欧阳捷：从总理讲话看房地产大势

原标题：从总理讲话看房地产大势

大多数中小企业正在退出江湖，只有企业少了才能达到均衡，只有均衡了才能有很好的市场。

欧阳捷总理这次在两会上讲了9句话，反应了中央政府对房地产的纠结。

第一句话是“促进房地产市场长期平稳健康发展”。这就意味着房地产市场既不平稳，也不健康。为什么说不平稳呢？因为我们固定资产投资这几条线在往下走，房地产拖累了固定资产投资，拖累了工业的固定资产投资，也拖累了第三产业固定资产投资，而且我们的销售在持续下滑，这种持续下滑我们认为未来是不可逆转的。而不健康就是我们的库存高企，今天大家讲到了待售面积高企，比待售面积更严重的是我们的施工面积高企。我在去年8月份就已经讲到，在建施工面积我们已经超过60多亿平方米，预计到今年可能会超过70亿平方米，但是我们到今年1月份的时候，我们突然发现，去年年底已经超过了70亿平方米。还有一个问题可能是大家忽略的，就是我们的房企的土地储备面积，这个面积到底有多少，没有人说得清楚。我们的研究发现，根据24家上市房企的报表，他们的土地储备面积超过6.59亿平方米，如果按容积率2来算，就有12亿平方米的建筑面积。这才只有24家企业，如果是全国的房地产企业，土地储备一定会超过12亿平方米，也就是说至少有24亿平方米的建筑面积。如果加上我们的待售面积、土地储备等等，所有的土地加起来之后，我们认为政府未来3到5年不用再出让一亩土地，可以保证市场的足够供应，加起来总量超过50到60亿平方米，这仅仅是住宅，还不包括商业。目前来看，房地产开发个数过剩，去年我们讲过，全国需要8000家房地产开发企业就足够，按照我们去年的销售面积11亿平方米不到，2013年是11.5亿平方米，我们按照10万平米一个小区，这个规模其实不大，就是1000户人家，按照这个来算，全国只有1.1万家企业就足够，再加上我们的连锁经营，8000家已经足以。而我们现在的房地产企业有多少呢？经过2008年之后，我们的房地产企业从7.5万家持续增长到去年的超过2013年的9.1万家，2014年有多少，现在还不知道。我们的待售面积继续增长，施工面积继续增长，上市房企的土地储备继续增长，所以我们完全可以供应5年时间。

第二句话，房地产市场的需求是刚性的。从总理来讲可能是对的，但是我们的感觉是不一样的，房地产企业的刚性需求其实只有自住性的，或者我们以婚姻刚性需求为主的需求才是刚性的，全国一年结婚1500万对，其中一半以上是在城镇里面，而我们每结婚三对人，全国就离婚一对人，离婚的人口也需要住房，加起来我们认为这些住房可能会消化全国的600万套住房左右。不是刚性的，是的是我们所有的投资性需求在下降，改善性需求也在下降。根据世联地产的统计数据显示，这边是2007年的数据，改善性需求占到市场的2/3，2010年改善性需求只占到市场的1/3。为什么出现这样的情况？我们的人均居住面积全国已经超过33平方米，二线城市最少的有27平方米，最多的已经达到37平方米，我们面积性的改善性需求已经严重萎缩了，就是说它的动能已经严重不足了，我们剩下的改善性需求其实更多的是品质性的改善需求。

第三句话，中国城镇化进程还在加快。这句话总理是这么讲的，但我们的感觉又不一样。现在总人口的增长量其实是逐年递减的。但是我们的城镇化率其实在提高，换句话说城镇人口在提高，但是我们看到城镇人口的净增长量其实是在下降的。从2010年起，城镇人口增长量开始持续下降，我们认为这个趋势也是不可逆转的。我们统计了一下，全国76个一二三四线城市，这是有公开数据的，我们希望做得更多，但是政府没有公开数据，其中63个城市常住人口的净增长量在下降。4个一线城市常住人口净增长都在下降，以上海为例，上海2000年到2010年年均常住人口净增长是62.8万人。2010年到2013年，三年时间城镇人口净增长是35.7万人。广州是1300万人口的超大城市，广州2000年到2010年年均人口净增长是23.5万人，近三年年均人口净增长是7.5万人，对1300万的大城市来讲就是千分之六的人口增长率，接近于全国平均的自然增长率的水平，所以我们认为广州这样的城市已经基本上没有多少新的外来人口了。不仅仅是一线城市，我们还统计了25个二线城市，18个在下降，19个三线城市，15个在下降，28个四线城市，26个在下降。所有的大中小城市，常住人口净增长量普遍下降。它的背后的逻辑是什么呢？是我们的工业化已经到了中后期，我们的产能严重过剩，我们的产业已经缺乏农村人口来就业的能力了。全国规模以上工业企业的数量从2010年开始就在下降，现在还没恢复，没有就业就没有农村人口的转移。

