盘活住宅维修基金在于业主自治

据《华夏时报》报道，截至2012年6月，全国已公开的商品住宅专项维修基金信息的17个城市，归集资金总额超过1000亿元，但使用率不超过1%。巨量资金沉睡，而作为所有人的业主却无计可施。十几年来，全国归集的专项基金已经成为巨大的资金池，根据规定，专项基金按照房屋售价的2%-3%征缴，随着中国房地产市场的发展，该项基金还会增长，与此同时，越来越多的小区住宅以及公共设施需要维修或维护，如何有效使用这笔资金成为严峻的课题。

2008年住建部和财政部出台的《住宅专项维修资金管理办法》中规定，“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”换言之，专项维修基金的征缴具有法律强制性。专项维修基金的强制收缴，是为破解住户维护住宅共用部位和公共设施的可能面临的“集体行动困境”。经济学家奥尔森在其著名的集体行动逻辑理论中提出：在规模较大的群体中，成员人数众多，生产出来的公共物品为众人共享，不能弥补个人在集体行动中付出的成本。当个人回报低于所付出的成本时，理性人拒绝参与集体行动，采取“搭便车”。 住宅私有之后，如果没有强制缴纳的资金，那么共用部位和公共设施就会陷入“公用地悲剧”。因此，由政府制定法律来强制业主缴纳专项基金是破解业主们“集体行动困境”的良好方法。那么，为什么又会出现住宅专项维修基金沉睡的情况呢?

《华夏时报》披露北京的专项基金使用率为1.47%，远远低于一年期存款率，却可以领跑全国各城市。并非中国住宅的质量好到可以不用维修，而是专项基金的使用陷入了另一种困境之中。业主、物业公司、政府房地产管理机构、指定商业银行等构成了专项基金的“参与者”，从购房者签订购房合同缴纳维修专项基金开始，资金几经流转，所有权、使用权、监管权之间的界线已经模糊，到底谁是这笔钱的主人呢?理论上是属于业主，但是业主却无法便捷地支取和使用，从而让如此多的资金沉睡。

《住宅专项维修资金管理办法》规定：住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。决策原则已经很明确，但是资金使用的程序过于繁杂，以至于法律与现实严重背离。按照规定，住宅维修由物业公司向业主委员会提出整修建议，然后占住宅面积三分之二的业主或者占总人数三分之二的业主讨论同意，由物业公司提出整修方案，并将相关材料提交给政府有关部门审批，审核通过之后，由管理专项维修基金的指定银行将资金划拨给施工单位。如此长的审批链条，已经模糊了资金的所有权。更重要的是物业公司、政府以及指定银行，本只是进行服务和监督的机构，但是它们在资金使用审批过程中却起了决定性作用，业主委员会的地位反倒被边缘化了。

当法律不能满足现实需要的时候，需要修订法律。应该考虑修改《住宅专项维修资金管理办法》，真正实现所有权人决策的法律目标。住宅专项基金应该由业主自我管理，住宅专项维修资金管理不善，根本上还是因为目前实现业主自治的制度供给不足，才给了公权力干预专项维修资金的机会。所以，高效快捷地使用这笔资金还是需要努力落实业主自治。