房价“倔强”不低头 房产税试点扩围或迎来契机

在楼市调控“新国五条”出台不到三个月之际，市场已迫不及待地出现反弹。国家统计局昨日发布数据显示，今年5月，全国70个大中城市中，有69个城市的新建商品住宅价格(不含保障房)同比出现上涨。其中，广州、北京、深圳、上海等四个一线城市成为领跑者，涨幅均超过10%。

尽管从环比来看，房价涨幅正在进一步趋缓，但整体普涨的势头仍然让市场担忧。业内人士认为，在“限价令”导致供应不足，且高价地频出的情况下，房价大涨的预期再次浮现。而与控制房价相比，对预期的管理更为不易。

多数分析人士认为，在行政手段仍是一线城市调控主流的情况下，楼市调控政策急需重估。虽然限购、限价等政策短期内难以退出，但以房产税为代表的长效手段已迎来最好的出台时机，并应加快推出。

调控效果再度落空

在5月70大中城市的房价变化中，一线城市的全面上涨颇有些令人意外。按照统计局数据，今年5月，广州和北京的新建商品住宅价格分别同比上涨15.5%和15.2%，位居70大中城市涨幅榜之首;深圳和上海的房价涨幅也分别达到14.0%和12.2%。这四个城市已成为上月房价的领跑者。除此之外，房价同比涨幅超过10%的城市只有南京和厦门。

尽管从环比来看，太原、沈阳两地成为上月涨幅最高的城市，且太原的房价涨幅达到2.1%。但四个一线城市的房价涨幅仍然“顽强”地居于第3至第6位，且涨幅均超过1.5%。

从平均值来看，今年5月，全国70个大中城市新建商品住宅价格平均环比上涨0.91%，涨幅比4月下降0.04%，从4月以来，这一指标已经连续两个月下跌。分析人士认为，这是房地产调控政策逐渐起效的结果。

但在多数市场人士看来，这种效果实在是微不足道：虽然70大中城市中，5月房价上涨的城市比上月有所减少，但仍有65个城市房价上涨;自去年6月以来，70城市新建商品住宅平均价格仍然保持连续12个月的环比上涨。

“全国房价已经长期处于上涨通道中，虽然近期涨幅趋缓，但上涨态势短期内仍不会改变。”北京某知名房地产开发商表示。

对于四个一线城市来说，在“限价令”和二手房个税新政的作用下，虽然5月房价环比涨幅有所下滑，但付出的代价着实不小。数据显示，今年4月和5月，一线城市成交量普遍下跌，个别城市的新房交易量下降一半左右。

多数机构将房价上涨归咎为政策执行的不到位。摩根大通中国首席经济学家朱海斌表示，地方实施细则整体上并没有预期般严厉。除北京外，大部分地方政府规定房价涨幅不得超过实际可支配收入的增幅(8%-10%)，20%的所得税政策几乎没有体现在地方细则中。

链家地产亦认为本轮调控效果明显不及2011年。5月市场下行趋势并不如4月显著。目前需求规模较大，新政的出台仍不足以扭转市场长期乐观的预期，市场在经过短期调整后，仍会保持上升趋势。

“限价令”难管理预期

与以往的调控政策相比，行政手段更早地表现出了“副作用”。以北京为例，由于担忧新房预售阶段的价格管控，京城不少项目推迟入市时间，导致供应大幅减少。直到进入6月，北京的新房供应才缓慢恢复，但市场需求已大量积压，房价上涨预期强烈。

包括“限价令”在内，行政调控手段虽然能暂时控制房价涨幅，但其在管理预期方面的效果，则被普遍看低。中原地产研报认为，按照目前大部分城市的调控力度，虽然房价大涨的可能性降低，但市场上的恐涨预期并未改变。购房者、开发商对市场的判断再次出现明显的一致看涨现象，市场存在再次失控的风险。

上述京城开发商表示，多数大型开发商手握重金，不会因资金链压力而降价销售。因此，被动“捂盘”就成为开发商的唯一选择。

统计局此前发布的一组数据显示，1-5月份，房地产开发企业到位资金45115亿元，同比增长32.0%。在开发商与政府本轮的“掰手腕”中，房企能够撑得更久，去年同期的“以价换量”将不会出现。

相比之下，供应端受到的伤害才是致命的。数据显示，今年前5月，全国房地产企业的房屋施工面积增速、新开工面积增速、竣工面积增速均比前4月有所下滑。前5月房地产企业拿地面积则同比下降了13.1%，降幅比4月继续扩大。

与多数二三线城市相比，一线城市的供需失衡状况更为严重，房价长期上涨压力巨大，这是造成市场预期难以控制的根本原因。有专家认为，未来一线城市的房价将“高得离谱”。其中，5月广州房价的回升，正是补涨的结果。

正是出于对未来市场上行的预期，土地市场被开发商又添了一把火。5月以来，全国主要的一二线城市纷纷出现高价地甚至“地王”，高总价、高溢价、多轮竞价等现象开始出现在土地市场，个别区域甚至出现“面粉贵过面包”的现象。

土地价格的上涨，无疑将传导到未来的房价上，加剧房价预期的管理难度。但仍有观点认为，一线城市长期存在的“饥渴供地”，才是导致地产商抢地的重要因素。

楼市政策效果待估

梳理近几年来的房地产调控史，“短期有效、中期淡化、长期上涨”的逻辑始终存在。从“新国五条”出台后两个月的数据指标和市场表现来看，房价似乎仍然难以走出“越调越涨”的怪圈。

按照阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲的观点，在当前我国处于城市化加速的特殊历史阶段，人口城市化、经济高速增长、货币超发等因素，决定了房价还将在一段时间内维持上涨。但从调控政策上看，仍有需要调整之处。

中国房地产学会副会长陈国强认为，供需失衡是房价上涨的重要原因。楼市调控政策在抑制投资投机性需求的同时，也压抑了市场的供应热情，始终无法改变供需失衡的局面。

如“限价令”等行政手段的干预，被认为是影响供应的主因。此外，伴随“新国五条”出台的二手房个税新政，同样被认为不利于市场潜在供应的释放。

中原地产市场研究部总监张大伟则认为，楼市并不存在绝对的短缺，问题出在结构性的供需矛盾上。一二线城市集聚了过多资源，而且向心力还在不断增加，农民工与高校毕业生不断涌向这些城市寻求工作机会，供应始终跟不上自住、投资的需求，房价易涨难跌。而三四线城市则频频出现空心化、库存量过大的现象。

但在现阶段，短期内行政手段退出的可能性不大。朱海斌预期，在实体经济增长势头趋缓的背景下，短期内不太可能进一步加大调控力度。将根据未来的房价走势，决策者可能在必要情况下继续执行以行政手段为主的措施，例如限购或限价，以实现稳定房价和管理市场预期的目的。

真正值得期待的，则是以房产税为代表的税收政策微调。不少观点认为，在房价上涨压力较大的情况下，房产税试点扩围迎来了最好的时机。在总结上海、重庆试点的基础上，应加快房产税试点的扩围步伐，通过房产税来调整市场供需。

接受本报记者采访的多数专家认为，房地产调控政策急需重估。在我国房地产市场化改革经过十多年之后，不少城市的房地产市场具备了不同的发展形态，应针对这种区别，实施差异化的调控手段。同时厘清政府边界，减少行政之手对市场的干预，将选择权和定价权交还市场。