中介公司最新数据显示 广州二手住宅租金七年涨近5成

原标题：中介公司最新数据显示广州二手住宅租金七年涨近5成

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在二手楼交易市场不断回暖的影响下，二手楼租赁市场也开始步步升温。近日，合富置业发布最新统计数据显示，广州第一季度住宅标准租金为51.2元/㎡·月，环比2014年四季度上涨1.3%；同比2014年一季度上涨0.6%。与2008年一季度比较，七年来上涨了46.3%。

二手楼租赁成交上升

2015年一季度广州住宅的租赁需求低位回升。据广州国土与房屋管理局数据显示，2015年一季度广州住宅租赁登记备案面积为192万平方米，同比2014年一季度增加24.2%。

合富的统计数据显示，2015年一季度，越秀、天河、荔湾、白云等中心区以及番禺区的租赁成交增幅均在七成以上。在价格方面，天河、海珠、越秀、白云、番禺、花都等中心区及外围的租金环比、同比均略有不同程度上涨，涨幅大多集中在1%-3%之间。

对于租赁市场的大幅回暖，业内人士分析认为有三大原因：一、国内经济平稳；二、工薪族返城租赁高峰如期而至；三、积累的盘源充足，租赁决策时间缩短。

市区小户型回报率高

随着租赁市场的回暖，其出租回报率也出现小幅回升。统计数据显示，2015年一季度微幅回升，为2.7%，市区小户型回报率高达3.3%。

由于住宅买卖售价的上涨速度历年快于租金，因此近年来出租回报率一直呈缓慢走低的趋势。2008年一季度广州住宅的出租回报率高达4.7%，其后出租回报水平一路下降，2014年二季度的出租回报率仅为2.5%。2014年三、四季度，广州二手楼价小幅回落，而租金则保持平稳，受此影响，出租回报率略微回升，三、四季度均为2.6%。2015年一季度，住宅售价持续走稳，而租金小幅上涨，租金回报率继续微幅回升至2.7%

根据数据，1房单位的出租回报率相对较高，平均为3.3%，较2014年四季度的3.1%有所上升。其中天河的天河北以及越秀区、原荔湾等市区较好地段的优质1房单位，需求旺盛，出租回报率相对较高，大部分在3.1%以上。此外，天河、越秀部分旧楼散盘的小户型单位，由于售价不高，出租回报率在3.5%以上。

2房和3房单位的平均出租回报率为2.7%和2.6%，基本与2014年四季度相当；统计显示，绝大部分2房单位出租回报率基本集中在2%-2.8%之间。

30年楼龄房改房 出租还是卖掉好？

案例：市民李女士在越秀区中国大酒店附近的象岗山上有一套五楼房改房，房产证面积显示为106平方米，其中套内面积为96平方米，并带一大平台，楼龄为30年，框架结构，无电梯南向。她想知道，该套房是出租划算还是出售划算？

本期专家：市场专家崔志新、满堂红市场部研究员刘镜棠

分析：近十年来，房价一直在突飞猛进，即使在去年楼市喊冷的情况下，房价也出现了小幅上涨，这使得很多人都觉得房子是个保值品甚至增值品，其实保值或增值的并不是房子本身，房子作为一件商品，买下来之后就存在着折旧，因此它也是贬值的，真正升值的是房子所拥有的土地，土地是在不断升值。所以在考虑出售还是出租时，先要比较一下是房子折旧率高，还是土地升值快。市场专家崔志新认为，如果是5年以内的次新房，土地升值远远超过房子折旧，而对于那些比较老旧的房子，即使整体房价在大涨，这些房源的升值空间都会比较有限，尤其是混合结构的老房子。

对于李女士的房产，满堂红市场部研究员刘镜棠介绍，象岗山小区位于省一级名校东风西路小学入学路段，目前市面上放售和放租均十分少，放盘均价为2.3万-2.7万元/平方米，106平方米单位月租为4500-5500元。该单位放盘价可以定在2.5万元/平方米左右。

刘镜棠表示，李女士的房子该卖还是该租则要视乎业主将来的打算和经济环境。如果打算该物业以后都不会作居住之用，而物业售价亦符合心理预期的话可以选择卖，因为目前租金回报率相对较低，在2%左右，且随着楼龄不断增加，租金上涨会相对乏力。另外，近期广州市教育部门消息显示，未来广州市将有可能实行学区化教学，该单位的学位房价值存在一定下降的风险。

房管家支招：目前卖家通常以实收挂牌，按李女士物业当前的市场价格来算，其净到手为265万元。如果260万元存一年，按银行一年非保证金存款利息3.3%来计算，可以拿到8.75万元的利息。而如果出租，年租金收益为5.4万至6.6万元，相差3.35万至2.15万元。

“其实，最好的方式是，房子卖掉后所取得的资金，李女士可以做一个稳健的投资组合，以规避流动性和投资风险。”兴业银行一支行的理财师陈小姐建议说。

“按照5：3：2的比例分别投资于债券基金、银行保本理财产品（或定期存款）和股票型基金，这样一是兼顾了投资的收益性、安全性和流动性，二是可以根据投资者具体风险偏好来确定具体的理财方案。”陈小姐说，目前一些银行发行的信托类理财产品，可以在获得收益的同时，保证良好的流动性，很多理财产品也有比较好的收益，建议投资者短期、中期、长期分开买，这样风险分散，机会成本低。另外投资者本身若对股票知识有一定了解的话，也可以拿出一定比例分批介入一些股票，以提高投资组合的总体收益。