“房价收入比”被误读 收入最高最低相差31倍

许多人在房地产分析中，都非常喜欢使用“房价收入比”这个词。从字面上来理解，房价收入比是指房价与居民（家庭）收入之比。可能正因为这个概念太过直观，因此以下特殊之处，则往往少有考虑，从而造成这一概念严谨不足，误人不浅。

房价收入比应以中等收入为准

国际上对“房价收入比”的计算，有严格的定义，如必须采用全部收入的中位数而非平均数，全部住房套面积的中位数而非平均数，全部住房交易价格的中位数而非平均数，尤其是不能仅用一手商品房的市场平均价，而不计算经济适用住房、享受经济适用住房政策的住房、二手房等价格的中位数或平均数。

所谓中位数，是指将一组数据按大小依次排列，把处在最中间位置的一个数（或最中间位置的两个数的平均数）。中位数较平均数的优点是其不易受到极大数和极小数的影响，反映了一组数据的中等水平。在高收入人群与低收入人群收入差距较大时，使用中位数比使用平均数更为科学。

但是，由于我国居民（家庭）收入以及住房面积和房价的统计中，均少有中位数的公布，而只可得平均数。因此，在对国内房价收入比的计算时，往往只能用收入和房价的平均数代替中位数。而“平均收入”、“平均物价”等平均一族的概念，在中国早已成过街老鼠，人人喊打。这种不满是情有可原的，因为我国的收入分配之不均已经达到让人瞠目结舌的程度。例如即便官方数据也显示，城镇最高收入10%和最低收入10%居民的收入差距为9倍左右。

那么是否用中等房屋价格与中等收入之比来衡量中国的房价收入比就合理了呢？我看也未必。中位数的使用，与国外中等收入群体占主导地位，高收入群体和低收入群体占少数地位的实际状况是相匹配的。即成熟市场经济国家的“阶级”分布一般呈现“两头小、中间大”的现象。而在我国，虽然政府和学界均对“中产阶级”关怀备至，期望甚殷，寄予稳定社会之厚望，但“中产阶级”依然不够争气，不成气候。“中产阶级”在社会群体中的比重依然很小。我国居民收入分配呈现明显的“两头大、中间小”的特征。毛泽东在分析我国近代社会结构时，就曾认为我国近代阶级构成呈“两头大、中间小”的特征，新时代出现旧问题，难免尴尬。

并且，由于我国“中产阶级”主要包括收入较高的工薪阶层等，而他们往往是政府税收的主要承受者。高收入群体和低收入群体则灰色收入和非正规收入较多。因此，在中国也有了“中产阶级下流化”的现象和说法（日本作家三浦展在《下流社会》中的用词）。

房价收入比应考虑收入分配差距

在计算房价收入比时，只考虑工薪为主的工资收入也是不完整的，应考虑个人（家庭）的总收入。但是，由于中国尚无严格的家庭综合收入统计，而更多的是工资收入统计。正像“个人所得税”沦落为“薪资税”一样，在计算房价收入比时，仅考虑薪资收入，偏差也在所难免。根据大多数经济学家的观点，我国现行的收入统计体系显著低估了我国居民的真实收入。并且这些收入统计体系外的收入在各个阶层中的分配并不是均匀的。例如，根据王小鲁在2010年的一项研究，全国城乡居民可支配收入总额为23.2万亿元，比按国家统计局住户收入统计调查结果高出9.3万亿元。其中，在多出的收入中，“灰色收入”高达5.4万亿元。在经过此调整之后的城镇最高收入10%和最低收入10%居民的收入差距在31倍左右，而不是官方统计的9倍。

以动态眼光看房价收入比

传统的房价收入比是静态眼光看问题，我们应动态地看这一问题。例如，假如我们根据上面粗糙的计算得到中国房价收入比为10倍，而美国是5倍。如果只是直观地横向比较，很容易得出“中国的房价比美国相对高很多”的结论。然而，这中间可能存在一个误区，我们还要根据中美两个不同的经济发展速度以及经济制度环境的差异来辨析这一问题。因为住房作为一个大额消费品，在全面衡量居民对于住房的可支付能力时，应该把居民收入的预期增长考虑进去（实际上，不少购房者也是这么考虑的），这就是经济学当中的“持久收入理论”。

简单而言，所谓“持久收入理论”是指居民的消费支出不是由他的现期收入决定的，而是由他预期到的长期收入决定的。而由于中美两国的收入增长速度差异较大，因此只计算房价与当期收入之比，可能存在误导性。

试举一例，假如一人（家庭），无论他选择中国还是美国生活，今年他的年收入是10万，据上述房价收入比，现在中国的平均房价100万，美国的平均房价则为50万。如果他选择生活在中国，假定他的收入按照平均年增长速度10%增长，十五年内他的总收入为约318万元（不考虑贴现因素），而假定其在美国时的收入增速为3%，则十五年内他的收入为186万元。按照单年计算的房价收入比为10和5，而十五年综合考虑的“房价收入比”就为0.31和0.27，相差幅度大为减少。

欲有的放矢地制定房地产调控政策，对房地产现状的把握至关重要。房价收入比是衡量居民购房能力的重要指标，但在使用这一指标之前，以上问题不能不察。

（作者系上海新金融研究院研究员）