楼市十年内将遇天花板 郁亮领跑万科“马拉松”

珠穆朗玛峰，8844.43米。当万科(000002.SZ)董事会主席王石的人生巅峰在饱含争议中被定格在这个高度时，万科的郁亮时代刚刚开启。

作为万科的一位精神领袖，王石可能再也没有更高的山峰可以攀登，或者，他暂时还没有找到可以通往更高山峰的路径。

但登山归来的万科总裁郁亮，已经准备带领万科踏上一场没有终点的“马拉松”之旅，而郁亮本人的第一场马拉松将在下半年成行。

从攀登珠峰到乐跑马拉松，万科体育管理哲学演变的背后，实则是从个人英雄主义向平民英雄主义的回归。

在这场漫长的马拉松赛道上，郁亮反复梳理并重新定义了万科的发展定位：从产品供应商转型城市配套服务商。

冬季“马拉松”

从东莞到杭州，再到西安，郁亮已经连续三年以体育运动会的形式与媒体展开交流，运动主题从骑车、登山演变到跑步。

在西安的媒体会上被问及人生下一个目标时，万科集团总裁郁亮明确表示不会再登珠峰，而是要在60岁时还能跑马拉松。

王石曾在2003年和2010年两次登顶珠峰。5月17日，郁亮登顶珠峰时这样说：“万科勇于挑战的精神需要一代代地传下去。”

郁亮坦言：“王石两次登顶珠峰，体现出万科文化中勇于挑战、不断突破自我的基因。这种基因深植在万科文化里，我有责任去传承这种基因。”

但业界更多地把这种传承视为新的开始。郁亮直言，他不鼓励同事效仿登珠穆朗玛峰，但着力在万科内部推广长跑运动。

攀登珠峰需要激情，更需要勇气，但事实证明，起伏跌宕固然显得激烈深刻，但未必能够持久，这恰恰如王石的人生轨迹一样充满争议。

中国房地产市场可谓风云诡谲，对于身处风口浪尖的行业龙头万科而言，平稳发展远远比跳跃式扩张显得更加重要。

从某种角度而言，与其说是王石当年选择了郁亮，倒不如说是万科的发展需要选择了郁亮，郁亮甚至有着超越王石的理性。

在2011年抛出“过冬论”之后，郁亮领跑下的万科对市场节奏的判断和把控能力业界有目共睹，三年来万科实现逆势高速发展。

当众多开发商开始因为市场回暖而蠢蠢欲动时，郁亮依然态度谨慎：“我认为房地产的春天尚未到来。”

郁亮称：“接下来的两三年内，房地产行业还会是冬天。万科的产品还是主要面向规模地市中普通人的刚性需求。”

郁亮甚至直言，“冬天”是长期的，万科不指望春天或者夏天，尤其不喜欢夏天，万科一直奉行的“冬天模式”还会持续。

万科再定位

郁亮的研判基于一种趋势和现实，“未来10年，中国住宅需求量会稳定下来，甚至会萎缩。中国房地产市场规模大概为10万亿，按照如今一年1000万套住宅计算，10年内可能遭遇传统意义上的‘天花板’。”

郁亮甚至劝诫同行，不要再留恋过去的好日子，中国房地产市场现在已经开始进入了下半场，并将告别暴利时代。

新的角逐显然是一场马拉松比赛，而郁亮把万科的过冬之旅更比喻成一场没有终点的马拉松，但有一个模糊目标：成为一家世界级优秀企业。

伴随着销售额在2010年突破1000亿元，万科也一举成为全球销售规模最大的住宅开发商，但郁亮认为这并没有太多现实意义。

在郁亮看来，只有在公司治理结构、职业经理制度以及为社会做出的贡献等诸多方面做到最好，万科才算得上真正的世界级优秀企业。

对于万科来说，实现世界级优秀企业的路径和未来定位，将是从产品供应商角色转化到配套服务商的角色。

这样新定位的背景是，万科早期靠郊区大盘成功，而今天即便是在偏远的城乡接合部，纯住宅用地也越来越少，万科模式与城市发展脱节的挑战。

在这方面，万科有着很多次痛苦的教训，2008年万科放弃了深圳湾大运会的春茧项目招标，原本它最有机会中标。但后来华润地产恰恰凭借这一项目，很快取代万科成为深圳房地产市场上的“老大”。

郁亮认为，“我们狭隘地理解了专业化”，万科不应当拒绝这些新东西，完全可以“曲线救国”，否则就不是城市主流发展商。

多次内部检讨后，万科重新定义自己是“城市发展的配套服务商”，“你不给它做配套服务怎么得到发展的机会呢?”

尤其是争议最多的商业地产，郁亮多次坦言为“不得不做”。万科甚至进一步研究，以后可能会经营垃圾厂。

在上海，万科目前拥有20个项目操作。城市本身提供了无限的空间给万科，所以包括养老地产等跟城市配套服务相关的内容，万科都会尝试。

被低估的万科

世界上最可怕的事情是，比你优秀的人比你更努力。郁亮称，这场马拉松长跑中“万科不会停止探索的步伐，我们会一点点地往前走”。

登山与长跑，众人景仰与全民参与，郁亮在长跑这种平民化的运动中，不仅凝聚了企业士气，也契合了万科做主流住宅的市场定位。

平民化的东西也总会显得平淡无奇，郁亮每周坚持跑步，平均每天5公里~6公里。如果你喜欢跑步，你极有可能在万科楼下的跑道，或者深圳莲花山的小径上，迎面遇到同样在跑步的郁亮。他可以随和地与你交流跑步方法，告诉你，下雨天要穿越野跑的鞋子，晚上要穿有荧光条的鞋子，这样就能预防各种可能的风险。

郁亮领跑下的万科，似乎少了点了王石时代的精彩故事，总显得波澜不惊，而这恰恰让很多竞争对手开始低估万科。

在这个疯狂的行业里，赶超万科一直是最劲爆的话题，100亿规模时的顺驰、500亿规模时的绿城中国(03900.HK)、1000亿规模时的保利地产(600048.SH)及恒大地产(03333.HK)等。

但风云过后，顺驰在2004年没熬到上市那一天就资金链断裂，绿城中国2009年似乎有机会赶超万科，但2010年因调控陷入了危机，在500亿上止步。

用力过猛很容易造成内伤，郁亮的马拉松体育管理哲学，显然更崇尚均衡用力的可持续发展之道，步步为营。

实际上，自2008年经历波折至今，在郁亮领跑下的万科已经具备了越来越强的抗风险实力和领跑冲刺能力。

尤其是2012年，万科在资本上的斩获颇丰，收购南联地产、B股转H股，其资本市场短板逐渐补齐。

深圳房地产资深观察人士李咏涛指出，房地产金融化的趋势愈加明显，万科几乎抓住了资本市场所有可能的机会，这是它一直领先的重要原因。

郁亮多次表示，在行业下半场，房地产金融化趋势已非常明显。盖出好房子再也不是竞争力，怎么拿到钱、怎么把钱用好才是竞争力。

盛富资本董事长黄立冲也认为：“万科B转H一旦获批，能有的资本平台基本上都有了，没有人能比。万科做商业地产一直遮遮掩掩、欲说还休，其实郁亮的最大顾虑并非王石，而是资本。”

深圳地产界人士透露，最近工商银行深圳分行的一位副行长已经跳槽到万科，给郁亮做助手，郁亮后发之力不言而喻。