海外置业看上去很美

100万在武汉中心城区可能刚刚够买一套90多平米的普通住房。在北、上、广、深则更显微不足道。而在国外呢？100万人民币具有怎样的购买力？网传100万元在美国可购置一套花园洋房，在土耳其可买下一套海景别墅，在西班牙可拥有一座中心豪宅……这是真的吗？记者调查得知，确有其事。这些令人垂涎的房子和房价，近年来推高了国人海外置业爆发式的增长。有数据显示，在海外移民、投资的中国人有65%在国外买了房。

海外地产商见状趁热打铁，纷纷向国人投来了橄榄枝，从奶粉、金条到房子，中国人又在世界掀起了一轮疯抢热潮。专家预测，未来5—10年的时间里，出国买房将和留学一样，变得非常普遍。而“看上去很美”的海外置业，仍存潜在风险。专家提醒，在国内我们已经习惯了将买房看做一种投资，因为房价上涨快，但是在国外却不一样，买房跟买车一样，少有升值且要交诸多的税费。要让海外置业的“美”表里如一，“实地比较，谨慎投资”非常重要。

置业美国

买房不是移民通行证

2008年国际金融危机之后，大量的国家和地区开始来中国兜售房产，“海外置业”逐渐受到广泛关注。从澳洲、新加坡到北美、欧洲数国，近年来国人去外国购房的热情有增无减。而据美国全国房地产经纪协会年度报告显示，2011年3月到2012年3月期间，外国人共投入825亿美元在美国购置房产，其中中国人(包括香港买家)花费90亿美元，占11%，连续两年成为美国房产第二大海外买家，仅次于加拿大人。面对这一惊人的数字，甚至还有人声称是被低估了。美国房产吸引中国人的地方到底是什么？政策？房价？还是其他……

购房关键词1:不能移民

“买房即可移民美国，拿到美国绿卡”是很多投资移民机构在宣传中为购房者勾画出的美景，这不免让人走进一个购房误区。事实上，在美国购置房产与取得美国绿卡、办理美国投资移民之间并无直接的关系。美国投资移民相关法案规定，申请人可通过两种投资方式来实现移民美国：在美国任何地方投资100万美元并创造10个直接就业机会；或在政府批准的“地区中心”投资50万美元，并创造10个直接或间接就业机会。除此之外，是无法获得移民资格的。

那么，为何投资美国房产的人群还是趋之若鹜？“08年次贷危机演变成金融危机，美国房价一路下跌，直至2012年触底开始反弹。今年1月份，美国20多个城市房价涨幅同比去年增长了8%左右，由此看来美国房产市场正在逐渐复苏，在房价低谷时购买，未来增值可能性大。”湖北金茂出国咨询顾问管理有限公司董事长曾首龙告诉记者，在国内限购政策的打压下，不少有实力的买家选择海外置业。

购房关键词2:高房产税

而相比洛杉矶、纽约、旧金山这些房价动辄成百上千万的地区，近年来100万美元以下的房源更受欢迎，此类房产的购买者占到外国买家总人数的55%。前不久，网友“Happy张江”转发一条“2013世界各地100万能买到的豪宅”的微博中，更是晒出了不少让人感到惊喜的房源。其中美国德克萨斯州沃斯堡市和佛罗里达州奥兰多市的别墅都不过百万人民币，引起了网友的垂涎。记者调查得知，这些房源确实存在，也是明码标价，但如果真想把房子买到手，需要支付的却不止这个数目。

“美国购房交易成本较低，但持有环节的税费较多，且各地情况不一。此外，拥有房屋后还需缴纳一定的物业管理费。”曾首龙介绍，美国的房地产税通常为1—3%，但各州情况又不一样。“从房产交易来看，购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，一般累计占住房售价的3%至5%。”他举例说明，一套30万美元的房屋，每年要缴税4000美元左右，管理费、维修费和其他杂费一年也要上千美元。如果要转手卖房，还必须支付经纪人费用和其他费用。

购房关键词3:永久产权

一些有过美国置业经验的买家告诉记者，美国的房产交易其实并不如我们想象中复杂，由于有较完善的法律支撑，购房者的权益容易得到保障。“虽然买房不能移民，但我们却拥用房屋和土地的永久产权。”姚女士的女儿在美国旧金山艺术大学攻读硕士，她专为女儿上学在此购置了一套学区房。

由于美国是财产私有制，所以房屋的买卖包括土地，即是说，你买房的同时也买下房屋所占土地。这点与中国截然不同，美国联排、独栋别墅或排屋等产品的房屋产权具有永久性。只有一类公寓产品除外，在美国公寓一般是不用交房产税的，因为你买公寓之后个人没有拥有这个公寓的土地所有产权，因为公寓是一个集合产权，是有相关的业委会包括管理公司所持有的，个人买公寓其实是买的一个单元一套房子的使用权。所以公寓一般是不用交物业税的，但是你交的物业管理费比较高，你住公寓物业管理费远远高于去住别墅，公寓是没有土地私有产权的。

