朱中一：对当前房地产形势的几点看法

原标题：对当前房地产形势的几点看法

房地产要实现的主要目标，用“两个稳定”来概括，也就是说“稳定住房消费”、“稳定住房市场”。

朱中一：刚才三位致辞嘉宾的思想也很活跃，我谈的看法也不一定完全跟他们相同。我主要是侧重自己对政府工作报告学习的理解来谈一谈，我从四个方面来谈。

第一，中国的房地产市场总体上还处在软着陆的过程中，但因地区差异大，一些地方期望回升的时间要早一些。一些库存量大，在建规模大，人口聚集能力不足的地方，软着陆的时间可能要长一些。

对去年的形势我想不过多的回顾，刚才老蔡已经说了，去年二三月份，不少媒体，尤其是境外媒体，讲中国的楼市快要崩盘了，但是在各方面的努力下，中国的楼市是由底到高，主要是政策的调整，包括限购政策的松绑，包括10月份的降息，全年的很多指标是仅次于2013年的，投资还是历史的新高。但是如果从同比来说，不少指标还是下降的，而且待售商品房的面积，全年是6.2亿平方米，较2013年增加1.3亿平方米，同比增长了26.3%。而且今年1—2月份，市场总体来说还是延续了去年的一个态势，商品房的销售面积、销售额、土地的购置面积、房屋的开工面积继续回落，待售面积继续增加。70个大中城市除个别城市以外，房价无论是环比还是同比，绝大多数都是下降的，这说明咱们的市场还是比较低靡的。

正像中国的经济进入新常态一样，我认为房地产也进入了新常态。我个人的理解，说中国经济进入新常态，不等于中国经济已经实现了新常态，例如政府工作报告里面有一些话，“我国的经济进入了新常态，但我国正处于爬坡过坎的关头”。还提到“今年面临的困难可能比去年还要大”，里面还提到“要实现从中高速增长到提质增效的目标可能还要花很大的目标”等等。所以我认为进入新常态跟实现新常态还不完全一样。房地产也是这样，我们进入了新常态，也不等于实现新常态，因为我们有些指标还在同比下降，而且有些库存量大的地方，消化的时间可能还很长。如果仅仅从库存量来讲，现在是6.39亿平方米，坦率说不算太大，因为我们一年的销售有十多亿平方米。但是关键是我们的在建规模很大，而这些在建规模要陆续进入市场，所以我认为这个压力很大。所以我认为不少地方消化压力可能还是一个很大的课题。

但是我相信，一是中国的城镇化仍然在快速的发展过程当中，刚需仍然存在。二是今年的政策比较宽松，除了少数存量房过大的城市以外，多数地方的市场在今年是能够实现软着陆的。比如像广东，我看了一下，好多指标都是好于全国的平均指标的，再比如说北、上、广、深等地，或者是供求平衡的地方，市场复苏是比较快的，所以我认为今年的情况肯定要好于去年。

第二，今年房地产市场的主基调，或者说房地产要实现的主要目标，我在学习了政府工作报告以后我的理解，用“两个稳定”来概括，也就是说“稳定住房消费”、“稳定住房市场”。要实现两个稳定，主要的措施也就是两个方面，一个方面是要加强城镇棚户区、城乡危房改造和保障性安居工程的建设，增加住房的有效供应，同时加大去库存的力度，支持居民自住性、改善性的需求，这个在政府工作报告中的内容很多，我就不说了。二是要坚持分类指导，因地施政，强化地方政府的主动调控责任。这在政府工作报告和克强总理3月15号的答记者问中讲得非常明确。我认为要实现上述的任务和目标，中央政府和地方政府必然会有政策跟进，比如说政府工作报告里头已经明确，住房保障要素逐步实现实物保障和货币补贴并举，把一些存量房改为公租房或安置房。逐渐不在年初也印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，又比如住建部、财政部、人民银行发布的关于促进住房贷款的通知。现在一些地方放宽公积金贷款政策，支持老百姓的购房，实际上它的源头就是去年三部委的通知。在总理3月15号回答记者提问的时候，我有一句话还是很有启发的。他说“我多次说过，在新常态下我们会保持中国经济在合理区间运行，如果速度放缓，影响了就业、收入等，毕竟合理区间的下行，我们会在稳定政策与稳定市场，对中国长期预期的同时，加大定向调控的力度，来稳定市场的当前信心，我们这几年没有采取短期强刺激政策，可以说运用政策的回旋余地还比较大，我们工具箱里的工具还比较多”。我最感兴趣的就是说“我们的工具箱里的工具还比较多”，就说明他政策的储备、政策的预期不是没有考虑的，所以我想今年的政策肯定会相对的要宽松一点。中央政府和地方政府肯定也会根据市场的变化进行一些微调，我想这是今年的市场要好于去年的一个原因。

