15亿地产的十年僵局 一宗南京黄金地块上的司法拉锯

南京市的黄金地段华侨路，是众多房地产商争相追捧的地段。而离奇的是，华侨路56号的两宗地块，因为股权转让、司法执行拍卖和国土部门确权等环节的争议，出现了至少三家可能享有该项土地使用权的公司。

目前，最保守估计该地块及其附着建筑物的评估价值也约15亿元。但这个地块相关的三家企业，两级法院、地方国土部门一直处在僵持状态，无法明晰产权归属。

其中，该地原所有方，产值逾百亿的南京大地建设（集团）股份有限公司（以下简称“大地股份”）和其关联公司南京大地建设集团有限责任公司（以下简称“大地集团”）经司法裁定被执行拍卖该幅地块，但在司法拍卖中拍得该地块的江苏正泰房地产开发有限公司（以下简称“江苏正泰”）既未能获得权证，也未能退收8500万元竞标款。

这些争议持续了十年。广东省两级法院在权属事实认定上存在差异，南京市国土局曾向广东省高院发函确认该地归属大地集团。当事人认为，行政机关的作为可能受到了其他因素影响，因此已向多地纪检部门递送相关材料。

土地证悬疑？

华侨路56号地块的拍卖，始于2003年南京媒体的一则司法拍卖公告。5家房地产公司跃跃欲试。

拍卖标的为位于南京市华侨路56号宗地内的在建工程房地产（其中土地面积约4868平方米，土建工程已至±0），参考价6000万-8000万元。

同年10月26日，在南京市江宁开发区金陵饭店路1号南京湖滨金陵饭店1楼金陵厅，江苏正泰房地产开发有限公司（以下简称：江苏正泰）以8500万元整竞得上述地块。在拍卖说明上显示，此次拍卖的成交价包含该地块应交纳的土地出让金。

现场到达的公司有5家。但其他公司由于没有董事长到场，都是通过公司人员电话沟通进行举牌。江苏正泰抢得先机，在第一轮竞拍成功竞得该地块。随即，江苏实成拍卖向江苏正泰出具成交确认书。

江苏正泰是一家从事房地产开发与经营，房地产投资及咨询服务的公司，成立于1999年5月，注册资本金2100万元人民币。

根据评估公司资料显示，经到土地管理部门查询，华侨路56号为两宗地。一宗地号为06-002-007-026-1号，土地使用面积为572.8平方米，为出让土地使用权，已领取国有土地使用证；另一宗目前暂未领证，地块面积为4295.3平方米。在建工程覆盖该两宗地。

但是，10年之后的今天，地块上的大楼已经建好，顶端的四个大字是“大地建设”。江苏正泰几乎没有真正掌控过地块。本报记者掌握的材料显示，在其竞价摘牌后不久，事情就发生了戏剧化的变化。

在2004年11月2日，南京市国土局和江苏正泰房地产公司签订“建设用地调查勘丈委托协议书”，并界定华侨路56号地块为“出让”项目用地勘测界定来办理。这类勘丈业务一般是权证变更的前奏。

2004年10月18日，在南京市国土局向该市政府办公厅一份《关于华侨路56号地块有关情况的汇报》中，国土局称，在天河法院的裁定书和协助执行通知书未撤销或变更之前，我局应按照《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》要求办理天河法院的协助执行事项。

但是，早在2004年2月28日，该局却将土地证从法院认定的所有人大地股份，变更给了大地集团，并且在9个月零5天时间内即将权证颁发给了大地集团。

同时，更为离奇的是，华侨路56号的其中一个地块，在国土局办理土地证给大地集团的时候，更改了地籍号，由原先的地籍号06-002-007-021-1变更为06-002-007-021-2。地籍调查表显示，该土地使用类型属于划拨，用途为办公。

黄金地块拍卖拉锯

华侨路位于南京市中心最为繁华的地段。如果从2003年来定位华侨路，最为人知的就是从华侨路到金陵饭店仅三五分钟的路程。

现在，华侨路东头是南京最高档的购物中心德基广场，西头是严介和顶峰时期修建的太平洋建设大厦。总长不到两公里的路上，紧密的林立着各种商家，是一个不折不扣的寸土寸金的地段。

南京市华侨路56号宗地内在建工程房地产位于上海路和华侨路交汇处的东北角，处于新街口黄金商业区的西北部。2003年，该标的房地产土建工程已建至正负零，地下共计三层。

但是，这是一块没有办理标准土地使用证的黄金地块，其进入司法拍卖也引起多方争议。

2003年，南京大地建设（集团）股份有限公司和南通市华新建筑工程有限公司等数家公司产生工程欠款等纠纷，被起诉至广州天河区法院。

2003年，广州天河区法院对大地股份华侨路56号上的两个地块进行查封。两块地的地籍号为060020070211和060020070261，该法院裁定将上述两地块拍卖。

