东莞：楼市好景还有多长？业内人士称暗含隐忧

今年以来楼市屡创新高

业内人士称楼市暗含隐忧

7月10日，一宗位于"流拍重灾区"寮步凫山村的曾流拍地块再次竞拍，被万科地产以5.3亿元总价拍下，溢价率高达127%，再次上演流拍地块成功"逆袭"剧目。今年以来，东莞土地市场不断升温，地价频频攀升，甚至拍出了近几年少见的"地王"地块，与此相呼应的是，住宅市场也同样成交旺盛，成交量与成交价格都处于历史高位。然而，经济增长速度放缓，近期股市下滑，银行"钱荒"严控贷款……这些与楼市上行趋势相反的经济大环境却让许多人对楼市未来表示担忧。

今年土地市场、住宅市场频频升温

土地市场频频上演逆袭

以前无人问津的地块，今年竟然成为抢手货，东莞土地市场频频上演逆袭战，甚至出现了已经几年未见的新“地王”，让许多业内人士很吃惊。

7月10日，位于寮步凫山村编号为2013WG026的地块进入拍卖阶段，最终东莞市万科房地产有限公司以溢价127%的53040万元强势拿下，折合楼面地价3523元/㎡。该地块曾在去年12月流拍收场，时隔半年，交易结果竟然截然相反。

据东莞中原研究部监测数据显示，上半年，东莞流拍地块占比12%，比去年上半年下降5%。同时，溢价率在100%以上的地块占比9%，同比增加9%，另外，上半年东莞土地市场甚至还拍出楼面地价达到6090元/㎡的“地王”，打破了近几年土地市场未出现“地王”的局面，而该“地王”地块周边相类似的两宗地块曾于去年因无人问津而流拍。

“以价换量”不再涨价楼盘多于降价楼盘

与土地市场升温相对应的是今年楼市成交旺盛。“被突然到来的高成交量砸晕了”。一名开发商这样形容今年上半年的楼市，于是不少楼盘开始调高价格，单价上涨幅度从两百元至两千元不等，更多的楼盘则收起了优惠，“以价换量”消失在东莞市场上。在楼价上涨趋势下，6月份，东莞住宅均价高达9273元/平方米，创下了东莞历史上最高的月度均价。

业内人士对此表示，上半年东莞楼市供应偏紧、需求旺盛、库存走低的市场背景，决定了上半年东莞房价总体呈现出上涨势头。东莞中原地产统计数据显示，从成交楼盘的价格环比变化情况来看，上半年房价上涨的项目占比始终处于主导地位。

深圳客比重加大为东莞楼市“添柴加火”

上半年东莞楼市成交创下历史新高，深圳客的贡献功不可没。从今年春节后开始，临深片区楼盘成交就成为东莞楼市的主要支撑者。据东莞中原研究部监测数据显示，上半年东莞住宅成交343万㎡，其中临深五镇成交100万㎡，占比29%。在塘厦、凤岗这些镇区的各个楼盘，几乎都能看到深圳客的身影。

近年来，随着东莞开发商对深圳客的开拓愈加深入，镇中心区板块的深圳客户比例也在明显上升，如凤岗三正·卧龙山现在深圳购买者比例达到60%以上。据不完全统计，塘厦、凤岗镇中心的楼盘深圳客的比例一般达到30%左右。

购房者追涨观望情绪消散刚需群体入市

位于万江的北大资源·御湾是今年上半年成交量排名全市第二的楼盘，购房者大部分是来自南城的白领，万江及周边镇区的人群。东莞市三元盈晖投资发展有限公司营销管理部总经理韩袁认为该项目热销的一个主要原因是主力户型是刚需产品。他告诉记者，该楼盘的均价为7600~7800元/平方米，价格颇具吸引力。

据东莞中原研究部监测数据显示，上半年东莞住宅成交面积343万㎡，同比大幅增长51%；成交均价8699元/㎡，同比上涨5%，上半年东莞住宅成交量价双双创下历史新高。此外，部分长期供应偏紧的二、三线镇区新盘陆续上市，有效激活了当地累积已久的购房需求。

韩袁认为，今年上半年楼市政策调控对东莞楼市影响小，房价不降反涨，追涨的心理让原先观望的购房者也开始入市，刚需大量爆发。

楼市繁荣背后的隐忧：

东莞楼市越烧越火，然而也有业内人士对于未来楼市的发展表现出担忧。“股市下滑，‘钱荒’出现，经济增长速度放缓，楼市却向上行……让人有山雨欲来风满楼的感觉。” 面对楼市成交旺盛，一名开发商在高兴的同时也表示出对未来的迷茫。

隐忧一：临深片区楼价被推高，脱离本土购买力？

根据东莞中原地产统计数据显示，2012年至今，临深五镇住宅供应量达到236万㎡。然而在凤岗、塘厦等镇区，由于此前供应较多，镇内原住居民的购买力基本上已经饱和，而凤岗、塘厦区域新莞人增长也不是特别明显，供应的大幅放量，促使开发商向深圳开拓新的客户资源。“随着深圳客入莞置业人数增加，也推高了临深片区房价，部分临深镇区的房价已经向深圳靠齐，甚至脱离了本地的实际购买力。”一名业内人士担心地说，甚至可能会加剧这些区域的楼市“泡沫。”

以樟木头镇为例，樟木头镇本土购买力有限，去年房价不到7000元/平方米，而今年樟木头镇楼盘深挖深圳市场，深圳客比例增加，今年上半年均价同比上涨了31%，由约6600元/平方米上涨至8645元/平方米。

隐忧二：地块拍出高价，非理性拍地或再现？

东莞土地供应减少，让不少开发商感到一地难求，加上楼市成交火，开发商手上资金充足，拍地补仓成为许多开发商首要选择。今年上半年成交的商住地全是镇区地块，各地块综合素质参差不齐，但从交易结果来看，成交仍然相对可观，溢价成交现象突出，反映市场需求量巨大。

对于频频拍出高地价的土地市场，韩袁认为，土地供应少了，很多人去抢，土地价格自然就高了。而一名不愿意透露姓名的业内人士则表示，楼市火热，一些从来没做过房地产的“菜鸟开发商”也开始转行，甚至会以高价拍下一些业内人士不太看好的地块，甚至可能会再现非理性拍地的现象。

隐忧三：开发商或重新采取“以价换量”回笼资金？

上半年，东莞楼市成交创下历史纪录，与去年成交总金额596亿元相比，今年前6个月已经相当于去年全年的59%。火热的楼市，令开发商对下半年的楼市普遍预期很高。然而6月份，市场传出银行“钱荒”消息，首次房贷优惠陆续被取消，银行贷款收紧，或将改变下半年楼市格局。

东莞中原地产市场研究部分析表示，下半年部分流动性将逐渐从金融体系内流出，流入实体经济。房地产行业资金也将被抽出一部分，这样房地产行业资金面将收紧。开发商尤其是中小开发商将面临较大资金压力，下半年开发商加快出货尽早回笼资金的动力加强，由此将加快推盘节奏，甚至不排除有部分开发商重新“以价换量”，营销手法上，垫首付等招数或将出现在更多的楼盘。