地产商转型：行业风险加剧、利润率下降是动因

进入2012年，在行业日益成熟、市场深度观望的背景下，相比过去几年，房地产业转型已经成为趋势，其中商业、金融、矿产行业正在成为房地产企业跨界发展的热点。何以房企纷纷如此执着要寻找“兼职”？报告揭示，当前房地产行业风险加剧、平均利润率下降是促使房地产企业跨界进入其他行业的主要动力。

房企向商业、金融领域出击

一直以来，房地产行业是产业资本、信贷资金及社会资金的主要集散地，但持续近两年的严厉房地产调控已让不少房企倍感寒意，越来越多的房企开始探索多元化经营，业内分析人士指出：“目前，向房地产相关行业拓展多元化经营是主流，这些企业一般是大中型房地产领先企业，以进驻商业经营、金融领域为主。”

通过跟踪分析2011年销售金额TOP20房企的业务组合后发现，除中海地产与碧桂园两家企业，其他企业均已进行了相关多元化经营扩张。他们都实行了以地产开发为主导，开展与地产业务相关的上下游业务。其中，涉足商业经营（酒店、百货、影院等）最为普遍。跨界进行商业经营的房企多数是大中型企业，这些企业资本实力雄厚，具有多元化业务管理的经验和能力，较成功的有万达、绿地等。

再者向金融方向拓展。很多房企开始设立产业基金，进行相关多元化扩张，以期开拓房企的融资新渠道。不完全统计，目前已设立产业基金的房企有中海、金地、华润、绿城、万通、嘉凯城(000918,股吧)、世贸、复地等。分析发现，跨界进行房地产基金经营的房企基本都是行业内的企业。在基金运作模式上，国内主要以投资型基金为主，相比国际上主流的投资型、经营型、不良资产处置型三种模式来说还较为单一。在基金设立方式上，基本上由房企成立基金管理公司并发起设立房地产基金。

此外，周建成博士还指出：“那些进行无关多元化经营的房企，主要以进军矿业、能源领域为主。这些企业大多是中型地方房企。”然而现在，一些大型地产商也开始瞄准能源领域，较早转型的绿地集团，目前能源产业已经成为集团仅次于房地产业的第二支柱产业。又有2011年12月18日，主营建筑和地产的广厦控股宣布，总投资预计120亿元的黄泽山石油中转储运项目一期工程正式开工。

行业风险加剧、利润率下降是地产商转型动因

房地产业利润不断摊薄，多元化经营有利于拓宽房企利润渠道，推动企业持续发展。这是地产商转型的主要原因。据中国房地产决策咨询系统和国家统计局的数据显示，截至2011年12月底，我国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，同比增长约39.22%，环比上月新增4.05%，库存量处于高位运行状态。从业绩增长幅度来看，全国TOP10和TOP20企业销售金额的增长幅度从2010年的65%和58%分别下降到2011年的18%和17%。在上海地区，上海TOP50企业（上海房协评选的上海50强）利润总额增长率呈现不断下滑态势，反映房企利润正在渐渐摊薄。

此外，房地产业风险持续加剧，多元化经营能够有效分散房企经营风险，保证企业稳定运行。这也是房地产企业频频跨界的另一原因。实行多元化经营，企业可以将资源分散到不同产品或行业的经营中，各个业务单元之间的协同作战增强了企业抵御风险的能力。

但是多元化经营对于企业发展历来是一把“双刃剑”，任何一家房企对待多元化都应慎之又慎。2011年房地产市场环境异常复杂，随着调控的趋紧，房企为了生存纷纷另谋出路，不少企业涉足矿产能源等高利润行业。近年来，国家加大了在矿产能源行业的投入力度，而矿产能源行业也一直利润丰厚，平均行业利润率高于15%，甚至达到20%，然而行业门槛高，前期融资成本大，甚至超过房地产信托的融资成本，而且投资周期长、受政策影响较大，且地下资源的储量与地质勘探的结果可能会有一定的偏差，并且一旦出现安全事故，矿企将会停产从而影响现金流。在这一背景下，房企涉矿，尽管有强烈的利益驱动，但一定要三思而行。