商业地产回报偏低 海外开发成新热点

虽然排名前二十的大部分房企今年前五月销售业绩再创新高，但是，楼市宏观调控却像悬在开发商头上的达摩克利斯之剑。因此积极拓展新的业务，成为很多房地产企业关注的事，即使地产开发的龙头万科也不例外。这从万科在商业地产和海外房地产领域的动作，能看出一些端倪。

商业地产租金回报偏低

从2010年开始，万科在商业地产领域的投资就大幅增长。2010年年末投资性房地产总账面价值仅1.21亿元，到了今年一季末已经增长至近24.72亿元。虽然截至目前，万科自持的商业地产规模尚比不上保利、金地等同行，但若以增长速度而论，万科无疑是房地产企业中商业地产规模增长较快的一家。

自从2010年限购令颁布后，包括万科在内的众多地产公司，便开始纷纷涉足商业地产开发领域。除万科之外，此前从未涉足商业地产的中海地产，也开始持有一部分商业物业。而华润、龙湖、中粮这些在商业地产领域已有一些成绩的地产企业，在最近几年更是加大了投入。国家统计局的数据显示，今年前4月商业营业用房的投资金额，已占到房地产总投资的13%以上。

一些地产研究人士说，与传统的住宅开发业务相比，租赁持有的商业地产租金收入稳定，可以在销售市场发生波动时，有效地补充房地产企业的收入，使公司顺利度过调控。

部分房企因此投入了巨量资金，有些甚至占到了公司净资产相当大一部分。以首创置地为例，其自持的投资性房地产（主要是商业地产）账面价值已经超过了净资产五成以上。同样，今年刚被绿地收购的盛高置地所持有的投资物业的账面价值，也接近公司净资产四成。

但是，目前商业地产领域较低的租金回报水平，很快给地产公司的热情泼了一盆冷水。兰德咨询总裁宋延庆说，大部分开发商的商业地产租金回报率，都要低于银行同期的贷款利息。

与此同时，商业地产的开发、持有，又占用了企业大量的投资资金。事实上，此前盛高置地之所以在出售了多个项目公司后，仍然被绿地收购，或多或少与前者前期投入商业地产过多有关。

在这样的背景下，房企为持有商业物业所投入的资金比重，以及开发的商业物业类型，一定程度上对公司的整体经营业绩将产生重大的影响。

不过，对于万科而言，其在商业地产领域的投资如果与公司的总体规模相比，其实比例并不高，仅占净资产的2.92%。根据万科方面透露，公司开发、持有的商业地产，主要服务自己开发的住宅小区。以上海万科五街坊2049为例，其配备的儿童农庄、儿童烘培课堂、早教中心、餐饮、健身、社区讲堂等商业业态更多服务五街坊的住户。

对此，有关专家介绍，万科投入持有的社区商业，一方面占用的资金不高，另一方面又有租金收入持续稳定增长的特性。同时，还能提升万科住宅项目的销售附加值。事实上，其他房企也采用类似的策略，来提升住宅物业的价值。只是像万科这样主要持有自己开发的社区商业的公司，还不多见。