于上一期项目售价；二是不能高于周边二手房价。

不过针对限价令，开发商自有应对办法：拆分房价。通过这种方式既规避了限价措施，又实现了增收的目的。

据北京青年报报道，在北京房山，某大型房地产开发商五一假期的时候开出三栋住宅，由于性价比不错，吸引了大量此前排队的买房人。购房者发现，楼价出现了新变化，原本精装的房子现在被分成了毛坯房价和装修价格，自己需要签订两份合同来买房。

购买这样类型的房产，购房者需要和开发商签订一个购房合同，内容是涵盖毛坯房的合同。与此同时，买房人还需要和开发商指定的建设公司签订一个精装修合同。

对此，不少买房人感叹，开发商真是“鬼”。不过有着“鬼机灵”的还有房产中介们，他们出尽办法为20%个税纠结中的买家们排忧。

具体手法类似开发商的“房价分拆法”，不过他们是把二手房的交易价格做了拆分，以便做低房屋的网签价格，进而压低交易差价。

据中国证券报记者调查，一位刚在北京买到二手房的小刘就通过“合理”方式减少了房屋个税。小刘所买的这套房位于北京市丰台区刘家窑，是一套面积64平方米的小两居。购房合同显示，交易总价为210万元。由于这套房子虽属较老的社区，业主持有房屋的时间不满五年且为非唯一住房。这意味着，这笔交易将产生相当于差价20%的个人所得税。按照115万元的房屋原值计算，个人所得税达19万元。再算上契税、营业税、中介费等，交易成本将达25万元。

为了促成这笔交易，中介机构提出将交易价分为房屋成交价格和附加价格两个部分，前者作为网签的报价，也是计算交易差额和个税的标准；后者主要包括家具、家电、装饰装修及配套设施设备等的作价。上述两个部分均在购房合同中体现，从而实现其“合法性”。在具体操作中，只要把后者的价格做高，前述房屋成交价便相应降低，与房屋原值之间的差额就会缩小，房屋交易所需缴纳的个税进而减少。

中国证券报记者调研发现，在当前的北京二手房市场，这种拆分价格的方法被广泛采用。此外，一些房主还采用“假离婚”的方式，将二手房变成免税房源出售。

这样的结果便是二手房量跌价稳的局面。据北京市住建委数据，4月1日至5月13日，北京二手住宅网签量为6973套，同比下滑49.8%。根据链家地产统计，同期北京二手住宅成交均价为26540元/平方米，与政策出台前大致持平，但同比上涨30.1%。

房企不差钱

年内海外融资800亿意在扩张

“从今年房企国内外融资的动作和规模来看，截至目前，标杆房企海外融资动作一直比较频繁，而且非标杆房企筹钱动作和规模也同时大增”。一位资深分析师近日表示。

根据中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，2013年年内，近30家房企年内海外融资总额度已经接近800亿元。2013年年内，10大标杆房企海外融资额度已经达到了380亿元，在不到半年时间内，这一融资规模已经接近其2012年全年413亿元的海外融资额，相比2012年下半年其151.6亿元的海外融资额，上涨了150%。

中原地产市场研究部总监张大伟向记者表示，目前房地产企业赴海外的融资成本大约在5%左右，明显低于国内平均资金成本，低资金成本吸引房企海外举债储粮以伺机扩张。

值得一提的是，上述分析师向记者表示，房企趁融资难度和成本较低时大规模吸资，一方面可以“借新还旧”，另一方面则意在为扩张储粮，准备在合适时机出击内地土地市场的优质土地。

近期，北京等地频繁拍出高价地，也凸显出房企对后市的看涨心态。据报道称，4月份全国成交的总价排名前十位住宅用地中，半数以上地块溢价率超30%。部分城市多宗地块越50%警戒线，有的甚至超100%。土地市场急剧升温，地方政府开始大幅调高出让起始价。面粉价格再次超过面包价。

（综合中国证券报、北京青年报、京华时报、每日经济新闻、证券日报报道）