武汉普通房门槛降低 “政策性降价”将强振楼市

原标题：普通房标准再次下调，144平米以下税费减半，高端改善型需求释放

延续了4年的武汉市普通住房标准终于作出重大调整。

2015年7月27日起，武汉市普通住宅认定标准一刀切，衡量普通住房，不再看房屋总价，也不再分中心城区和远城区，而只看住宅小区容积率和单套房屋建筑面积。

相较以往政策，此次新政有三个显著变化：取消了执行多年的140万元的房屋总价标准，将单套房屋的建筑面积增加了4平方米，统一中心城区和新城区的容积率标准。

通过对比可以看出，新的“普通住房”标准比旧标准确实放松不少。那么，普通住宅标准放宽后，对哪部分购房者利好？又将给未来楼市走向带来哪些影响？

对此，中国指数研究院华中分院研究总监李国政日前接受长江商报记者采访时表示，标准调整后，普通房契税降低，减少购房人置业成本。特别是城区144平方米以下楼盘，由于不设价格门槛，利好最大。

为何要调整普通住房标准？

普通住房的概念出现于2005年，当年建设部等七部委共同发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，首次提出普通住房概念。武汉市却是从2004年开始区分普通住房和高档房。

2011年12月1日起，武汉市中心城区普通住房标准再次放宽。中心城区普通住房只需同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.5以上；单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；总价不超过140万元（含140万元）。

据了解，去年以来，全国19个副省级以上城市中，已有近10个城市调整了普通商品住房标准。

目前，北京市正在执行的普宅标准始于2014年10月8日，五环到六环普通住宅新价格标准：单价31680元/平方米，总价374万元。六环外：单价23760元/平方米，总价281万元。符合任一标准都可享税收优惠。个人销售购买满5年的普通住房，免5.5%营业税。个人购90平米内普通住房，属家庭唯一住房，按1%税率收契税。

而上海现行的标准则是自2014年11月20日起实行，可以享受优惠政策的普通住房应同时满足三个条件：房屋需为五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

“近期颁布的普通商品住房标准，首次取消了对房屋总价指标的限制，仅以容积率和面积作为普通住房标准的认定条件。即同时满足小区容积率在1.0以上、单套房屋建筑面积在144平方米（含）以下两个条件，就可认定为普通住房。非普通住宅，契税缴纳标准为3%。普通住宅则执行原有的1.5%契税。90平米以下首套房契税仍为1%。”日前，武汉市合生房地产顾问有限公司副总经理刘庄对长江商报记者表示，“将高档住宅的定义主要划定在密度较低的别墅区和大户型，单价涨跌不再是评判住房高档与否的因素之一。这让更多家庭享受到税收优惠，从而降低了购房成本。”

那么，对于在今年7月27日新政实施之前买房的市民，能否按新标准享受税费优惠政策呢？武汉市房管局市场处负责人称，是否享受优惠以合同网签时间为准。如果之前买了房，但直到27日之后才网签，就可享受；反之则不能。

部分房屋税费减少一半

家住武汉市江夏区的吴女士打算购买一套新房，日前看中位于武昌水果湖一处3室2厅2卫的住宅，该房面积142平方米，单价14000元，总价198.8万元。

按照此前认定标准，这套房属于非普通住宅，买房契税按总价3%缴，即6万元。

7月28日，吴女士在得知普通住房认定新标准后，拨打电话向楼盘销售处咨询。很快就从销售人员处得到证实，按照新标准，她看中的这套房子将执行普通住宅标准，光契税一项就优惠了3万元。

“武汉房地产市场正在不断升温，刚需和改善型需求日益增加，而高端改善型需求却一直处于观望状态。该政策的出台无疑加速了观望者进入市场的步伐，‘豪宅’变‘普宅’，减少了购房者的成本，增加了购房者的置业热情。”戴德梁行武汉公司总经理黄广平表示。

业内人士认为，购买141平方米至144平方米住房的市民，是直接受益者。按照原先的政策，这个区间面积的房屋为非普通住房，如果购买后是家庭唯一的住房，购房时要交房屋总价3%的契税，而按照新标准，这些房子变成了普通住房，可享受税费优惠，只需交1.5%的契税。

200万的房屋可以节约契税3万元，这相当于给房屋优惠了1.5%。正是由于上述政策，武汉市中心一些高端项目出现“政策性降价”，以汉口江汉路某楼盘为例，单价已经高达3万元/平方米，但最大户型只有128平方米，也归于“普通住宅”，购房者能节省5万多的契税成本。