厦门写字楼陷供过于求风险 未来3年超200万平

新城区的建设，以及新兴商务区的发展，正推动着写字楼市场的不断向前。大量写字楼的入市，让市场供应陡增。而在整体经济形势影响之下，在产业发展的现有格局中，写字楼的市场需求仍待解决。未来三年，厦门写字楼市场供应或达300万平方米的巨量，供过于求的风险正在悄然增加。

未来3年供应超200万平方米

作为政府规划的新兴商务区，厦门观音山以打造总部经济而被人们所熟知。

经过多年的开发，片区一期的八栋总部大楼已经封顶并部分投用，商务氛围逐渐形成。

上个月，位于该片区的康利金融大厦正式进入了招商程序。该大楼是观音山一期八栋企业自建总部大楼之一，总建筑面积超4.2万平方米。除1-3层用于大堂展示、商务服务中心，以及22层以上用于集团办公外，其他将全部用于出租。

事实上，不只是康利金融大厦，今年，片区的多栋总部大楼也将逐步释放并进入市场招租。“除已经运营的安踏全部自己用完之外，其他总部大楼都将面向市场招租。”康利大厦招商负责人向导报记者透露。据介绍，七匹狼企业自用面积在一半左右，而其他企业自用面积均只在20%左右。

数据显示，观音山八栋总部大楼的总建筑面积在30万平方米以上，除去企业自用的极少部分，绝大部分的体量都将面向市场招租。而这也只是厦门写字楼供应的一小部分。

据立丹行机构数据显示，仅2012年，全市出让的土地中办公类地块规模(包含综合体用地中的办公地块)就达161.08万平方米。而据该机构副总经理林晨曦预计，未来三年，厦门岛东部仅会展以北就将形成200万-300万平方米的写字楼供应，包括观音山、两岸金融中心的数十栋大楼都将投入市场。

供应大体量的释放，将给该区域乃至整个厦门市场的写字楼招商带来不小的麻烦。

需求遭滑坡风险

与大量的供应爆发相对应，市场需求却面临萎缩的风险。

今年2月，国内着名体育品牌安踏体育发布2012年年报，报告显示，这家上市企业遭遇了上市以来的首次业绩下滑，净利润同比下降21.5%。随之而来的是，安踏表示今年将减少475~575家门店。

这条看似无关的新闻，却在一定程度上影响着厦门写字楼的市场状况。一位熟悉观音山商务区写字楼市场的业内人士对导报记者称，据她推测，受业绩影响，安踏位于这一区域的总部大楼或将于今年拿出部分用于出租。与其造成的市场供应增加相比，其折射的背后需求问题则更值得关注。

“受货币市场和整体经济形势影响，目前很多企业活得很艰难。”该业内人士表示，以石材行业为例，去年行业整体萎缩了近50%。“企业业绩下滑，其影响将不仅是企业的发展战略和市场策略，还将会落到企业对于办公大楼的需求上。”该业内人士说。

事实上，厦门市场对写字楼的需求本身并不是非常饱满。福隆集团执行董事黄华钧表示，作为一个二线城市，厦门并没有太多的世界500强企业及大型央企、国企、保险公司等这些对办公需求大的企业，其写字楼的市场需求多依托第三产业的发展，尽管近年来厦门第三产业的发展势头良好，但市场客户仍然“不是那么饱满”。

后市供大于求趋势明显

一方面，大量的写字楼推向市场;另一方面，市场的需求面临萎缩风险，亟待创造和挖掘。厦门写字楼供大于求的局面已是市场不得不面对的事实。

仅从销售来看，数据显示，2012年，全市办公类物业共销售33.4万平方米，不过该年的办公类物业的新增供应却达75.1万平方米，是销售量的两倍以上。而从历年的市场情况来看，过去的四年，厦门写字楼市场成交除2010年超50万平方米以外，其余三年均维持在30万平方米上下。而过去两年，厦门写字楼市场供应却都超过了70万平方米，而未来几年，这一数字还将继续保持。

以未来3年超200万平方米的供应，根据市场过往四年的吸纳能力衡量，并适当考虑工程延期的因素，厦门总体写字楼市场在未来几年或将持续处于供过于求的风险之中。

市场供过于求，也让一些开发商忧心忡忡。上周我们报道的一位观音山写字楼招租商的苦恼就是表现之一。事实上，在该片区，部分写字楼已经出现了让客户开价的尴尬招租局面。

“市场供大于求，买方市场将对开发商产生招租压力，很可能拉低厦门写字楼的租金水平。”黄华钧说，一旦有些开发商不遵守市场秩序采取价格战，便很容易促成恶性竞争，继而打乱写字楼市场。