购房关键词4:风险

在美国，公寓和独立住宅有着较大的区别。购房者在判断房屋价值时，要看意向购买区域的房地产供应，并结合本人需求。美国投资房产也存在一定的风险。曾首龙提醒，购房者切勿在购房时只认价格，因为低价购买的房源不一定能够出租出去，或者难以转手。“偏僻的地方、嘈杂的市中心，对租客没有一点儿吸引力。位置在学区不太好的地方的房产同样不容易吸引买主。比如，一些买房人会挑选加州首府萨克拉门托的房产，期待能获得和旧金山湾区一样的收益，实际上，买房人付出了过高的价格。”他说，买家低估房屋维修费也是需要注意的问题。“更换地毯、检修卫浴零件等等，都有可能随着租客的更换，需要作为房东的您付出修缮的费用。此外，绝大多数中国的投资者都会把美国投资型房产交给专门的管理公司打理，这需要支付管理费用。且房屋年限越久的房子，维护费越高。”

新加坡

买房移民大门渐关

新加坡从一百多年前的小鱼村，英国殖民地，发展至今已变成世界上经济发展最快和富裕程度最高的国家之一。在这个享有“花园城市国家”之美誉的岛国内，街道整齐，绿树成荫，鲜花遍地，环境洁净，十分优美，就犹如一座瑰丽无比的大花园。因此，新加坡以其优越的经济环境。高品质的生活方式，受到中国海外购房者的青睐。据统计，2011年一季度，中国买家在新加坡购买的私有房产占新加坡所有海外消费者购房总量的24%，首次成为新加坡房地产行业的最大海外买家。今年以来，受新“国五条”的影响，国内许多购房者都将置业目光移至海外。然而，在新加坡投资购房又有哪些事项需要注意？

新加坡买房移民已很难实现

“现在到新加坡、英国等一些国家和地区想通过买房来实现移民，基本已不太可能实现了。”记者咨询武汉一家海外置业公司工作人员得知，由于这两年“移民潮”很热，新加坡等国家已经渐渐关上购房移民的大门。因此，在国内购房者在新加坡置业，基本只能用于投资，而不能自住。

记者了解到，目前要移民新加坡，最多的是采取投资移民的方式。但其门槛较高，不仅要求申请人的公司营业额达到5 千万新币以上，还要求投资者至少投资250 万新币在新加坡政府批准投资的基金5年时间。

政府调控房价致投资购房存风险

在近期全球流动性资金纷纷涌入亚洲市场的背景下，新加坡房价再度大幅上扬。据新加坡市区重建局数据显示，当地房价在去年下半年却上涨了20%左右，远远超过经济和居民收入的增长。

为控制房价，新加坡政府11日宣布了新一轮房地产市场“降温”措施。这已是近4年来新加坡政府推出的第七轮房地产市场调控措施。。其中首要的手段即是提高购买房产的印花税税率。措施规定：将外国买家购房款额的额外买方印花税税率从10%增加至15%。业内人士认为，如果没有足够经验的话，很难从这样的市场中赚到钱。在海外置业中，通过出租来实现回报的可能性很小，而房屋升值前景比国内楼市更难预测。

马来西亚

买房可送绿卡不送国籍

马来西亚位于太平洋和印度洋之间，全年平均温度在26—30℃之间，气候宜人。在该国约2800万人口之中，约有600万华人，因此汉语也成为该国的通用语。同时，马来西亚在绿化环境上也十分卓越，其绿化覆盖率为70% ，其中58.7%是原始森淋。因此当地空气优质，适宜居住。

据了解，马来西亚房价世界排名第99位，租金却是第9位。而在近期，马来西亚为吸引投资，出台了“我的第二家园”政策，成功申请者将获得长达10年并可以终身更新的社交签证。若买下房产五年后将房产出售，则免房产收益税；土地私有产权99年或永久产权。

然而，面对马来西亚“第二家园”置业计划，许多购房者仍存在一些误读。

送居住权并不意味送国籍

“买马来西亚的房子就能转马来西亚国籍？”昨日，家住青山区的王先生向记者咨询。

记者通过相关机构了解到，“我的第二家园”政策中并不包含在马来西亚买房子就能送国籍。严格来说，该计划并非移民项目，因为成功申请者并不能拿到马来西亚的永久身份正式入籍，但是会获得长达10年的居留期并且可以终身更新，同时可享受马来西亚国民的大多数待遇。

想游新加坡需另办签证

由于马来西亚毗邻新加坡，在“第二家园”计划中宣传房屋项目距新加坡仅有几十分钟车程。然而，记者通过咨询得知，如果购买了马来西亚“第二家园”的房产，要到新加坡旅游依然要办理相关签证。

