开发商一哄而上 推涨商业地产新“浪潮”

在住宅市场持续受调的背景之下，处于调控空白区的商业地产正持续增加供应量。国家统计局的数据显示，从2010年开始，商业地产连续2年内投资增幅都在30%以上，虽2012年略有放缓，但增长依然达到25%。“商业地产市场已经出现严重的泡沫化。”兰德咨询总裁宋延庆认为，2011年前后，开发商因为住宅受到严厉调控而“不得不”进入商业地产领域，但一哄而上的开发建设，也导致商业地产市场出现库存高、招商经营难、回报率低的现象，前景堪忧。

今年上半年，商业地块受热捧表现得尤为突出。两个月之内，上海商业地块多次刷新上海总价地王纪录。

4月25日，SOHO中国联合体以31.9亿元拿下虹桥路地块，刷新上海长宁区楼面地价纪录。

5月9日，台资企业Maxbase Holdings Limited以12.12亿元夺世博一商办地块，单价创年内新高。

5月29日，北京福润天成房地产开发有限公司以46亿元价格竞得新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块，刷新沪上今年的总价地王纪录。

6月27日，借壳盛高置地的上海绿地集团联合福建泰坤贸易以47.21亿元夺得青浦区徐泾镇会展中心3号商办地块，上海土地总价纪录再度被刷新。

近期，高和资本以7.9亿元收购位于上海静安区核心位置写字楼中华企业大厦，这是人民币基金在上海对商办物业的首个并购案。

众多品牌开发商之所以抢滩进入上海高价追捧商业地块，是看重上海商办物业的增长空间。高和资本董事长苏鑫公开表示：“相比于北京核心区域写字楼的租金和售价，上海同样区域和地段的物业要便宜很多。”高纬环球2013年第一季度的权威数据，北京甲级写字楼平均租金已高达500元/月/平方米，而上海甲级写字楼平均租金仅为400元/月/平方米，租金竟然相差100元之多。

“人多钱多的地方最安全”

高和资本发布的最新调查报告显示，随着房地产调控的不断加码，有87.65%的客户已经或者正在考虑把资金从住宅投资转投商办物业。有42%的投资者开始涉足并配置房地产信托或者房地产基金等证券化产品。在这些人群中，有95%的投资客户不约而同地优先考虑一线城市的投资机会。有87.65%的客户看涨京沪写字楼价格；有85.19%的客户看涨京沪商铺的价格；有59.26%的客户看涨京沪的住宅价格；30.86%的客户看平京沪住宅价格。

“人流和资金流越密集的地方投资越安全。”高和资本董事长苏鑫认为，一线城市的不动产仍是投资客户追捧的目标。

上海中原地产研究咨询部分析师卢文曦认为，对于大型企业或外资而言，购买商业地产一方面可以实现资本的合理配置，另一方面，上海投资环境平稳，房价仍处于上升通道中，人民币还有升值的可能性，购买不动产可以实现增值功能。

锦和投资集团品牌总监沙立松表示，目前住宅市场的调控政策不仅短期内不会放松，而且作为长效调控机制的房产税也将全面推广，这令市场的投资需求大失所望，在股市等其他投资品市场继续疲软、实体经济增长预期持续放缓、通胀形势更加不容乐观的多重因素挤压下，市场需求彻底失去耐心，转而对商业地产加速入市。

德佑地产董事长邵非在此前的采访中曾对记者表示，商业地产是企业的经营行为，能直接提供就业机会，是直接支撑社会商业活动的载体，所以它不像住宅或投资需求会牵涉到民生问题，因此不容易受到调控。

持有还是散售？

商业地产的价值主要由三部分构成，地段、产品和运营。其中运营在商业地产价值链中占比超过50%。着重产品打造还是着重产品运营，在运营阶段，持有赚钱还是散售赚钱，这是商业地产领域永恒的话题。

