中国后钱荒时代 房地产要洗牌小房企发慌了

“假设钱荒长期存在，房企资金紧张，没钱拿地，进而恶化市场的供求关系，导致房价上升。”当人们还在做着“‘钱荒’为楼市降温，有望促房价下降”的美梦时，“任大炮”一席“涨价论”再次引爆了原本就已躁动不安的房地产市场。

然而，理性来看，房企目前的资金充裕程度虽然还比不上2010年，但比2011年和2012年要好很多。只是，相对的资金宽裕能维持多久，目前是一个未知数。

“钱荒”来袭

2013年6月20日，这是疯狂的一天，足以载入中国银行间市场史册。当日，银行间隔夜回购利率最高达到史无前例的30%，7天回购利率最高达到28%。在近年来很长时间里，这两项利率往往不到3%。

银行间资金紧张到极致，“钱荒”蔓延开来。

所谓“钱荒”，指的是由于流通领域内货币相对不足而引发的一种金融危机。那么，这与房地产有什么关系呢？

可以这样理解：房地产，这个流动性宽裕时资金沉淀最多的领域，每天的资金都不能断，而且量特别大，无论供需都需要钱。试想一下，如果银行没钱可贷，开发商就贷不到款，消费者也贷不到款，那么，结果就是，用不了一段时间市场就会萎缩。

住房公积金部分业务暂停

银行“钱荒”，最快的反应并非来自房地产企业，反倒是来自个人住房贷款业务。从6月24日开始，各地都开始出现部分银行暂停个人住房贷款业务的消息。

无独有偶，中央国家机关住房资金管理中心也在6月24日暂停了部分公积金业务，直至7月5日恢复办理公积金各项业务。

北京方面，尽管市管公积金业务没有暂停，但是审批时间却延长了许多。

伟嘉安捷企划经理吴昊表示，现在各家银行都处在年中盘点的节点上，对个人住房贷款的审核放款都在往后延。从银行自身来看，上半年的贷款额度基本已经满了，以往出现这种贷款资金缺口的时候，央行会释放出一些额度出来，但今年央行却改变了以往的做法，没有松口，导致各家商业银行出现贷款额度紧张的局面。

“地产股”遭殃

与此同时，受银行股领跌及“钱荒”可能持续的影响，地产板块6月24日全天大跌逾7%，134家上市房企中，除中国武夷及4家停牌的公司外，其余129家上市房企的股价集体下跌，其中包括招商地产、保利地产在内的27家房企跌停，龙头万科大跌8.79%，其余房企的跌幅超过5%。

据了解，房地产开发企业主要资金来源于三个方面，即信贷、预售款及自筹资金。

也就是说，如果流动性控制紧张，下半年房地产企业资金到位情况并不乐观，可能会倒逼房地产企业调整销售和价格策略，从而导致市场博弈转向。

足见，“钱荒”已经推倒了多米诺骨牌，而房地产便是其中之一。影响绝对存在，那么，受此影响，房价是涨是跌呢？

施压还是降温？

回顾2008年和2011年房价的下跌，都是在银行加息使市场资金紧缺的情况下出现的；而2009和2012年房价的大幅反弹都伴随着银行降息和房贷利率的优惠。

因此，有分析人士认为，对于越调越涨的房价来说，银行钱荒无疑是一剂“退烧药”，其“药效”很可能比行政性的调控政策更有效。如果银行的“钱荒”持续加剧，则有可能影响到买房人的心理，以及开发商的资金链，部分资金紧张的开发商甚至有可能会降价促销。

然而，在有着“地产大炮”之称的任志强看来，“钱荒”带来的市场萎缩会导致房价不降反升。

“钱荒持续下去，今年年底到明年年初，仍然控制一个很严格的资金总量的时候，银行就该撑不住了。假定钱荒长期存在，就一定会对房价产生影响。开发商永远不可能让60%以上的负债率在没有银行和市场资金融资的情况下完全靠销售去弥补。房企资金紧张，没钱拿地，进而恶化市场的供求关系，导致房价上升。”任志强说。

记者手记

“钱荒”短期对楼市影响有限

有分析认为，当前房企资金面相对宽松，即便融资环境趋紧，也很难在今年内对开发商形成深度打击。

但值得注意的是，如果资金面发生趋势性变化，房企拿地的豪气可能受到影响，市场销售策略也可能相应做出调整。长期来看，央行和中央政府的目标是明确的，银行资金必须投向实体经济，虽然这个实体经济包括正常的房地产开发，但并不健康的地方土地财政和一些中小房地产公司将长期受到重压。从这个角度来看，对长期的房价有一定利空作用。

