北京新建住宅库存消化需7个月 房价或保持稳定

钱荒尚未走远。华远地产(600743)董事长任志强近日关于“‘钱荒’如长期存在，一定会影响房地产行业。房企资金紧张，没钱拿地进而恶化市场的供求关系，导致房价上升。”的言论再次掀起业内有关房价未来是涨还是跌的讨论。

《中国建设报•中国住房》记者在7月5日由上海易居房地产研究院发布的《6月份新建商品住宅库存监测报告》(以下简称《报告》)中发现，今年6月份，北京市新建商品住宅存销比达到7.3,这将意味着北京市未来的房地产市场需要用7.3个月的时间才能消化完现有库存。

与此同时，从3月份~6月份新建商品住宅存销比的变化趋势来看，北京呈现出规律性持续攀升特征。

“相比而言，北京市今年以来在落实新‘国五条’细则上较为积极，加上最近又加强了对预售资金、预售许可证审批的行政监管，所以新建商品住宅存销比才会出现规律性持续攀升趋势。”亚豪机构市场研究总监郭毅接受记者采访时还表示，预计下半年北京市新建商品住宅整体房价出现大幅上涨的可能性不大，或将保持相对稳定的状态。

存销比规律性攀升

亚豪机构统计提供给记者的一组数据显示，2013年6月，北京市新建商品住宅共成交9811套，环比增加40%。与此同时，继4、5月北京楼市成交量连续两月下滑之后，6月北京楼市成交止跌企稳，自3月底北京地方版新“国五条”细则出台后，首次出现月度成交量的环比上行。

供给方面，6月份北京共有32个项目入市，市场累计新增供量达6368套，新增供应面积为74.8万平方米，供应套数与供应面积双双超过了今年3月份的供量高点，创下年内新高。

自2010年1月以来，北京市新建商品住宅库存一直呈现出缩水态势。而在今年6月份，因新盘供应量的大幅增加，导致库存持续下跌的现象受到了遏制，达到792万平方米，环比增长3.08%。而1~5月份北京市新建商品住宅库存环比分别为-10.19%、-4.66%、-8.39%、-1.35%、-1.89%，因此6月份，使北京在年内首次出现库存环比由负转正现象。

上述《报告》显示，6月份全国20个典型城市整体存销比为9.1，丹东市以30.9的存销比居于首位，包含北京在内的11个城市的存销比位于数值10以下的水平。

记者还发现，自3月底新“国五条”出台后，3~6月，北京新建商品住宅存销比分别为6.0、6.2、6.6、7.3，呈现出规律性攀升特征，与上海、深圳、广州在3~6月份存销比自然波动性特征完全不同。

“新建商品住宅存销比一般的计算方法是拿当月新建商品住宅库存量除以一个周期内的新建商品住宅月均成交量。所以，尽管6月份北京新建商品住宅成交量环比增加了40%，但和之前几个月较低的成交量放在一起取平均数之后，更加少于新增6368套供应量之后的现有市场库存总量，造成存销比的进一步上扬，达到7.3，上扬幅度也明显提高。”郭毅说。

“一般而言，一个城市的新建商品住宅存销比持续处于6至8之间，说明商品住宅存销相对平衡，市场形态较为健康。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受记者采访时说。

　房价或保持稳定

中指研究院最新公布的6月百城新建住宅价格指数显示，6月份，全国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米10258元，环比5月上涨0.77%，自2012年6月以来连续第13个月环比上涨，不过涨幅比上月缩小0.04个百分点。其中，北京6月份新建住宅价格环比上涨幅度为1.59%。

“但从上述北京市新建商品住宅存销比变化趋势来看，整体库存去化周期在逐渐被拉长，去化逐渐受阻，这显然给房企销售施加了压力。从控制房价的角度看，这将使房价上涨的势头受到一定抑制。对于购房者而言，这显然是一个利好消息。”研究员严跃进接受记者采访时还说：“3季度楼市成交或显疲态，因此北京市新建商品住宅存销比仍有继续上扬的可能。”

最近，银行钱荒蔓延，央行对流动性绷紧采取了相对保守的对冲策略，下半年货币政策有可能呈现中性偏紧的状态，从而使房企银行融资难度增加。虽然当前房地产融资渠道已经开始多元化发展，资金受制的可能性并不大，然而在流动性收紧与土地市场占用大量资金的现状下，不少业内人士分析认为，房企可能会增加对于资金链方面的重视。

“本轮金融机构去杠杆、调结构剑指房地产，预计通过理财产品进入房地产领域的资金将被部分挤出来;上半年信贷额度超标，下半年开发企业得到的银行信贷量将会减少，加快销售进度获得回款成为企业的主流策略，以此做判断的话，下半年北京楼市入市推盘的动力或将持续增加，但房价继续大幅上涨的可能性不大。”同策咨询市场研究总监张宏伟最后对记者表示。