第四，稳定住房消费。这是各家企业都很关注的一句话，我们认为稳定住房消费，市场就会好起来，其实不然，这句话正是反映了我们难以稳定住房消费，投资增速在下降，拖累了第三产业、第二产业，而且住房消费从去年就已经进入了负增长的区间，房地产市场已经在走下坡路了，我们认为虽然是缓坡，但是像2013年那样回暖已经是不可能的了。以前有专家讲过所谓的周期论，大小年轮，我们觉得未来可能都不再适用了。自主性需求、改善性需求、投资性需求和农村人口进城需求，只有一个约等于常量，其它的都在下降。因此我们看到市场已经自发在调整，新开工的面积在往下走，虽然有波动，但已经持续在负增长的区间了。而且我们可以看到，施工面积的增长也呈下降的趋势，并进入负增长的区间。房地产企业土地储备的面积已经在连续下降，自2012年就已经出现了负增长，虽然2013年有一个回升，2014年已经进入了下降渠道。

第五句话，发展必须有合理的增长速度，保持经济运行在合理区间。这句话预示着有一些刺激，但是刺激之后就是透支，所以我们看看这张图，最后的结果就是白银时代会提前结束。如果我们要保持合理区间，持续保持上5年到10年，我们的白银时代就会提前结束。

第六句话，支持居民自主性住房和改善性住房的需求。这句话是政府推出的最大一个刺激政策。我们认为推出这个政策之后，它的分类方向、政策都已经会相应的明确，其中最可期待的就是首付比例的降低和降低二手房交易费用，因为我们自住的房子其实不需要那么高的首付。

第七句话，强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。这句话就是我们解读李克强总理讲的稳定住房消费的时候提出的概念，我们为房地产消费正名，上届政府已经把房地产消费妖魔化了，稳定房地产消费，其实是保持国民经济平稳健康发展，所以稳定住房消费就是纳入了国民经济正常平稳健康发展的轨道。所以我们看到各个地方政府不停地在出政策，后续我们还会看到更多。所以发展还是硬道理，这句话也是总理说过的，住房消费稳不住，房地产就稳不住，房地产稳不住，GDP就稳不住。这是我们在去年五六月份做的一张图，这张图反映了房地产进入一个平稳发展期，这个平稳发展期其实是向下走的。

第八句话，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。这句话亿追着我们对住房保障政策不会再对商品房市场造成新的冲击，有助于我们库存消化。

第九句话，推进新型城镇化取得新突破。稳定住房消费，我们认为最终要靠城镇化，不解决城镇化的问题，中国永远不会保持我们的经济的平稳健康发展，因为我们最近看到国家发改委现在推出来十三五期间GDP的增长，估计要放在6.5%，当然没有经过人大和政府的批准。我们从7.5%降到7%，再降到十三五期间的6.5%，意味着什么？意味着房地产和国民经济持续在走下坡路。而且我们认为，城镇化的路在农民脚下，不是政府想要农民进城，农民就可以进城的，城镇的吸引力在逐步减弱，农村建房还在居高不下，现在农村居住的面积已经超过人均37平方米，而且每年还在以一平米的速度在递增。城镇化需求过去是常量，未来能不能变成变量呢？要靠新型城镇化，要解决就业问题，然后要解决安居的问题，解决教育、医疗、住房、农村居民养老的问题，另外还要解决进城农民落户问题，资本问题，包括农村土地改革和宅基地改革，这才是我们新型城市化最重要的看点。

企业怎么办？我们认为活得久永远比当下活得好最重要。大多数中小企业正在退出江湖，只有企业少了才能达到均衡，只有均衡了才能有很好的市场。新城控股的应对策略是，在蛋糕变小的情况下，我们要在市场中占有我们自己的定位，并且要把我们的规模还要继续扩大，只有在这个时候你才能把你自己的企业能够在江湖上立住足。所以我们提出的思路叫“加速奔跑”。现在新城已经在全国17个大中城市，其中9个省会议上的城市发展，我们在从事住宅开发和商业开发，我们到2017年要达到15个商业综合体，就是新城吾悦广场，同时在建25个，累计加起来为40个，商业的收入要超过10个亿，同时我们还希望加快去库存，销售跑得快，才能保持现金流的平衡，因为我们是民营企业，没有人会保你。同时我们要迎合政策，做出高适销产品，同时争取政策的支持。另外对城市板块进行研究，防止进入一些库存量大、去化周期长的正式板块，不要调入过剩的陷阱。同时我们还要推行轻资产，推行合作拿地、合作开发，推行项目合伙人，尝试小股操盘，我们觉得这些创新工作会为企业未来带来长远的价值，现在行业中在不断地试错，我们目前还没有看到大的企业在试错中找到一个正确的方向，但是不断试错当中万一试对了，可能就会占领未来行业的制高点，所以新城也在试错当中，我们希望通过专业提升价值，这样才能把企业带向一个未来的新的高度。谢谢大家。

本文系新城发展控股有限公司高级副总裁欧阳捷于2015观点年度论坛演讲，未经本人审阅。