房企赴港上市之路愈坎坷 投资者看淡三线城市开发商

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龙光地产赴港IPO遭冷遇投资者看淡三线城市开发商

内地房产调控政策不断升级，房地产企业赴港上市之路也越发坎坷。

近日，有消息人士透露，原本计划今年6月实现上市的深圳龙光地产，由于认购情况堪忧，赴港IPO计划再度搁浅。

《每日经济新闻》记者就此向龙光地产询问，公司未直接否认，而是以对上市问题不予置评为由，回避了采访。

盛富资本国际公司总裁黄立冲则认为，由于房地产“重资产，轻运营”的属性，地产公司赴港路演已长期被投资者看淡，龙光地产现有项目均分布在三、四线城市，盈利能力远低于一线城市项目，却承担更高风险，IPO之路自然难上加难。

土地储备主攻三四线城市被疑风险过高

龙光地产以住宅开发为主，凭着2000年占地776亩的汕头城中村改造项目“金禧花园”发家。资料显示，截至2012年，公司已在广东、广西、四川、海南等四大基地成功开发了40多个房地产项目，2012年销售金额超过百亿元。

但是仔细观察下来，除广州外，龙光地产在一线城市别无项目，近期拿地区域也主要集中在中山、佛山等三四线城市。5月初，龙光地产经过177轮举牌击败万科，以3.76亿元拿下中山市坦洲镇十四村的占地6.22万平方米商业住宅用地。5月22日，在广东佛山容桂松下精工工厂旧改区域有两相邻地的拍卖场上，龙光地产再度抢下面积1.35平方米的佛顺2013-026地块，总价1.7亿元，溢价83%。据不完全统计，2012年至今龙光地产为增大土地储备，已砸下至少28亿元，所拿地块分布在佛山、南宁、中山、东莞、惠州等三四线城市。

黄立冲认为，受拿地区域限制，龙光地产大刀阔斧的拿地举动并不被投资人看好。以住宅地产来看，一线城市的房地产能吸引全世界的资金，因为其受货币供求的影响可能比单纯的房地产供求还要大。三四线城市的房地产项目只能吸引当地的资金，利润普遍低于一线城市，并且在区域经济不好，供求过大时，房地产市场长期内难以恢复，这对于投资者来说，风险过大，这种开发商自然无法受到资本市场青睐。

筹资额度缩水近四成仍难圆IPO梦

龙光地产的上市经历颇为曲折。2007年开始，便传出消息称龙光地产计划筹措登陆港交所，欲募资30亿元，由摩根士丹利担任公司上市保荐人。随后，此消息被龙光集团否认。

2008年底，广东龙光集团房地产有限公司改制为广东龙光地产股份有限公司，龙光集团股改就此完成，公司的上市野心再度显现。

2009年起，龙光集团正式宣布为在资本市场上寻找更大的发展机会，酝酿上市，当年为准备上市，公司在广东和广西均有拿地动作，土地储备也增至10个城市。

到了2010年，龙光集团在年报中表示，已完成上市申报材料的准备和公司治理结构的完善等工作，但随后没有进一步消息。

今年公司再提上市计划，4月曾传出在新加坡路演的消息，筹资额度低调缩水为3亿美元（约合18.4亿元），但原定本月上市的计划却仍难以实现。黄立冲表示，“龙光地产能走到路演这一步，证明审批已经没有问题了，暂停上市的原因要么是认购价格太低，要么是投资者直接不愿买。”

龙光地产赴港上市难并非个案，而是近年来内地房企的普遍遭遇，其中大多数都是通过港交所审查后，因缺乏投资者，认购不足而难以上市。招商地产也在IPO过程中突然转向，最终借壳东力实业。

黄立冲分析，除了内地房产调控不断升级的因素外，港股市场投资人向来看重“轻资产、重运营”的模式以及较高的内部投资回报率，这些恰恰是内地房企的软肋，也是近年来内地房企赴港上市不被看好的主要原因。