开发商应对调控搞“阴阳合同“ 统计数据假跌真涨

因为房价上涨速度过快，北京、广州等特大型城市相继出台了政府指导房地产销售定价措施。统计数据显示，政府限价后，两地房价上涨幅度收窄，政策取得初步效果。

但记者近期实地走访发现，开发商为了应对调控，也采取了捂盘惜售、拆分合同等花招，造成房地产统计数据“假跌真涨”的失真假象，建议政府加强监管，防止调控政策被架空。

“假跌真涨”?

在国五条北京细则落地后，北京市住建委表示，北京市新建商品房在新盘取得预售资格时，政府将对价格进行管理和引导，广州市国土房管局也在4月出台政策，对开发商预售价格进行指导。

中原地产广东项目经理黄韬等业内人士表示，从去年下半年以来，房价上涨幅度远超预期，尤其一线城市调控压力加剧，政府执行价格指导，如果一些楼盘价格涨幅过快、或者定价过高，难以通过申报，也就难以入市销售。这将对调节市场预期和市场价格带来直接影响。

按照北京、广州两地政府主管部门的操作办法，新楼盘取得预售资格的时候要报价，报价不能明显高于该楼盘此前的成交价，也不能明显高于周边同类品质商品房的价格。如果房地产开发商不接受指导，就不发放预售许可证。

但实行几个月，这一控制房价、调控市场的重拳却打在“棉花”上。记者走访发现，开发商面对调控限制，用出了种种花招。

拆分合同、“精装房裸卖”。有业内人士向记者介绍，位于广州南沙的某楼盘，为应对政府限价，把原本规划出售的精装房合同分拆成“毛坯房”和装修合同，毛坯房的合同单价控制在政府指导定价线内。记者查阅数据发现，通过这种方式，去年底网签均价还在12000元左右的楼盘，今年6月底就“逆市”下降到不足1万元。而楼盘工作人员也表示，可以通过分别签订房屋和装修合同的方式，实现网签。

捂盘惜售。黄韬介绍，预备售价2.6万元，指导定价2.1万元，位于海珠区的凤乐雅轩因为申报价格过高、拿不到预售证，至今尚未开盘。

“量价齐跌”隐现统计失真

5月，广州十区新建商品住宅网上签约均价15405元/平方米，同比上升11.7%，环比下降5.9%。按照政府指导部门的说法，在采取了政府指导定价等针对性措施后，新建商品住宅交易价格回落，市场开始出现一些积极变化。

但商业机构统计的变化趋势却并不一致。据统计，在其抽查的100个楼盘网签均价中，价格环比上涨的楼盘为44个，占据44%，而降价楼盘仅为19%，价格基本不变的楼盘的比例占据37%。调查结果显示，房价涨势仍然明显。

而记者近期走访发现，位于广州市荔湾区的龙津华府，销售人员报给记者的价格从年初1月的3万元上调到3.5万元;在位于海珠区的罗马家园，去年10月的价格是2.5万元，而在附近5月拍出一块楼面地价3.5万元/平方米地王之后，近期报价已经上涨到3.3万元;位于天河区的瑞安创逸，去年底的价格是3.3万元，目前价格涨到4万元。

“从统计看，环比上涨的楼盘多、下降的楼盘少，涨价的幅度大，下跌的幅度小。”一位房地产销售经理对记者如是说。

暨南大学管理学院教授胡刚分析，“房价被回落”，一方面是调控限制高房价项目入市，郊区中小户型比例增加，从成交结构上拉低了房价。需要注意的是，目前高价楼盘并未有降价的趋势，只是暂时被限制入市，还有更多的开发商选择了拆分合同销售、精装房裸卖等办法，“统计数据的变化并没有真实反应市场变化，看似房价数据下降了，但开发商钱也没少赚，最后就只有老百姓被忽悠了”。

一位不愿透露姓名的专家表示，某大型城市，国家统计局统计房价上涨居首，地方政府统计房价首次环比下跌。就其所知，国家统计局和地方使用的都是同一数据，来源都是地方国土房管部门，即便使用的计算方法和日期可能有少许偏差，“但怎么可能连涨跌趋势这样的大方向都不一样?”

监管不严调控或被架空

一些专家认为，房价数据统计失真危害巨大，如果市场数据出现了严重偏差，由此可能导致中央决策出现误差，建议地方政府对于当前出现的阴阳合同、拆分合同抬头之势要加强监管。

记者从政府内部人士了解到，政府在审批预售价格时已经要求开发商注明“毛坯或精装修房”，因此如果发现申报注明毛坯房而又要购房者签订装修合同，就属于违规。熟悉房地产领域法律问题的盈科律师事务所律师周玉忠表示，开发商拆分合同逃避限价违反了一房一价的明码标价，也涉嫌虚假价格，政府有关部门对此应依法予以纠正和查处。

一位开发商对记者表示，在实行限价的北京和广州，这样操作的开发商“绝不只是一两个。如果政府不能严格加强市场监管，再严格的调控措施也只会变成‘空调’”。

专家建议，年中已过，中央有关部门应该对地方执行调控完成情况和进度进行一次“半年考”，发现问题，排查漏洞，对执行不力的部门和责任人加强问责监督。