时评：房地产需要的是改革而非调控

房地产行业的发展轨迹显然还看不到有发生根本性改变的迹象，而是在原有道路上大踏步继续前进。

习惯总是根深蒂固的，利益也总是难以撬动，要改变房地产行业并非朝夕之事。国家审计署公布的一组数字，让人们对中国房地产的现实情况又加深了认识。

6月10日，审计署发布的36个地方政府本级政府性债务审计结果显示，截至2012年底，上述地方政府债务余额达到3.85万亿元，两年来增长了12.94%。依此增长率推算，截至2012年底，全部地方债余额达12.08万亿元。而2011年中，审计署曾发布报告称，2010年底中国地方债规模总计10.7万亿。

当然，我们要关注的不仅仅是12万亿地方债，更加要关注背后所透露出来的信息。最为显眼的是，地方政府性债务过度依赖土地出让收入等问题依然存在。审计结果显示，2012年底，4个省、17个省会城市承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额7746.97亿元，占这些地区债务余额的54.64%，比2010年增长1183.97亿元，占比提高3.61个百分点。

这就是中国房地产行业的现实情况，习惯于“土地财政”的地方政府，面对如此巨额的债务已经没有更多能力和更多耐心去寻找其他办法还债——“开源节流”，那是什么？

另一方面，地方债为什么越清理越多？因为卖地收钱简单方便环保无公害，根本不用担心政府破产无钱还债。

当然，土地要卖出好价钱，房价就必须保持“稳定”，开发商才愿意高价拿地，这也是土地市场持续高涨的根源所在。

“地王”已经太多了，不用再一一列举，甚至还出现了地方政府担心卖得太便宜，将挂牌中的土地收回去，改一个更高的底价继续挂牌的现象。

为什么北京夏家胡同地块吸引了众多关注的目光？原因在于地方政府将高价卖地的意图公开地表现出来，如此的显眼。

回过头来，追溯这一轮已经持续超过三年的房地产调控，结果是房价地价仍然交相辉映、一路上涨。

调控就是重新分配利益，现实情况则是拥有制定规则权力的一方，也是利益既得的一方。有人会愿意砸烂自己的铁饭碗，将之分给争夺碗中食的人吗？

“既当裁判员又当运动员”的调控已经证明是行不通的，至少这三年来并没有成功，但如果不去改变，那么谁都可以想象得到房地产行业的未来。

调控的解决方案并非没有，既然触及利益、重新分割蛋糕如此之难，那么不妨做大蛋糕，或者另立炉灶。

也许，新型城镇化与房产税的推进就是基于这样的目的，关键就在于不要重蹈覆辙。

最新消息说，国家发改委将在下月推出新型城镇化方案，并且秋季召开的三中全会订出政策，尤其是户籍改革方面。

此前也已确定，房产税的扩围在今年内必然会有动作。可以看出，新一届政府的思路并非是要固执地分割原有蛋糕，而是要从根本上改变房地产行业的发展模式，这就是改革。

改革并非调控，但改革肯定比调控更加艰难，因为如果改革是要打烂所有人的饭碗，那么改革难言出路。

房地产需要什么样的改革？新型城镇化与房产税试点扩围方案会给出一个明确的答案。