楼市半年观察：量价齐涨 下半年或再出新政

2013年已过半,回首上半年楼市:3月底各地“国五条”颁布,4月落实各项调控措施,5月房产税试点城市扩大传言甚嚣尘上,6月全国个人住房信息联网落空、金融业闹“钱荒”,楼市似乎岌岌可危,但截至目前看来,楼市不但“不为所动”,还呈现“量价齐涨”的局面,调控难度不断加大。有业内人士认为,下半年再出房地产调控政策的可能性很大,有望出现量高价平或略跌的局面。

二手房成交量大起大落

2013年两会前夕,楼市“国五条”重磅推出,其中规定个人出售住房所得20%缴个税引来大量关注。但一规定并没有得到地方政府积极响应,不少地方国五条细则干脆不提20%个税。

受政策影响,上半年二手房交易量一度呈现大起大落现象,新政执行前的3月份达到历史最高水准的43780套,新政落地后,交易量急转直下,跌至历史低谷的5212套。最近三个月,交易量稳步上升,但截至6月仍未突破万套,低于调控前水准。

根据北京麦田房产网签数据监测显示,2013年上半年,北京全市二手住宅网签总量达到了9.4万套,环比2012年下半年的网签量上涨了7%,同比2012年上半年同期的网签量更是大幅上涨了68%。

北京二手房房价在“史上最严厉调控政策”之下继续上涨,上半年成交均价约为2.9万元/平方米,达到历史最高位。但涨幅基本被遏制,已从1月份的5%回落至6月份的1.5%

麦田市场研究部经理张叶松则认为,本轮调控对房地产市场有很大启示,房价上涨的矛盾点被重新认识,政策希望通过压制交易量而压制房价,在初期起到了一定止涨效果,但政策常态化后,后是缺乏明显利空,土地成本依旧上升,刚需在恐慌中提前释放购房需求,多方面原因造成了房价上涨信心不减的事实。

房企资金充裕拿地积极

房企大佬年初就曾预判,房地产企业今年的日子比去年好过,事实也证明了这一点。某信息集团不完全统计数据显示,2013年上半年全国销售业绩排名前50强的房企销售总额为6972.97亿元,而2012年这一数据则为5728.58亿元,同比上升了21.72%。

另一方面,中原地产数据显示,上半年万科、恒大、绿地等10大标杆房企国内外融资额已经超过459.6亿元人民币,较2012年上半年上涨了75.6%,也已经超过了2012年全年413亿元的融资额,非标杆房企融资量也明显上涨。

开发商资金充裕,土地市场则持续升温,近期北京、上海等地地王频现,开发商似乎摸透了调控的脉络,再次开始大肆拿地扩张。

仅7月3日一天,京沪两地就同时刷新地王纪录。上海松江区泗泾镇一宗商住地块引发了万科、保利、绿地、金地、招商等房企巨头的激烈争夺,最终被上海保利盛冠投资有限公司以23 .56亿元的价格竞得,楼面地价12568元/平方米, 溢价率为131.9%,刷新了今年上海土地市场溢价率记录,此前纪录为108.3%。

同一天,此前被暂停出让的北京丰台区夏家胡同地块二次挂牌,由于该地块地理位置稀缺,推出伊始即获得极大关注,并被业内称为“准地王”,吸引了中粮、九龙仓、融创在内的多达14家房企参与竞价。最终,该地块以17.7亿元的总价,3.8万平方米的保障房面积被北京懋源房屋开发有限公司竞得,预估纯商品住宅部分的楼面地价约在4.5万元/平方米。

宏观方面来看,据亚豪机构统计数据,截至6月25日,2013年上半年,北京共有52宗经营性用地实现成交。其中,住宅用地共成交30宗,30宗住宅土地出让金累计达到417.88亿,赶超去年全年的395亿元。

德佑地产市场研究部监控数据显示,今年5月,上海共计出让经营性地块21幅,相比上月增加10幅,成交金额170亿元,环比上涨41.2%,创今年以来的新高,相当于去年同期的72倍。

今年以来,大型房企对一线城市市场预期看好,以三四线城市为主要市场的恒大地产首次进京买地,而近段时间上海的优质土地也全部由一线开发企业获得。

业内称下半年出调控政策可能性大

面对上半年火热的行情,下半年楼市走势又将如何?中国著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示,下半年,稳健的货币政策与经济稳增长计划的推出及调控转向底的情况下,在城镇化与住房需求推动、土地市场高温、供不应求等众多因素的推动下,房价上涨压力依然较大。

同时,他对上半年楼市“量价齐涨”的旺盛局面也作出总结,认为房价惯性上涨正“蚕食”调控效力,调控难度不断加大,印证了房价“越调越涨”怪圈一直存在,且短期之内恐无法打破。

张叶松则认为下半年再出调控政策的可能性大。他指出,经过本轮调控,执政层开始转变思路,房地产调控或将延伸至大经济环境,在房价与经济的抉择中,政府政策态度将决定未来房地产市场走势。

“三四季度再出房地产调控政策的可能性很大,其目标将会直指房屋过度持有群体,只有房屋供给量超出购买需求,市场才会趋于理性。如一切如愿,下半年有望出现量高价平或略跌的局面。”