商业地产炒热市场 三机构预言广州后市维艰

在不小心摔到地上都可能会三级烫伤的三伏天里，比这天气还火热的是“地王”频出的土地市场，而土地市场中最热的则非商业地产莫属。

7月9日，第一太平戴维斯、仲量联行以及戴德梁行三家机构，均在同一天内召开新闻发布会公布其商业地产的最新研究数据，并对今后发展趋势做出展望。

对于广州商业地产中的写字楼，第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄表示：目前广州写字楼供应量较大，租金上涨将面临很大压力。而仲量联行和戴德梁行也有类似预测。

据第一太平戴维斯的监测，截至2013年广州甲级写字楼年内总存量高达400万平方米，其中新增供应达60万平方米，创下近三年新高。仅在二季度，广州新增可租赁甲级写字楼面积达到21.5万平方米，供应总量为311.2万平方米。此外，二季度仅新增体量就超过前一季度的写字楼供应量。作为广州金融区的珠江新城区域供应量达到147.2万平方米，约占总量的47%。二季度广州甲级写字楼租金每平方米每月148.7元，环比上涨1.5%。但是相比去年同期甲级写字楼的租金是同比下降1.5%。

而仲量联行的数据也支持这样的看法。其数据显示，本季度竣工的甲级写字楼项目有位于珠江新城的珠江城大厦和邦华环球广场，使得上半年的总存量增至365万平方米，二季度新增面积为23万平方米，而净吸纳量仅为8.4万平方米，使得空置率从上季度的11.8%上升至15.1%。

对此，仲量联行广州商业地产部总监马炜图认为，国内经济复苏的不确定性仍将抑制企业的扩张需求使得写字楼整体需求疲弱，并减少在写字楼租赁方面的预算。

而对于商业地产中的商铺，三家机构的数据显示也不是非常乐观。

据第一太平戴维斯数据，在2013年下半年广州将有6个优质项目集中投入市场，预计新增供应量应达65.8万平方米，其中有超过80%坐落于番禺区。而在本季度，位于花都区的“来又来”购物广场正式开业。届时，将为市场带来月12万平方米的新增供应。此外，广州全市主要优质购物中心首层平均租金上升0.4%至人民币每平方米每月704.7元，对比去年同期下降1.4%。

仲量联行的数据则显示，广州今年上半年优质商铺总存量达187万平方米，吸纳量仅为11.8万平方米。总存量上，今年比去年的175万平方米的总存量上涨了7%；商铺租金则微幅上扬，增速下降5个百分点，平均售价则下降了7%。预计下半年竣工项目共有45万平方米，其中，90%集中在非核心区的海珠、荔湾及番禺。

对此，仲量联行分析称，未来的商业地产将面临多个挑战：首先，受经济形势影响，零售消费行业增速将放缓；电商的迅速成长，也将会抢占零售市场的份额；此外，已经扩大的零售品牌也会对其产业进行调整，多数零售品牌将转变为“扩点为主”；最后，开发商重视一线城市的商业物业开发，使得商铺的供应量激增，也将影响未来商业地产的发展。

此外，戴德梁行的数据也显示，2012年已有258家快时尚品牌入驻中国一线城市，448家入驻二三线城市，涨幅15.2%.。戴德梁行表示，虽然仍有数量不少的快时尚品牌入驻广州，但是大部分会选择在中心地区的成熟购物中心。因此，未来广州的商铺供应量虽然充足但是会呈现分布不均匀的现象，其还预测未来广州的商铺将会转移到广州国际金融中心和琶洲会展中心。

最后，对于近来一直热议的钱荒问题，三家机构也各有回应。其中，戴德梁行称，虽然银行放贷放缓，但是中国的开发商已经在前几年的销售中有了一定的资金储备，因此短期来看开发商拿地并未受影响，需要过长时间观察方能明晰。

而第一太平戴维斯林木雄表示，银行钱荒对于房企投资商业地产并没有太大影响，只是第三季度市场上资金会少一些，但不会出现原则性的改变。