两宗地块土地使用面积总计约为4868平方米，其中引起争议的地块之一面积为4295平方米，为划拨土地。被广东省广州市天河区人民法院以（02）天法执字379之一号民事裁定书查封，当时其暂未领取国有土地使用权证，也为此后埋下伏笔。

资料显示，上述拍卖系广州市天河法院委托江苏省实成拍卖有限公司进行拍卖，拍卖底价为5793.9万元。房地产价值（含土地出让金）评估价格8277万元整，其中土地价格为4746.4万元。

2002年2月7日，广州天河区法院给南京市国土局发出“协助执行通知书稿”，对该地块进行查封。2003年9月份，广州天河区法院裁定查封大地股份华侨路56号土地宗地内在建工程及附属设施。2003年10月份，又因其他案件，对上述地块的土地使用权进行查封。

由于大地股份没有履行生效判决所确定的义务，南通市华新建筑工程公司2002年1月向法院申请执行，请求清偿工程款780余万元及利息。

法院对该地块进行查封之后，进行拍卖。最后裁定，位于南京市华侨路56号宗地内在建工程房地产归江苏正泰房地产开发有限公司所有。

接下来，广州天河区法院向南京市国土局发出协助执行通知书，解除大地股份华侨路56号的查封，将上述地块的土地使用权变更为江苏正泰房地产公司名下。

而南京大地建设集团有限责任公司（大地集团），向天河法院和南京国土部门发函，称，该地块系其所有，不能进行查封和拍卖。

国土局函件扭转裁定

这块地到底是谁的？天河法院在查封执行拍卖的时候，一直都认为，华侨路56号地块系大地股份所有。有资料显示，大地股份从1994年8月24日向南京市地籍管理处申请土地登记。该处出具《国有土地使用权证明》，至1997-1999年被执行人办理该宗土地的建设、规划、施工许可证，再至天河法院2002年2月7日查封该宗地的使用权，该宗地始终未发生过权属变更登记。天河法院据此认为，撤销拍卖，将造成国有资产的大量流失。

但是，大地股份和大地集团的历史关系则成为扭转事实的关键。

从历史沿革说，1953年，原苏北建筑公司迁宁，成立了南京建筑工程公司，也就是现在的大地集团。1954年10月4日，市房产局统征华侨路50号土地，后分成50、52、54、56，华侨路56号由南京市建筑工程局和南京市建筑工程公司使用（一套班子，两块牌子），后者即是大地股份前身。

1958年1月，南京市建筑工程公司改名为南京第二建筑公司，经多次更名重组后，1978年4月，划为市属管辖，改名为南京市第二建筑工程公司。1994年，该公司进行股份制改造，并改名为南京二建股份有限公司。1996年11月11日，更名为南京大地建设（集团）股份有限公司。

而直到2000年12月，经市政府批准才成立南京大地建设集团有限责任公司，为国有独资公司，授权经营公司的全部国有资产。2003年南京市建筑工程局也在一份函件中指出，因涉及变更手续及费用等历史原因，大地集团部分土地证未办理变更，仍在“南京市第二建筑工程公司”即大地股份名下。

因此大地集团认为，华侨路56号经此已系该公司资产，不是大地股份的资产，不能进行查封拍卖。此后，大地集团又引入民间资本改制为股份制企业。

2003年10月23日，南京市国土局给广州市天河区法院回函中，明确告知该法院划拨土地使用权的转让必须经过有批准权的政府和部门的批准。《城市房地产管理法》第39条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

但是，南京市中级人民法院在2004年2月11日一份函件中称，根据相关法规的规定，司法实践中始终遵循“地随房走”原则，凡涉及到附着于国有划拨土地上的建筑物所有权变更时，均直接作出相应裁判，在出让方根据土地管理部门的标准全额补交土地出让金后，由土地管理部门根据司法裁判进行变更。

此时，江苏正泰的工人已经进驻工地，江苏正泰和拍卖公司一致反对撤销拍卖。江苏正泰的开发计划就此落空。

但司法层面的争论一直在持续。2003年广东省高级人民法院撤销了天河区法院的执行裁定。在天河区法院复议后，该院又再次保留此前的撤销意见。其（2003）193-2号民事裁定书显示，其认为华侨路56号4295.3平方米的地块在2004年2月23日办理了土地使用证，使用权人是大地集团。

至高院2005年6月再次裁定前，其向南京市国土局核实咨询，确认了其划拨土地不应作为破产财产的性质，且通过相关函件确认，因为大地集团和大地股份的关联，大地股份曾接近办理权证，仅是因其曾经在该划拨地块上开发项目，但其最终土地权属仍然没有明确。而由于南京市国土部门已经在函件中认定地块属于大地集团，该院仍然决定撤销天河区法院的裁定。

此后，广州天河区法院相关人士一直坚持认为，上述拍卖是合法的，不应予以撤销。江苏正泰也拒绝接受高院裁定。该公司在举报中认为，华侨路56号土地的划拨性质，和国有企业权属的历史关系，并不是行政司法部门作出决定的唯一因素。