中资伦敦地产投资井喷 平安“房东梦”隐忧浮现

不出意外，平安保险将成为全球保险业鼻祖英国劳合社(Llyords)的新房东，这桩价值2.6亿英镑的收购案在本周一(7月8日)被第一太平戴维斯披露已“敲定”的消息引起了轰动，但平安大手笔背后隐藏的风险也逐渐浮出水面。

“超值交易”伴随投资井喷

伦敦一家专门从事大型商业地产投资的资产管理公司高级业务人员曾向本报称赞平安这桩交易值得：一是地处金融城黄金地段、位置绝佳，二是有长期租约在手，收购价格转化为初始净收益为6.1%，超过了金融城商用物业平均约5%的回报率，非常适合于长期投资。

该人士透露其所在公司早先也代表客户与卖方接触过，后来因不具备竞标优势撤出，但他对这处物业做过详细财务分析，确认这项投资划算;而平安自身“不差钱”应是其能拿下该交易的重要优势，有其它潜在买家因为需要通过多层级贷款安排而无缘竞标。

这是保监会放宽保险业海外投资渠道后出现的首桩海外不动产交易，因此业界预计其它中国保险公司也将很快跟随平安的脚步。

世邦魏理仕(CBRE)位于伦敦的国际投资部门中国主管、高级总监Richard Zhang据信是该交易的主要经手人之一。他对本报说，根据公司惯例，不就任何具体交易作出评论。

但他指出，中国大陆资金在伦敦商业地产投资领域的表现已从一年多前外表热闹成交寥寥的局面完全改观，成交量正在迅速放大。

伦敦做为全世界最优质的房地产市场之一，仅伦敦市中心去年商业地产交易量就有141亿英镑，已经接近金融危机前2007年的高峰143亿英镑，其中，来自中国大陆的投资就有15亿英镑，占到11%。

“这是前所未有的。”他在给出上述数字后评价说。而今年的成交量节节上升，到目前为止，成交总额已有13亿英镑。

除了平安，最近宣布的中国地产投资包括总部基地签约在伦敦皇家阿尔伯特码头的大型改造项目，以及万达集团在伦敦泰晤士河岸建超五星级酒店。

Richard透露，下一步，无论中国的开发商、保险公司、主权基金，还是机构投资者、基金，在伦敦都会有“更大的手笔”出来，投资趋势十分看好。

在全球地产咨询业排名第一的世邦魏理仕目前几乎囊括了所有中国大陆在伦敦的大型商业地产投资交易。

资金回报与空置风险

目前伦敦市中心的商业房地产交易47%是被来自欧洲以外地区的买家收购。这里被认为是安全的资金避风港，也是对中东等地投资者最有吸引力的房地产投资热门地区。

世邦魏理仕的研究团队认为，当地仍有巨大潜力吸引更多资本流入，其房地产市场的成熟度、流动性和透明度是吸引大型机构投资者的磁石，那些新加入的国际投资者仍将把伦敦作为主要目的地之一。

世邦魏理仕的最新报告显示，英国写字楼市场今年开端良好，租赁量远高于长期平均水平。该公司英国研究主管马斯顿(Andrew Marston)说，由于市场条件改善，今年上半年甲级写字楼租售面积比去年下半年增长16%，2013年有可能成为经济衰退以来最活跃的年份。

因商业地产市场长期向好，平安购买劳合社大厦的交易也被认为未来将有可观的升值空间。不过，这幢14层高的“钢铁巨兽”大厦很可能被忽略了另一个风险——寻找新房客。

据了解，劳合社租用了这幢大楼的2/3，支付的租赁费用为每年1670万英镑，到2031年租赁期满;但劳合社与前房东的合同中，在2021年设定了一个中止租赁选择权。

实际上，来自劳合社的消息源也证实，该公司的确正在调查建造一个新家的可行性，作为届时的选项之一，这意味着劳合社很可能在2021年搬离这座大厦，如果平安没能在那之前找到足以替代的新房客，大厦将面临空置风险。

这幢建筑物维护费用昂贵，包括服务费和电费在内的运行费用是通常商业建筑的数倍之高，据说总额已接近年租金额。

另一方面，已经经营了325年的保险业元老劳合社正面临自身经营困境，其首席执行官沃德(Richard Ward)最近已表示将辞职下台，劳合社的传统业务模式和市场系统正面临数字化时代的严峻挑战。

“我们当然会搬，”沃德说，“我们有租赁中断(选择权)，任何理智的人都要看看他们的选择是什么。”