业内冷看北京预售新规：倒逼刚需投资是一厢情愿

日前，北京市住建委下发《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题》的通知，将提高商品房项目预售门槛。但业内对于新规将带来的影响并不在意，记者采访专家及开发商均表示：新规不新，对市场供应、开发商资金的影响都不会太大。

据通知要求，从2013年8月1日起，商业、办公等非住宅楼栋以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，施工进度应达到以下条件：地上规划层数7层（含）以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层（含）以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上（且不低于7层）。

新规提高了中高端住宅及非住宅项目预售门槛，住建部解读：新规将大大缩短开发商融资的时间，起到倒逼开发商更多投资建设适合刚需的中小套型的普通住宅。

“不会有太大影响。” 同策房产研究中心总监张宏伟并不认同住建部的解读，且他的看法在行业中有一定普遍性。张宏伟认为，整个市场中高端项目本就占比不高，加上多数项目为现房销售，并不追求快速销售，“对销售、资金回笼速度有更高要求的是刚需项目，而非中高端项目。”张宏伟表示新规将力道用在提高中高端项目预售门槛上，有些“打偏了”。

北京中原地产三级市场研究部总监张大伟持相同观点，他解释，开发商在项目开发过程中最大的支出在于拿地成本，拿地后建设成本并不是大问题，“控制建设周期来限制预售资格影响不会太大。”

实际上，高端项目获得预售证最大的门槛还是在于价格。近期将开盘的鸿坤花语墅项目负责人侯守超深有体会。鸿坤花语墅项目目前为现房销售，侯守超认为这是高端项目本身属性决定的，“这部分客群希望看到房屋的成品，甚至要求精装”，因此新规中7层以下住宅封顶才可预售有些“多此一举”。他认为预期的倒逼开发商更多投资建设刚需楼盘是“一厢情愿”，“开发商会有自己的资金分配计划，开发高端项目必然会有一定资金准备，预售新规影响实在不大。”

一方面，业内看淡北京新规，认为提高门槛中高端项目门槛影响不大；另一方面，北京部分楼盘捂盘惜售，开发商押宝政策生变房产增值明显。张宏伟认为这两个现象都有些夸张成分，目前一线楼市供应比较充足。据记者统计，6月以来，北京共有12个项目获得预售证，供应新房套数为3810套，张宏伟表示“供应在稳定增长”，但“供不应求的局面还需要长时间慢慢扭转”。