我国房地产市场虽已告别黄金十年，但仍处于较快发展期，还有白银十年。因此，即便今年底或明年少数城市房价出现小幅下跌，也只是短期性质的调整，不会出现整体性的大跌或崩盘。

不过，看不见的风险往往最恐怖。“钱荒”给房地产行业带来的是福是祸目前很难有一个结论，但是，它确实是给房地产行业敲响了警钟。

资金紧张直指高价拿地

有分析认为，面对银行钱荒，央行态度与以往不同的原因是，只要银行间资金链条继续绷紧下去，很快就会传递到地产行业，不需要再出台任何调控措施，地产泡沫必被刺破。

姑且将房价涨幅分歧放在一旁，“钱荒”之下，靠大量融资在中心城市拼“地王”的发展模式将面临破灭。

广东省房协理事赵卓文断言：“可以预计，2013年下半年，首先降温的将是土地市场，地王现象将大大减少。”而事实也正向着此方向发展。

6月27日， 福州泰禾房地产开发有限公司和北京华澜恒泰房地产开发有限公司联合体以14.3亿元的价格，竞得石景山银河商务区C2商业金融用地，成交楼面价13573元/平方米。该宗地块的成交，是“钱荒”来袭之后，北京土地市场首宗出让的经营类地块。

值得注意的是，就在今年4月9日，石景山区鲁谷路C2商业金融用地的最终楼面价则为2.13万元/平方米，溢价率高达174%。

相比之下，这两宗土地的溢价率降低了不少。

“从6月成交的4块经营性地块看，溢价率及成交量都未继续5月份的热度。这种接近零溢价的土地出让结果在5月份是不可能出现的。” 中原地产市场研究部总监张大伟表示，预计在整体宏观面有所收紧的情况下，不太可能再延续之前土地市场疯狂出价现象。

市场渐分化

龙头房企“躲钱荒”

面对“钱荒”有可能带来的负面影响，龙头房企使出浑身解数寻求“避荒”途径。6月29日，恒大与邮政储蓄银行达成战略合作，并获50亿综合授信，获得稳健增长“发动机”；而前一天，万达在香港成功买壳，有了另一条融资通道“躲钱荒”；万科总裁郁亮则在上周五坦言，目前现金流很重要，反而不太强调资金效率，而万科通过与其他企业合作等方式解决资金问题，并不依赖融资。

郁亮认为中国目前面临的紧缩可能是好事情，“整个中国经济需要挤泡沫。整个经济由于金融货币的超发导致各种各样不合理的现象应该得到调整，如果这种情况下靠投资拉动整个经济增长速度，那么中国经济结构的转型是不可能完成的。”

对于当前“钱荒”下的土地市场，郁亮认为这并不会推高地价，钱少反而会让土地市场更冷静。具体到万科，郁亮称坚持理性拿地，合作开发。

“确实，我认为，我们行业在未来两三年都会比较痛苦。但是，只要做好准备，就能活下去。”尽管前景并不乐观，但郁亮依旧充满信心。

中小房企“性命堪忧”

相较于大企业的“从容转型”，资金流动性收紧对于部分中小企业，尤其是那些资金大量来自于“影子银行”的房地产企业，甚至会有致命影响。

所谓“影子银行”是指，银行监管体系之外，可能引发系统性风险和监管套利等问题的信用中介体系。这是美国次贷危机爆发之后出现的一个重要金融学概念，它是通过银行贷款证券化进行信用无限扩张的一种方式。

事实上，治理“影子银行”的影响更多的作用于增量资金，对存量资金的影响有限，关键看开发商如何应对未来的投资安排，如果在资金不充裕的情况下增加前端投资，风险就会被放大。

中国指数研究院的陈延彬表示，央行出重拳治理“影子银行”，受影响最大的，可能就是信托和私募资金，尤其是信托领域的单一信托。大规模使用单一信托募资的房企将会受到很大的冲击，接下来，这些企业的募资可能会发生困难。

分析人士指出，今年三季度有大量的信托面临兑付。国家对“影子银行”的治理，有可能影响到这些到期信托的再融资，对企业资金链产生较大影响。换句话说，“钱荒”有可能会使房地产行业重新洗牌。实力相对较弱的中小房企面对银行信贷收紧、其他融资渠道狭窄、融资成本上升的难题，或许会面临经营困境。