写字楼出租率预期下跌 商住两用地产投资需慎行

在当前的房地产市场，不少城市都出现了住宅和商业地产“倒挂”的现象，即住宅市场热火朝天的同时，商业地产却在原地踏步。造成这种现象的原因是多方面的。

以北京为例，当地住宅市场以刚性需求为主。每年都会有大量大学生和农民工涌进北京，其中很多大学生在毕业前就买了房。虽然现在有限购措施的制约，但是民间规避限购的办法不少。另外，北京新房一直以来的供不应求也是住宅受追捧的一个原因。

随着住宅市场供求矛盾的越发突出，再加上北京的限购措施，很多消费者挤入商业地产市场，瞄准商住两用项目。不过，商住两用项目由于本身是商业项目，只是开发企业为了销售便利而进行的商转住实践，合理却不合法。这样的隐患，致使商住两用项目的升值空间与纯住宅项目无法相比。原因有以下几点：

第一，一般住宅的产权为70年。《物权法》中规定：住宅建设用地使用权期满的，自动续期。住宅产权问题实际已经解决。但《物权法》同时规定：非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。这给商改住写字楼的产权埋下隐患。而产权的模糊，必然使投资价值大打折扣。

第二，与一般住宅享受国家补贴的水电价格不同，商住两用项目要承担商业水电价格。商业门店和办公机构倒是可以适应，但普通居住人群没有承受商业水电价格的能力。而且商住两用项目一般没有燃气设备，生活不是很方便。

第三，在契税等费用方面，商住两用项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税。房屋转手的过程中，相关费用是按照商用标准来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%。另外，商用转让还要征收营业税、土地增值税等，使成本更高。

第四，商住两用房无法迁入户口。而消费者关注的附加值，如学校和医疗配套，只有住宅项目才具备。我们能够发现，这两年，学区房概念有着充分的市场发挥。

此外，就商业写字楼项目来说，2008年之后的经济波动对北京主要项目投资者的打击是很大的。而且北京写字楼租价去年增长40%，使得大量CBD企业选择退租。因此，商业写字楼的出租率预期越来越低。

由于新领导层的经济政策表现出理性收缩，未来两三年企业经营将受一定影响。作为写字楼的承租方，他们的利润若受损，选择退出也是无奈。再加上交通拥堵，CBD会越来越不适合他们。国贸星巴克的退出，也是这方面的影响。(作者陈宝存是亚太城市发展研究会房地产分会会长)