中小房企融资之困：金融创新决定未来？

多位开发商向记者反映，尤其是中小开发商，国内的融资成本，普遍在11-12个点之间，而同样的情况，香港可能只有4个点。不要小看这7个点的差距，融资能力和成本将决定房企发展模式。

中小房企对房地产信托情有独钟。但悲观主义者经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟对房地产信托未来3到5年内出现的违约情况表示担忧。他甚至直接建议听众，如果要投资信托的话，要将信托产品持有的期限放得短一些。

资金之困

房地产行业一个不可争议的事实是，房地产利润正在逐年下滑，除了受到房地产调控因素以外，还包括资金成本逐年上升。

西安交大上海金融研究院院长、尚阳投资董事长于东升称，2010年以后，房地产销售利润不断下滑的趋势越来越明显。2003年到2010年，全国房地产开发购置土地的费用除以面积年均增长22.9%，同期房价上涨是16.3%，也就是说，资金和成本的上升导致房地产行业的利润下降是明显的。

建银精瑞资本管理集团董事长李晓东认为，本届政府虽然没有明确表态，但从最近的走势看，未来的货币供应要比上一届政府从紧。“房地产的主要问题，是要将短期资金用到长期投资的项目中，也就是‘短用长投’，但房地产是需要长期资金支持的。到目前为止，房地产的融资，绝大多数是长期资金的需求，6月份以后，我们明显感觉到资金面收紧。”

李晓东判断，下半年开发商的融资成本会逐渐走高。今年上半年是这几年以来开发商融资的最低点，一般的信托、基金，对中等规模开发商的融资成本今年上半年是13%到15%。但到现在，开发商的融资成本上去了2%。“融资成本上升的主要原因是，信托以及私募通过银行单一资金渠道的机会越来越少。

润都资本创始合伙人向阳认为，资本是追逐利润的，金融在地产产品中起到的作用会越来越大，这也预示着金融在地产领域获得的收益也越来越大。

突围之道

于东升认为，整体而言，中国经济并不差钱。这几年释放出来的流动性，在目前的市场环境当中，绝对是够用的。现在的主要问题是如何配置，将资金配置得更加有效合理。

于东升称，当前政府总体的方向是盘活存量，用好增量。房企应该抓住机遇进行转型升级。如果抓住了政府所提倡或者是鼓励的发展方向，并能获得很好盈利的商业模式，开发商获取资金相对还是比较容易的。

北京嘉丰达资产管理有限公司总经理王珲也认为，大型房企基本是不缺少资金的。上半年全国房地产的销售额达到了3.32万亿元，比去年增长了43%。并且，现在很多房地产公司都在海外上市和发债。资金的困难将主要集中小企业。

“未来大型房地产企业的集中度会提高，市场占有率会上升，剩下的小企业的生存空间会被逐渐的压缩，因此需要基金和信托站出来，跟小企业进行合作。小企业需要低成本的资金，我无法提供，但我可以做股权，大家按照股权分配利润。”王珲称。

于东升表示，新型地产模式面临的变化和发展可能会通过产业链整合和放大到特定的产业。比如扩大区域就业能力和区域城镇化，对于投资商而言，可以结合新型城镇化以特定的产业带动产业的整合，实现产业的聚焦和带动区域的发展，并且充分运用综合的金融手段进行融资的支持。这是未来潜力最大、空间最大、盈利也是最强的商业模式。

王珲目前所运作的金融创新主要聚焦在产业地产。具体而言，就是根据城镇化来做产业地产，尤其关注政府重点发展的城市群周边的可以与大城市形成分工附属小城市中的产业地产。