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商业地产回报偏低 海外开发成新热点


来源:每日经济新闻网

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虽然排名前二十的大部分房企今年前五月销售业绩再创新高,但是,楼市宏观调控却像悬在开发商头上的达摩克利斯之剑。因此积极拓展新的业务,成为很多房地产企业关注的事,即使地产开发的龙头万科也不例外。这从万科在

虽然排名前二十的大部分房企今年前五月销售业绩再创新高,但是,楼市宏观调控却像悬在开发商头上的达摩克利斯之剑。因此积极拓展新的业务,成为很多房地产企业关注的事,即使地产开发的龙头万科也不例外。这从万科在商业地产和海外房地产领域的动作,能看出一些端倪。

商业地产租金回报偏低

从2010年开始,万科在商业地产领域的投资就大幅增长。2010年年末投资性房地产总账面价值仅1.21亿元,到了今年一季末已经增长至近24.72亿元。虽然截至目前,万科自持的商业地产规模尚比不上保利、金地等同行,但若以增长速度而论,万科无疑是房地产企业中商业地产规模增长较快的一家。

自从2010年限购令颁布后,包括万科在内的众多地产公司,便开始纷纷涉足商业地产开发领域。除万科之外,此前从未涉足商业地产的中海地产,也开始持有一部分商业物业。而华润、龙湖、中粮这些在商业地产领域已有一些成绩的地产企业,在最近几年更是加大了投入。国家统计局的数据显示,今年前4月商业营业用房的投资金额,已占到房地产总投资的13%以上。

一些地产研究人士说,与传统的住宅开发业务相比,租赁持有的商业地产租金收入稳定,可以在销售市场发生波动时,有效地补充房地产企业的收入,使公司顺利度过调控。

部分房企因此投入了巨量资金,有些甚至占到了公司净资产相当大一部分。以首创置地为例,其自持的投资性房地产(主要是商业地产)账面价值已经超过了净资产五成以上。同样,今年刚被绿地收购的盛高置地所持有的投资物业的账面价值,也接近公司净资产四成。

但是,目前商业地产领域较低的租金回报水平,很快给地产公司的热情泼了一盆冷水。兰德咨询总裁宋延庆说,大部分开发商的商业地产租金回报率,都要低于银行同期的贷款利息。

与此同时,商业地产的开发、持有,又占用了企业大量的投资资金。事实上,此前盛高置地之所以在出售了多个项目公司后,仍然被绿地收购,或多或少与前者前期投入商业地产过多有关。

在这样的背景下,房企为持有商业物业所投入的资金比重,以及开发的商业物业类型,一定程度上对公司的整体经营业绩将产生重大的影响。

不过,对于万科而言,其在商业地产领域的投资如果与公司的总体规模相比,其实比例并不高,仅占净资产的2.92%。根据万科方面透露,公司开发、持有的商业地产,主要服务自己开发的住宅小区。以上海万科五街坊2049为例,其配备的儿童农庄、儿童烘培课堂、早教中心、餐饮、健身、社区讲堂等商业业态更多服务五街坊的住户。

对此,有关专家介绍,万科投入持有的社区商业,一方面占用的资金不高,另一方面又有租金收入持续稳定增长的特性。同时,还能提升万科住宅项目的销售附加值。事实上,其他房企也采用类似的策略,来提升住宅物业的价值。只是像万科这样主要持有自己开发的社区商业的公司,还不多见。

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[责任编辑:杜思思]

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