申请“第二家园”有门槛

据介绍，“第二家园”计划的申请较为简单，申请人证明在中国的银行拥有50万马币(约100万元人民币)以上的存款，月收入超过1万马币(约2万元人民币)即可申请。

申请成功后，申请人需要在马来西亚银行存入30万马币(约65万元人民币)，第二年可取用一半用于在马来西亚的购房、医疗、子女教育等消费。50岁以上的申请人存款要求减半，可以取用的存款为5万马币。申请人的配偶、60岁以上的父母及21岁以下的子女可以随行。

房价7年翻一番澳洲置业需谨慎

投资者纷纷“止步”期房

随着国内宏观调控政策不断出台，时下“到澳洲去置业”几乎成了国内一些房产投资者相互交流的一句时髦语。

几乎每个推销澳洲房产的中介公司都会告诉投资者一个数据，那就是近50年来澳洲房产价值每7年翻一倍。单是这一个数字，就足以让投资者动心了。

那么，投资澳洲真的是稳赚不赔的买卖吗？

投资者应锁定长期投资，谨防汇率、期房风险

“房价7年翻一倍”引发澳洲投资热

目前国人热衷于去海外买房的原因无外乎有两点，一是国内房地产市场的持续调控，二是人民币的升值。

美国的次贷危机席卷了几乎整个大洋彼岸，经济疲软令许多投资者不敢贸然行动。而国内又有诸多如“国五条”、“国六条”等政策的限制。那么，哪里的房地产才是最适合投资的地方？

近年来，澳洲房地产市场以稳定的经济和相对较低的价格吸引了大批国内投资者的青睐。数据显示，澳洲已经成为除美国外最受中国买家欢迎的买房目的地。

与过去情况有所不同的是，以前很多人去澳洲买房主要是考虑到留学移民的方便，现在投资的比例正在逐渐上升。业内专家表示，如果有10个人打算到澳洲买房，那么其中3个人是为了留学，3个人是为了移民，4个人则是为了投资。

为了进一步吸引投资者的注意，眼下中介公司更是将海外房产的保值增值作为对投资者大力宣传的卖点。以澳洲为例，几乎每个推销澳洲房产的中介公司都会告诉投资者一个让他心动的数据，那就是近50年来澳洲房产价值每7年翻一倍。

一位业内人士就此分析认为，自从上世纪90年代以来，澳洲房产的走势的确是这样，“这与华人资金的不断涌入有关，也与当地政府有意识地保护房产市场有一定关系。”

买房≠移民，移民门槛高

相比国内房地产市场，澳洲的确更成熟。购房者拥有永久产权，不必担心70年后再次“无家可归”；市场成熟、升值稳定、租赁市场活跃、空置率低，似乎都表明澳洲是海外置业的最佳选择。

而对于海外置业，投资者一直都有这样的误区：买房即是移民。其实，除了葡萄牙、希腊、塞浦路斯之外，在其他国家买房是不能移民的。

去年7月，澳大利亚颁布了移民新政，增加了申请程序，所有申请人都需要递交EOI(移民意向)意向申请，获得澳洲政府的邀请后，才可以递交移民申请。另外，移民条件还提高了资产的要求：企业家类别由50万澳币增加到80万澳币，投资者类别由112.5万澳币增加到225万澳币；如果申请者比较年轻，具备一定英语水平和大专文凭以上获得者，则资产可以低于80万澳币。

湖北金茂出国咨询顾问管理有限公司董事长曾首龙指出，买房和移民是完全不相干的两件事，很多中介结构为了提高成交量故意混淆这两个概念。

另外，在澳洲买房，除了房款之外，还有很多额外的费用，如印花税、市容建设费用、中介费等。以35万澳币的房子为例，这些费用大概约为2-3万澳币，不超过房屋总价的10%。

“投资有风险，入市须谨慎。”套用股市投资的这句话，同样也适用于目前到澳洲购买房地产的投资者。

因为澳洲房地产经历了50年的商业化发展，已经形成了较为长效的房产投资机制，各个州的州政府早就对投机性的投资设立了较高门槛，目的就是把想短期投机的投资者全部清除出投资市场。“抱着在国内投资房地产的心态去澳洲投资房地产注定会失败，因为澳洲房地产更适合长期投资。”业内人士分析认为。

除此而外，在澳大利亚投资房产还存在汇率风险，因为以换汇方式购买澳大利亚房产，汇率的变化可能会冲抵投资收益。专家还指出，期房也是购房者应该考虑的因素之一。

曾首龙认为，目前澳洲多为期房，现房很少，投资风险自然会大些，很多投资者都因此在签了合同之后反悔。投资人一定要看清楚开发商的资质，事先了解开发商的实力。同时在购房时找专业律师来审核购房合同，办理查楼收楼等买卖交易手续，然后透过律师信托账户或者受政府监管的物业代理信托账户付款。