第三，认真研究房地产的发展规律和房地产与新型城镇化的协调关系问题。要实现稳定住房消费和稳定房地产市场的目标，必须在落实政府工作报告提出的任务的同时，还要认真研究并践行两个问题，一是房地产市场的自身规律问题，二是在城镇化快速推进中怎样把房地产市场的刚性需求落地的问题，特别是解决好农业转移人口的住房问题。这两个问题在总理3月15号回答中外记者提问的时候都提到了。总理说“房地产市场有其自身的规律”，他后面讲了大中小城市等等，当然他没有说房地产自身有哪些规律，我认为这个问题需要我们业内的人士，包括在座的各位共同研究，达成共识。我想大家有一点是比较认可的，昨天在会上，黎总也提到了，房地产市场的地域性和长周期性，这是房地产的一个特点。因为有地域性，所以我们的政策要因地制宜，因为房地产开发周期比较长，所以我们希望政策要稳定，不能频频出台政策，这样我们就无所适从。

我想除了这个最基本的规律以外，还有没有其它的一些规律性的东西？坦率来说，我从2006年到协会以后，到去年离开，我在协会基本上就是分管市场这一块的，跟上面的汇报也比较多，在汇报市场的时候，我经常感觉到有几个问题是需要研究的。第一个问题就是房地产的定位问题，我们怎么定位？因为我们经常碰到一个问题，在经济下行的时候强调房地产是支柱产业，当经济好的时候，房价上涨的时候，又遏制房价，在稳增长和惠民生之间老是在摇摆，我们的政策摇摆很大，我们就无所适从。这里就牵涉到房地产如何与经济社会发展相适应，和相关产业的发展相协调。总理这次也专门提到了，住房既是经济问题，更是民生问题，这句话在2010年的国务院文件里头是强调的，我认为这次的再次强调，对住房提出了新的定位。第二，房地产与政策的调整怎么协调，第三，怎么完善住房保障体系，构建总量基本平衡、结构基本合理、价格与支付能力基本适应的体制机制。第四，住房的一级市场、二级市场和租赁市场怎么协调发展。我认为这些问题是非常关键的，当然是不是就是这些问题，讲得对不对希望大家研究。

另外，房地产的协调问题，总理的原话是“中国的城市化进程还在加快，房地产的需求是刚性的”。这里面的核心问题就是理论目标与实际情况结合的问题。咱们的理论目标里头，比如说我们的城镇化、城市发展方针是大中小城市的协调发展，但是我们的人口流向并不完全是按这个来流的，这是一个问题。第二个问题，在城镇化里头着重要解决农业转移人口问题，但是农业转移人口是很难买得起商品房的，这里面有一个支付能力问题，也有一个地方承受问题。第三个问题，如果要解决好农业转移人口的住房问题，涉及到土地制度改革的问题，涉及到宅基地和原来的房地产流转的问题，所以我认为理论与实际的问题比较多。

最后，限于时间问题，我简单地跟在座的房地产企业谈几点个人的希望。第一，要适应新常态，认识新常态。第二，需要谋求新的发展，这里首先要认识到我们稳定住房消费还是第一任务，所以住房市场还是一个比较大的市场。第二，我们还要探索新的业态，包括一些养老问题、旅游问题，这些在政府工作报告里面是多次提到的，尤其像国务院在2013年的文件里头提到的，将来新建的小区都要按照人均用地不少于0.1平方米的标准来构建养老服务设施。不管你将来搞不搞养老社区，今后新建的小区一定要配养老设施，所以这些问题可能都要研究。另外，环保的问题，转变发展方式的问题等等课题，需要研究的问题还很多。另外，怎么走出去的问题，现在不少企业已经有这方面的建议了。还有一个问题，我认为大家必须要重视，就是今年可能企业的兼并重组比往年会更大。事实的情况是，去年12月16号，中国经济测评中心和国家统计局发布了一个公报，它公布了房地产的数据，2013年末全国房地产开发经营企业是132000家，比2008年末增加了50.3%。这个数字是什么意思？我算了一下，按城镇的常住人口算，每5000个人就有一个开发公司，显然这个量是大的。所以在当前的情况下，必然会面临着兼并重组问题。当然，有实力的开发企业怎么样从项目层面、从企业层面来做好并购工作，对企业也是发展的机遇。

我就谈这么多，谢谢大家。

本文系中国房地产业协会副会长朱中一于2015观点年度论坛演讲，未经本人审阅。