2014年武汉新房成交量超18万套 楼市无大起大落

原标题：《大城万亿·武汉年度经济白皮书》

武汉房地产来到新常态

2014年，武汉新房成交量超过18万套，站上了历史之巅。这样的令人惊讶的数字，要是在过去若干狂飙突进的年份，基本等同于“量价齐升”。可我们纵观年末的武汉楼市，各种打折优惠力度不减。

量涨价稳，这在过去10年“楼市黄金期”看来不可思议的事，在2014年真实发生了。在这背后，武汉楼市正在经历一场“新常态变革”。

这场新常态变革的特征，是楼市格局开始回归理性。

过去的10年，是楼市非常态的10年。楼市调控陷入了“房价越调越涨”的怪圈，以至于大量诸如限购等行政调控措施被迫出台，通过抑制购房消费的方式防止抑制房价过快上涨。这种非理性的调控方式，在2014年划上了句号，行政调控彻底退出，房地产重新回归市场调控。

市场，以其特有的内在理性，让房企重新审视房地产业。2014年，银行信贷收紧，融资成本提高，拿地成本加大，而市场供应量在持续放大，营销成本不断提升。越来越多的房企认识到，房地产狂飙突进的暴利时代已经过去，楼市将进入平稳增长的“白银时代”。

新常态变革元年，武汉房企认识到，理性才是企业长久生存之道。今年前三季度行情不好时，房企们通过全民营销、一二手联动，线上线下相结合等积极的营销方式，保证了一定的成交量，稳定了楼市预期。在第四季度“双限”退市之时，房企没有像以往那样转而快速提升房价，而是平价跑量。于是，武汉楼市在2014年出现了罕见的全年房价稳定的情况。

在政策和房企双重理性带动下，购房者心态日趋成熟。以往出现的“越涨越买”、“越跌越不买”情况正在减少，营销噱头、手段已经不再成为购房者出手的决定因素，房子户型、质量、配套等本源性问题成为购房关键。购房者的关注力，正在回归房屋产品本身。

武汉楼市买卖双方，在近10年来从来没有像2014年这样良性互动：房企理性定价，购房者积极回应，纷纷出手，使得2014年的武汉市成交量不降反增，在全国一枝独秀，成交面积领跑全国副省级城市。

理性格局的回归，为武汉楼市长远健康发展打下了坚实基础。而站在万亿大城的背景下，这种变化为楼市的发展提供了持续推动力。

武汉城市安居乐业的外延，正在不断随着轨道交通的方向延伸。地铁4号线开通，使不为人所知的仁和路片区成为新的置业热点；轨道交通延伸到汉口北，使盘龙城多个楼盘出现“日光”。武汉“中部崛起”的城市力量，也为楼市提供了源源不断的需求。国家级高新区建设带来的人才吸引力，使光谷成为武汉楼盘最多、成交量最旺的片区。

2014武汉房地产新常态变革元年，楼市供需两端回归理性，相信2015新格局将带来新变化，新变化将焕发新生机。城市与楼市，新一轮良性互动将展开。

在过去的10年，成交量的涨跌，常常伴随着房价起落，因此出现了“量价齐升”、“量价齐跌”这样专有组合的名词。2014年武汉楼市出现了新常态，楼市进入平稳增长期，因此出现了新名词：量升价稳。

关键词：新政策

调控去行政化未来分类别调控

2014年，武汉取消了限购政策，商业贷款也放松了二、三套房的限制，执行了3年的“双限”政策，出现了重大转变。

“限购”取消，使压抑了3年的外地购房者集中入市；“限贷”的松绑，使被首付高门槛挡在购房门外的本地改善性需求得到释放。因此，在“双限”政策转变政策后，武汉10月—12月，连续三个月成交量超过2万套，达到历史之最，也使武汉楼市成交量在前11个月达到16.08万套，提前一个月打破2013年15.9万套的历史记录，堪称全国最火爆的楼市之一。

2014年楼市调控政策定下了包括2015年在内的未来楼市政策的新基调，就是“低端有保障、中端有支持、高端有市场”。通俗来说，买不起房的，可以通过公租房来解决住房问题；结婚等刚需购房，会得到公积金贷款低利率等优惠购房政策支持；买高档住宅的，买不买得起，靠自己资金实力。

