网传购房避税攻略不靠谱 地税:以房抵债等行不通

本市3月30日发布了“国五条”细则的落地政策，这份被称为“京十九条”的政策，首次将二手房市场纳入本市调控体系。“京十九条”已颁布3个多月，近期，一些涉及“避税”方法的文章点击率持续飙升，网络上有“以房抵债”，老人将房屋低价“卖”儿女等“避税攻略”。这些招数能否行得通?记者对此追访了地税部门和房管局的交易大厅，税务人员表示，“避税攻略”其实不靠谱，市民不可轻信。

“以房抵债”仍按销售征税

“别说是20%的个税了，就连2%我也不用交!”顺义居民老王准备买套二手房，对现有政策研究了一番后，他自以为发现了“漏洞”。原来，老王私下跟卖家商量好了，先把购房款打给卖家，前提条件是卖家出具一张到期不还款“以房抵债”的欠条。届时，老王以到期不还钱为由起诉卖家，让法院对房产进行强制执行，实现“以房抵债”。

通过这种方式就能不交税吗?答案当然是否定的。

顺义区地税局相关负责人告诉记者，根据国家税务总局相关规定，无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制行为活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，“纳税人均应依法申报缴纳税款。”

“以房抵债”相比正常出售二手房，税收是否更少?对此，税务部门表示：单位或个人以房屋抵顶有关债务，无论是经双方协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主因减少了债务也取得了经济利益，因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，实际上也按“销售不动产”税目征收营业税。

除此之外，在此过程中还要缴纳个人所得税及契税。

孩子两套房不能接受老人过户

市民陈女士这两天向多位好朋友及中介人员咨询，因母亲年纪已大，想在过世前将名下房产加上陈女士的名字，不知是否像网上传说那样，可低价卖给儿女，或者办理赠与?而记者追访发现，新政策实施后，老人要将自己名下房产过户给子女，需要仔细咨询和计算，如果子女名下已有两套房，目前无法实现过户。

昨天，记者来到位于上地服务中心的海淀区房屋管理局办事大厅咨询台询问：儿女名下已有两套房，老人还能通过买卖或赠与过户给儿女吗?

“不可以。”咨询台右侧的一位工作人员立即回答，并建议记者拨打市建委便民咨询电话59958811询问。记者随即拨打了该号码，对方工作人员说，北京市户口的居民只能限购两套住房，儿女名下已有两套房这种情况符合限购政策，因而不能接受老人的过户。如果子女已成家，且名下无房或只有一套住房，这种情况下才可以办理过户。

“陈女士已有两套房，如果母亲的房产目前因限购不能过户，老人去世了也不行吗?”工作人员说，在限购政策下是不可能办理过户的，老人过世后，经过相关财产公证，可以出售老人房产，子女只能以现金等方式继承。

父母“送”房买卖和赠与税不同

老人不办理过户，仅在房产证上添加子女的名字，到底行不行?据了解，从法律上来说，“加名”实质上是增加房屋的共有产权人。可以以房地产权赠与、买卖或析产登记三种方式办理。其中以房屋析产登记增加房屋共有权人仅适用于夫妻之间。那么，老人将自己名下房产过户给子女，只剩下买卖和赠与两种方式，哪种方式更合适?

“通过赠与的方式，将房产过户到子女名下，肯定要优于通过买卖的方式吧?”一名市民这样认为。但记者获悉，因为买卖二手房要交不少税，很多老人希望办理房屋“赠与”手续。其实不然，两种方法可谓各有利弊，还需根据自身情况来具体分析。

通过赠与的方式过户房产，根据有关规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，对当事双方不征收个人所得税，同时免征营业税。但是，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人按受赠房产市场价格全额征收契税，税率为3%。

此外，赠与房屋还要经过公证，而根据有关规定，证明财产继承、赠与和遗赠，费用按受益额的2%收取，所说的“2%”并不是商品房当下市值，而是评估价。评估价要比商品房市值低很多，但近年来北京房价翻了数倍，评估价再低，基数也不小。

卖满五年惟一房税费较少

到底老人房产该办“买卖”还是“赠与”，记者到链家地产、中原地产等多处二手房中介公司门店咨询，中介人员王先生给记者仔细算了一笔账。

以某小区一套114平方米的普通住房为例，由于房产居住已满五年，且为惟一的住房。如果按买卖方式过户，由于该房是满五年惟一的普通住房，所以免征个税和营业税，只需缴纳契税。契税将是过户价格的1.5%。中介人员用过户指导价约为21000元每平方米乘以114平方米，得出过户价约为230万元，再用230万元乘以1.5%，得出需缴纳的契税为34500元。

如果按赠与方式过户，需缴纳契税和公证费。契税为市值的3%，230万元乘以3%等于69000元。公证费为评估价的2%，用链家地产网站给出该房的评估价417.44万元乘以2%，得出83488元。该房需缴纳的契税和公证费的总和为152488元。

也就是说，对居住已满五年，且为惟一的住房，老人将房子“卖”给子女，仅需缴税34500元;而老人将房子“赠与”子女，要缴纳的契税和公证费的总和为152488元，要交的税费高出了11.79万多元。显然，买卖方式更划算。