武汉释放百亿新房预售金 适度为房企“松绑”

昨日，武汉市房管局发布通知称，自7月10日起，全市商品房预售资金监管比例将下调，根据不同节点，监管比例下调幅度均为10%。记者采访多位开发商了解到，尽管对房地产企业来说，预售资金监管比例下调能加快资金的使用效率，是个利好消息，但并不意味着楼市调控松绑了。武汉这一新规定，对楼市下半年走势，影响也不会太大。

新规释放预售款逾百亿

去年10月1日，武汉市出台《新建商品房预售资金监管暂行办法》(下称《暂行办法》)，购房人的房款只能进入开发商在银行开具的监管账户，开发商不能直接经手，也不能随意动用，必须经过申请、审核程序才能动用。

根据武汉市的新房销售规模，去年该市新建商品房销售1622.98万平米，成交均价6547.08元/平米，总销售金额突破1100亿元。也就是说，预售资金监管每年要监管上千亿的资金，防止房企随意挪用。而这次监管比例下调10%，意味着可以为房企提供逾100亿的资金。

根据去年实施的监管办法，武汉市的监管模式和比例在国内算是很严格的，比如房企的卖房款分为重点监管资金和非重点监管资金，其中重点监管资金占比分别是35%、30%和25%。进入监管账户后，开发商使用时需要房企出具相关证明，按节点拨付。该监管模式，主要是确保房企收到的房款，只用于房子建设，防止挪用给楼盘带来烂尾风险。

据介绍，预售资金进入监管账户后，开发商在取得预售证一个月、结构封顶、竣工验收、完成初始登记等四个环节，每完成一个，才能申请动用重点监管资金;对于35%之外的非重点监管部分，开发商也需经过申请并审核通过后才能动用。

十家大型房企受益明显

根据武汉市房产局昨天发布的《关于调整武汉市新建商品房预售资金比例的通知》(下称《通知》)，此次下调，将重点监管资金比例从去年10月1日执行的35%、25%和15%三个档次，各下调了10%。

其中，对商品房项目形象进度达到结构封顶并已支付完封顶工程费用的开发企业，重点监管资金标准调整为项目总预售款的15%(此前为25%);对项目形象进度达到项目1/2并已支付相应工程建设费用的，重点监管资金标准调整为项目总预售款的20%(原为30%);未支付工程费用的，重点监管资金标准调整为项目总预售款的25%(原为35%).

对于大房企，此次调整直接规定了最低监管比例，即去年在武汉市开发施工面积在30万方、销售金额在15亿元以上、且无严重不良信用记录的房企，重点资金可直接按总预售款的15%实施监管。武汉市去年排名前十的房地产企业，年销售金额都在16.6亿元以上。预售资金监管比例下调10%，每一家房企被释放的资金在1.66亿元左右，利好明显。

对楼市趋势影响不太大

在流动性趋紧的背景下，调整资金监管比例，是否有放松监管的嫌疑?武汉市房管局相关人士回应本报称，武汉35%的重点资金监管比例和其他城市相比较算最高的，目前只有天津达到这个比例。目前的调整并不意味着监管力度放松。该人士介绍，新政策是为了方便房企尽快对各项环节进行结算，也利于开发商加快工程进度，增加商品房的市场供应。

就武汉市下调商品房预售资金监管比例，浦江中国市场研究总监梅水雄认为，此举能够缓和开发商的资金压力，对房企是个积极信号，但也可能增加房价看涨预期。中国指数院(华中)市场研究总监李国政则认为，监管比例调低，可以让房企资金压力减轻，日子更好过一些，但以此判断房价走势，还尚早。

某大型上市房企武汉公司负责人张先生则认为，早前武汉的预售资金监管比例，确实使企业的资金使用效率降低了一些。但经过短时间的磨合，大型企业面对资金监管已经有很好的应对措施。他所在的房企上半年在汉销售大几十亿元，资金比较充裕，资金监管放松是“锦上添花”，而非“雪中送炭”。某房企营销总监王先生则认为，资金监管放松利好开发商，但是直接预测会带来下半年房价上涨，则不太靠谱，起码他们不会因为这个微调，就改变整个集团的营销策略。