有专家认为，商业地产的成败在于产品而非运营。

“从商业地产的操作来说，散售和持有都是开发商获得盈利的方式，但卖与不卖，并不是商业成功的核心。” RET睿意德商业服务部董事陈丽琳对记者表示，商业地产的成败点在于，在产品规划和运营管理当中，能不能合理控制不利元素，放大优点，形成升值和溢价能力。现在的投资客已经成熟，不可能像以前一样率性投资，这就要求开发商前期必须要做更细致成熟的规划，如何在卖的同时尽可能多地对接资源帮客户招商，保证项目出售后不会出现大的问题。这些至为关键。当以上关键点达成，开发商的盈利模式也容易取得成功。

也有专家认为，商业地产的成败最终还是要收益。

“商业地产和住宅最大的不同就在于商业地产项目的价值核心在于租金收入的增长，而这往往需要一个中长期整体统一的招商运营管理才能实现。一个商业项目是否成功的决定因素不在于产品本身而在于运营是否成功。” 沙立松对记者表示，商业项目的区位价值是天生的，没法改变，产品价值是开发商首次开发所赋予的，建成后就不会再有太大变化，只有商业运营才能真正左右一个商业项目的成交价值。建设完成后即选择出售的商业项目的产品价值基本是由区位价值和产品价值组成，这个价值是可以算出来的。而一个项目的商业价值最大化往往是在商业项目真正成熟后才得以体现的。这就好比贴牌加工与自主品牌之间的区别。前者只是赚点手工费，后者才是真正的商业项目盈利之道。

上海中原地产研究咨询部分析师卢文曦认为，传统零售模式仍是目前市场主流，因为这种模式最大的好处在于能够快速回笼资金，取得现金流，进行滚动开发。然而最有利于商业地产良性运作的是产权持有模式，但这个模式对开发商的资金实力、商业运营与品牌，优秀经营管理人才要求都很高。后者开发模式更像战略投资，只有建立核心竞争力才能获得成功。目前很多开发企业都是从做住宅“出身”，不具备这样的能力，所以只能采用零售模式。

泡沫论再起

某公司执行总裁丁祖昱认为，开发商一哄而上，迎合部分城市“注重”城市形象的虚荣心，不顾当地人口、经济的实际情况大兴土木，导致部分三四线城市无法消化过多的商业项目，特别是商业综合体等项目在二、三线城市及中西部城市发展尤为迅速，未来商业地产爆发风险的几率正在逐渐加大。

兰德咨询总裁宋延庆在最近发表的博文中指出，商业地产市场已呈现出比较严重的泡沫。主要表现在三个方面：一是开发销售环节。商业产品库存高，但潜在供应量仍然巨大；二是招商环节，招商难，空置率高；三是经营环节，商户经营难，开发商回报率低。这一轮“商业地产热”起始于2011年，时间节点恰恰与“限购”政策开始实施的时间相一致。这并不是巧合，而是因为调控，迫使开发商不得不转型，而且不约而同地转向不限购的商业地产。

来自兰德咨询的调查数据显示：我国上市房企中有商业地产的，持有性物业租金收入一般占年度营业总收入的3%~5%，高的达到7%。相对于持有性物业资产，租金收入仅占1.5%左右，而经营利润则大都为负。特别是开业不久，正处于培育期的商业，八成以上亏损。

而另一个让开发商不得不面对的事实是，商业地产并不好做。某公司执行总裁丁祖昱表示：“即使不考虑运营，选址、规划、招商等环节都不是简单的事情。”而截至目前，国内的商业地产并未寻找到真正有效的运作模式。万科总裁郁亮也表示：目前未看到很好的运营模式，“没有办法才做一点商业”。当前，散售是商业地产项目主要的运作模式，但这种过度分割方式所带来的弊端显而易见。如SOHO中国2012年投资物业达到了383亿元人民币，但仅仅创造了1.48亿元的租金收入。

沙立松表示，2012年底，上海的人均商业占有面积已经达到3平方米，这个数据已经是国际标准的2倍，而这一数据在不断扩大的新增供应面积前还将继续被刷新。在住宅市场得到严格调控的情况下，未来的商业地产市场还有很大的发展空间，但商业地产市场的存量消化是个大难题。去年的商业地产的总成交量为330万平方米，目前的市场总存量为516.9万平方米，似乎这一存量数据并不高，但不能忽视上海的人均商业占有面积超国际标准2倍的事实，也不能忽视还在不断增大的供过于求的趋势。