中小房企赴港上市"不惜折价" 6至7家房企或年内上市

今年国内房企或将迎来新一轮的赴港上市热潮。 本版图片/CFP

国内A股市场融资大门对房企紧闭近五年，房企赴香港资本市场融资已成主流，在万科等龙头借壳搭建“A+H”双融资平台时，中小房企为争取上市地位只能选择更为艰难的IPO之路。

昨日，江苏五洲国际终于闯关成功，成为年内第二个成功在香港上市的内地房企，受此利好，包括深圳毅德、重庆协信、湖北金山在内的多家区域性房企有意在下半年抓住海外资本市场机遇。业内人士预计，国内房企将在2013年迎来新一轮的赴港上市热潮，或有6-7家房企年内上市。

五洲国际低价上市

6月13日，总部位于江苏无锡的民营商业地产开发商五洲国际(01369.HK)在香港联交所主板挂牌，净融资额13.28亿港元，成为继金轮天地后年内第二个成功在香港上市的内地房企。

记者获悉，五洲国际本次共发行11.4亿股，由于公开发售部分认购率只有57%，公司以接近招股价(1.15-1.5港元)的下限1.22港元定价，扣除承销费用等成本后，集资净额13.28亿港元，按此计算，净资产折让在6成左右。

五洲国际董事长舒策城表示，上市募资净额的60%资金都用来支付已签订备忘录的土地款、建设和开发；30%用于其他项目建设及开发，其余10%用做一般营运资金。

招股书显示，2012年公司营业额为22.53亿元，核心盈利仅为2.67亿元。五洲国际目前共有11个批发市场及14个多功能商业综合体，总面积约为730万平米，分布在江苏、云南等6个省市；2013年将有6个商场、1个批发市场项目建成。

投资人青睐商业地产股

值得一提的是，自2012年11月旭辉在港挂牌，宣告“内房股”上市破冰以来，在港上市的四家内地房企中，除了旭辉是以住宅开发为主外，其余都是集中在三、四线城市、主打商业地产开发的中小型房企。

中国银盛财富管理首席策略师郭家耀表示，五洲国际主要在二、三、四线城市开发散售型商业，由于地价及建筑费用较低，公司毛利率在过去三年维持在40%以上，在行业中处于较高水平。

业内人士表示，一方面内地楼市调控不断，住宅开发商的利润率持续走低，如恒大等房企在2012年更取消了分红，这都使得投资者对住宅开发模式不看好，商业地产概念成新宠，如金轮天地加上了地铁商业的卖点，虽然土地储备不足100万平米，最终仍成功上市。

兰德咨询总裁宋延庆表示，去年以来成功上市的4家内房股都是融资总额较低、以较低的招股价发行，其中旭辉集资净额18.96亿港元，新城发展集资净额15.3亿港元，市盈率都不足5倍；按发行市值计算，两家企业的净资产折让率在6成-7成之间。

　年内或再掀赴港上市潮

但即使是“折价”上市，打通上市融资平台仍是众多中小房企的最大目标。记者了解到，在五洲国际成功上市后，广东龙光地产、深圳毅德地产也有意加紧在港IPO，其中龙光地产拟募集金额3亿美元，毅德地产计划募集2亿美元；此外还有重庆协信、湖北金山在内的多家区域性房企有意在下半年启动上市，年内或有6-7家房企上市。

“虽然现在通过IPO募集的资金有限，但未来可以通过优先债券或者票据的方式持续融资，并且融资成本较低、融资期限较长，有的可达5年以上。” 宋延庆表示，这对内地房企有较大吸引力。

而据中国指数研究院统计的数据显示，截至4月底，年内已有26家国内房企通过香港资本市场成功发行了企业债券，所获资金多达728亿元，超过去年全年房企发债金额的20%以上。

业内人士指出，如今城镇化可谓房企新一轮战略发展机会，如能突破上市瓶颈，打通海外融资平台，不少房企宁愿降低发行价格，也要“流血上市”；但下半年有意在香港上市的内地房企扎堆，必定需要竞争市场资金，预计在股价定价上会有一定折让，这也是较小型的商业地产开发商能更快速上市的原因。