通过这种分类别调控，满足多层次住房需求，避免以往调控中常见的“一刀切”，导致某些购房者误伤。

关键词：新格局

稳字当头楼市无大起大落

武汉房地产市场，在全国副省级城市中历来以稳健著称，成交量一直领跑，而房价则中等偏后。身为1.5线城市，武汉有一线城市的火爆成交，而无北上广的房价高不可攀；有二线城市的稳健，而无二线城市的大起大落。即便在2014年这个很多副省级城市楼市“坐过山车”的年份，武汉楼市还是保持着其独有的稳健。

前三季度，当多个副省级城市成交量下滑，成交价下跌之时，武汉楼市依然坚挺。二环内房价虽然优惠幅度加大，但价格总体平稳；二环至三环间，楼盘各种促销力度加大，在没有出现大跌的情况下，成交量稳中有升。前三季度，全市新房成交量近13万套，超去年同期。

进入四季度后，随着政策松绑，多副省级城市触底反弹量价齐升，而武汉市虽然成交量涨了2万套，但是楼盘促销力度不减，使得全市全年房子平均价格稳定在7700元/平方米左右。

关键词：新趋势

跑量为主量升价稳

多家研究机构认为，2014年这种“量升价稳”的楼市新形态，将成为未来几年武汉楼市的新趋势。

在成交量方面，供需两旺。供应方面，前11个月新上市1785万平方米，比去年全年1610万平方米要多；需求方面，省内购房者集中涌入武汉，再加上本地结婚、拆迁、改善等需求，需求量也比较大。于是，武汉楼市能持续保持成交量不断攀升。

在价格方面，量涨价却不涨的原因是部分片区出现供过于求，楼盘间竞争激烈，卖房速度有所延缓。而房企的融资和拿地成本在持续增大，对限期回笼资金要求比较高，“平价跑量”是多数房企接下来仍将采取的首选销售策略。

关键词：新产品

小“三房”隐退大“三房”回归

“双限”三年，小“三房”作为一种特殊房屋类型迅速走热。受“限贷”政策要求二套房首付7成影响，刚需族换房门槛陡然增高，因此，不少“刚需族”被迫“一次到位”购房，选择总价相对便宜，又能满足改善需求的小“三房”，因此90平方米上下的小“三房”风靡楼市。

2014年，规划部门对于通过“偷面积”将两房变三房的小“三房”户型开始严格控制，新批建的楼盘“偷面积”行为大为减少，由此小“三房”开始减少。与此同时，“限贷”放开，二套房首付门槛降低，更为实用舒适的110平方米以上的大“三房”重新走俏，特别是在以改善住房需求为主的二环内楼盘，大“三房”已经成为成交主流户型。

因此，2015年，户型产品将出现分化。二环内的楼盘，以满足改善需求的大“三房”为主，户型将越建越大；二环外的楼盘，以满足刚需为主要目标，在规划部门严格审批下，小“三房”将减少，八九十平方米的两房，将重归主流户型。

关键词：新区域

老三大片区渐别新三大“洼地”崛起

武汉楼市，经过2014年洗礼，各片区间已经出现了分化。以二环线为界，二环内楼盘利用其地理、配套等稀缺资源，以品牌为依托，显示出其强劲的抗跌性，如武汉中央商务区等楼盘，无论行情涨跌，其房价保持着稳中有升的态势。而二环外的楼盘，则受行情变化比较明显，特别是价格因素影响比较大。

随着后湖、南湖、王家湾三大热点片区房价高企到9000元/平方米左右，三镇价格“洼地”由此被填平。由此，三镇刚需购房人群开始向房价更便宜的片区转移。汉口购房者，从后湖向盘龙城转移；武昌购房者，从南湖转战白沙洲；汉阳购房者，从王家湾转到四新买房。

新崛起的三大片区，其显著特点是比老三大片区房价要便宜1000多元/平方米，价格优势明显，并且多数以品牌开发商为主，楼盘品质相对有保证，因此吸引了大量购房者，使得这三大片区成交量放量，2014年领跑全市。

不过，目前这三大新片区的共同“短板”是商业、学校等公共配套不齐，生活居住不方便，2015年，这些地方将有不少新商业体开工建设，未来将可以补上这一薄弱环节，成为新的品质居住地。