重庆构建住房供应“双轨制” 探索房地产调控机制

近年来，重庆市积极构建“市场配置+住房保障”双轨制住房供应体系，实施“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的分层调控，做到市场供需平衡、价格稳定、结构合理、秩序规范，努力探索房地产调控长效机制。

确保中低收入者“住有所居”

近年来，由于房价上涨过快等因素，低收入人群购房困难日益突出。

特别是那些既享受不到廉租住房保障，又买不起商品房的“夹心层”人群的住房问题，引起起各界高度关注。实践证明，无论完全由政府保障，还是完全由市场调节，单轨的供房体系都存在制度缺陷，难以

有效满足绝大多数社会成员的住房需求。

重庆市长黄奇帆表示，要实现住有所居目标，应跳出单纯的市场思维，既要借助市场这只“看不见的手”推动中高档商品住房合理配置，又要用政府“看得见的手”建保障性住房托底。

自2010年以来，重庆市大规模建设公租房，打造以公租房为主体的住房保障体系。考虑公租房的保障属性和过渡性安置特征，重庆按人均20平方米左右设计住房保障标准。从2010年起，这个市规划实施“三年开工、五年建成、七年配套成熟”4000万平方米公租房计划，力争解决200万中低收入群体的住房困难。目前，已实际开工建设公租房4500多万平方米，竣工并交付配租1300余万平方米，惠及民众近50万人。

按照重庆市对公租房制度的设计，凡年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力但在本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的城镇住房困难家庭，大中专院校及职校毕业后就业人员及进城务工、外地来渝工作的无住房人员，均可申请公租房。

在主城区一家汽车运输公司工作的向仁兴，属农转城人员，一家五口人的月收入只有三四千元，而每平方米动辄几千元甚至上万元的房价，让全家人望“房”兴叹。当得知公租房政策后，他在康庄美地公租房小区申请了一套60多平方米的房子。“靠我们全家人的收入，十年也买不上商品房;公租房解决了大问题，让我们在城里有了一个安稳的家。”向仁兴说。

立足地产属性优化市场配置

重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇介绍，按照“双轨制”住房供应理念，针对中端消费，重庆市围绕房地产的商品、不动产、金融品、资本品等属性，实施市场调节。在此过程中，重庆市调整房地产投资在全社会固定资产投资中的比例，制定合理的住房规划，控制房价收入比，确保市场健康稳定发展。

首先，将房地产投资严格控制在全社会固定资产投资的25%左右，调控房地产市场发展节奏。在当前城市建设发展期，房地产投资占固定资产总投资的比重过高，势必形成房地产泡沫;比重过低，又会造成城市发展活力不足，不能满足合理的住房需求。根据测算，将房地产投资占比控制在25%左右，可保持房地产供求大体平衡。

其次，按人均30平方米住房规划建设房地产项目。一般而言，城市人均建设用地100平方米，人均住房面积30-40平方米，较为合理。欧洲城市居民人均住房是40平方米，我国城市居民住房的小康标准是人均30平方米。这样的人均住房面积，是目前经济社会发展水平下，房地产业发展的一个基本规律。近十年来，重庆在审批房地产项目时，基本上遵循这个规律，有效地控制年度房地产建设量和最终规模，科学地把握城市扩展规模和速度。

第三，房价收入比保持在6.5：1左右。房价是一个城市房地产业发展状态、发展水平的直接体现，必须与经济社会发展和居民收入水平相适应。过去几年，重庆坚持把房价与职工工资收入比控制在一个健康合理的范围内，目前主城区双职工家庭年收入与商品房平均售价之比大体是6.4：1。

此外，重庆还强化规范土地市场，从源头上调控房地产市场。为此，该市提出了土地管理五条规则，实施土地先规划后出让、推进国有经营性土地出让招拍挂、实行熟地出让、依法收回闲置土地、加强土地储备等。同时规范土地市场供应，结合房地产市场形势制定年度土地供应计划，每年土地出让控制在三至四万亩，并且合理安排供应地块和出让时序，将经营性用地出让的楼面地价控制在当期房价的1/3左右。

开征房产税约束高端消费

针对高端住房消费，重庆市通过个人住房房产税(以下简称“房产税”)进行调节，做到“高端有约束”。自2011年1月28日起，重庆市按照国务院部署，以完善税制、调节分配、引导消费、便于操作为原则，制定了房产税改革试点方案，在主城区对独栋住房，新购住房价格超过上两年商品住房均价2倍的住房，市外在重庆市“无户籍、无企业、无工作”人员所购第二套及以上的住房，开征房产税。

张定宇表示，重庆房产税试点工作实施两年来，其“政策约束”效果明显。一是遏制了高档住房带动房价上涨的趋势。试点以来，主城区高档住房成交建筑面积均价持续下降，年均降幅在6%左右。二是调节了商品住房供需结构。开征房产税，增加了应税住房购买者的持有成本，一定程度上抑制炒作心理，引导市民合理住房消费，促进商品住房供求关系理性回归。目前，高档住房上市建筑面积占商品住房批准上市建筑面积的比例由试点前的10%降为8%左右，高档住房成交面积在商品住房总成交面积中的占比由试点前的9.2%降为2.2%，房地产资源配置及住房消费渐趋合理。

此外，房产税有利于调节收入分配。按照房产税试点方案测算，重庆近期年度税源总量超过1亿元。这些房产税收入已全部用于公租房建设，实现了“高端有约束”与“低端有保障”的有效衔接。

房地产问题专家表示，房产税改革试点是运用经济手段对高档住房持有环节征税，并与销售环节的差别化税收信贷政策一起，形成对高档住房的调控体系。此外，再辅以法律手段和行政手段，形成对房地产市场调控的“组合拳”，充分发挥了各项政策的综合效应。