市场声音

商务氛围的形成与写字楼的抗风险性

福隆集团执行董事黄华钧

从微观上看，一块区域要营造出写字楼的商务氛围，需要几项“硬性标配”：集酒店、商场和餐厅等于一体的商业综合体、便捷的交通网络、居住氛围浓厚的高端住宅区等。只有各块功能不同的区域组合在一起，才能孕育出成熟写字楼市场的土壤。反之，写字楼市场则较难发展起来。

从宏观上看，写字楼市场的形成与第三产业的发展密切相关，写字楼的开发量和价格往往与第三产业的发展呈同比例。虽然近年来厦门的第三产业发展迅速，但仍未能占据主体地位，因此厦门写字楼的市场表现难见量价齐升。

从整体上看，目前厦门市场的写字楼呈现出供过于求的态势，并且这一趋势有加剧的风险。这也将给一些写字楼的招租带来困难，但是，并非所有的写字楼都将面临困境。在客户看来，写字楼有着多项对比指标，如位置、装修标准、价格、物管等。处于不同发展阶段的企业，对写字楼的需求也不一样，有实力的企业大多喜欢有形象的写字楼。事实上，处于城市一线核心地段的写字楼在配套设施、商务氛围和公司形象展示等方面有着独特的优势，其抗风险性显然更强，如厦门的鹭江道。

供过于求并非一定是坏事，适度过剩利于市场优化

立丹行机构副总经理林晨曦

厦门写字楼的市场供应大致分为几大块，厦门岛西部(鹭江道)、南部、厦禾路一带，以及东部(会展、观音山、五缘湾)和北部(湖里高新区一带)等。随着厦门城市在省内优势地位的日益突出，有力推动了闽西南地区的企业在景观环境佳、规划设计先进的东部、东北部设立总部，厦门岛东、北部也成为厦门近几年写字楼的主要供应区域。

目前，厦门市场租赁型写字楼远多于销售型写字楼，很多写字楼只租不卖。并且，因为近期的集中放量，厦门市场写字楼供过于求的趋势明显。不过，写字楼供应量充足甚至过剩，并非都是坏事，甚至对企业来说是好消息。因为，“适当过剩可平抑租金，增强企业竞争力，最终起到促进产业优化的作用”。

相关解读

各区写字楼发展前景对比

诚如多数人的共识，一个区域要发展写字楼，必须要有着足够的产业和完善的配套做支撑。近年来，厦门城市大力发展第三产业，为写字楼的发展提供了温床。加上海峡西岸经济区属于增长型的市场，厦门作为经济区核心城市，经济活力充足，其写字楼市场有着不俗的潜力。不过，在业内人士看来，以目前厦门的产业发展水平，仍然不足以支撑现有的写字楼发展速度，反映在各区的情况也不一样。

岛内作为厦门城市的核心，其在城市公共配套上远远高于岛外，特别是公共交通发达、生活配套成熟的岛内西部和南部城区，有着较强的辐射能力和较高的商务价值，因此，这两块区域也是厦门高级写字楼的集中区。而在岛内东部，随着城市发展东移和城市功能的规划定位，也逐渐发展出了如观音山商务区、五缘湾商务营运中心、湖里高新技术区等多个商务发展集中区。

而纵观岛外各区，其写字楼的发展前景则各有优劣。集美作为政府重点发展的岛外新城，服务业发展迅速，软件园三期的建设加速片区产业进驻。杏林湾商务营运中心作为商务集中区，它的建设更容易形成集群效应，加上区域住宅和配套的高速发展，其办公氛围更容易形成，是可预见的岛外商务发展较好的区域。

海沧作为福建南部拓海贸易的重要港口和台商投资区，区域产业定位更明朗，依托这种优势，其航运、物流、贸易和服务等产业发展较多，对写字楼的需求也较大，对推动该区域商务发展利好明显。

相比而言，以第二产业为主的翔安区，则显得潜力不足。尽管翔安区同样规划有中央商务区，且近年来在商业办公地块的出让不断增多，但短期内形成商务氛围并不乐观。林晨曦认为，一个区域只有在交通、住宅、教育等各方面发展成一定基础后才能形成相应的商务氛围。“住宅需要集中开发，这样配套才能跟上去，片区才有人气。”林晨曦说。而在产业发展上，翔安目前以第二产业发展为主，生产型的企业占多数，而旅游、贸易、金融等服务产业相对匮乏，并未形成聚集效应。加上人口基数少，其在商务办公上并没有优势。