豁免"地租"? 不动产登记条例的思考

原标题：豁免"地租"? 不动产登记条例的思考

《不动产登记条例》今年3月1日起落地实施。作为政府最重要的资产形式，作为中国居民最重要的财富形式，不动产登记条例理所当然地引起了关注与争议，任何模糊用语与利益冲突都会被聚焦于放大镜下。

最新的争议焦点来自于使用期限。国土资源部部长姜大明3月1日上午在江苏徐州为申请领证的市民颁发了全国第一本《不动产权证书》，但证书设计首先引起法律界人士的质疑。北京才良律师事务所主任王才亮律师表示，“由于是房地合一的《不动产权证书》，因此证书内页‘使用期限’这一项的出现就显得欠妥当，因为针对房屋的所有权性质是永久的，出现‘使用期限’的选项则意味着所有权性质暗藏发生变化的可能性。”

针对汹涌而来房主变房客的质疑，国土资源部部长姜大明不得不在两会期间强调：公众对不动产登记问题存在一些误解，不动产登记完全是依照法律法规进行的。新版不动产权证书上设置的“使用期限”，不是房屋所有权期限。“使用期限”是指土地使用权和海域使用权的期限。使用权有期限，所有权无期限，两权分离。不动产登记是一个新事物，在实施过程中欢迎大家提意见。

国土部继续打补丁，在微博上贴出了《不动产权证书》内页填写范例。同时对“使用期限”的填写内容进行了释义，即土地上有房屋、构筑物的，由于房屋所有权无使用期限，因此只填写土地出让合同中记载的土地使用权起止日期，如“国有建设用地使用权××××年××月××日起××××年××月××日止”。海域上有构（建）筑物的，只填写海域使用权的起止日期，填写“海域使用权××××年××月××日起××××年××月××日止”。土地所有权以及划拨土地使用权、宅基地使用权等未明确权利期限的不填写。

王才亮先生继续质疑，“对于权利人来说，国土部给出的不动产登记填写指南，在法律效力上是低于《不动产权证书》的，一旦日后出现任何问题，都以政府存档的不动产登记簿底页以及不动产证书为准。”如果已经颁发的涉房《不动产权证书》中，“使用期限”一栏为空，什么都没填，政府添改怎么办？

土地使用权期限与房屋永久所有权在不动产证上已经形成潜在的冲突，拥有者的权利可能受到无形侵害。

土地使用权和房屋所有权相辅相承，缺一不可。土地使用权到期后，即使商品房拥有者虽然拥有房屋所有权，但无法附着在土地上，到期必须再赎买一次土地使用权，其实就是再缴纳一次70年的土地租金，房屋所有权价值大打折扣。没有土地所有权仅有房屋所有权，那是徒有其表的财富，

2007年颁布的《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。同时法律也规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年。70年之后50年之后40年之后怎么办？政府可以再次收取土地几十年租金，那是于理有据，政府也可以免收土地租金，那就变成了政府的仁慈，而非物业拥有者的天然权利。于是，权力一方拥有彻底的主动权。

几十年后，辛苦攒钱购得的房屋土地使用权消失，仅仅留下房屋所有权，那意味着我们实际上已经失去了房屋的部分产权，只能向政府租佃土地。假设，到时政府财政不足，经济已经走过中等收入陷阱，人大立法以300万换取30年的使用权怎么办？从理论上，政府到期可以收取一次又一次租金。

根据《城市房地产管理法》有关规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。依照规定？什么规定，一切都模糊，是埋下的一颗颗发展与产权地雷。

除了土地这颗地雷，物业税是比较近的一颗地雷。物业税税率多少，对房地产估值是否获认可，将来会引起层出不穷的争议。

未来商品住宅拥有者可能交两笔钱，第一笔是70年土地使用期满后交一笔继续租用土地的租金，另一笔可能征收的物业税。在京沪等一线城市的房产市场上，近期确有不少高端二手房源涌入，与房产税、遗产税相关的问题，在一些地产论坛里炸开了锅。如果征收土地出让金，沪渝的房产税就沦为象征的花瓶。

一个政府既要物业税，又要永续的土地租金，将激发强烈反弹。笔者的建议是，如果要长期征收物业税，最好赦免继续使用土地的土地租金，如果想几十年就收一次土地租金，恐怕征收物业税就会引起很大的麻烦。既不打算放弃土地收益，盘算着几十年割一次羊毛，又要按国际惯例征收物业税，恐怕徒然惹起骚动，得到的土地租金极少，征收物业税时遇到的抵抗极大，政府成为与民对立、处处盘剥民间财富，且不愿意公布帐本的大地主。

70年后，大家都老了，土地问题、物业税问题等不到70年，在最近的几十年里就会发作，必须用最大的理性与双方均有利的办法加以解决。