商业地产“地标”冲动 盲动上马或现危机

住宅市场持续调控下，各路资本加快商业土地购地步伐，扎堆涌入商办市场，尤其是进入中国内地商业地产，内地多数评论认为，二三线城市的商业地产价值仍待挖掘，笔者也不否认，二三线城市的商业地产的确存在发展机会，尤其是在城市核心地段及新兴商圈区域，商业地产面临着新的发展机会。

数据显示，在二三线城市，近期在建或拟建的城市综合体数量，成都80多个、合肥22个、无锡20余个、福州16个、石家庄15个、济南16个，就连刚刚获批经济特区的喀什，市区人口约30多万，规划和在建的城市综合体也多达到18个。

全国都在上演商业升级，这也是地方政府与房产商共同上演的造城计划中的重头戏。尤其是随着一二线城市的商业地产日趋饱和，三线城市商业地产大发展正是大势所趋。

二三线城市商业地产大发展的三大原因

近几年来，二三线城市商业地产发展迅速，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，主要有三大原因：

第一、城市化进程新的城市发展规划及商业环境不断升级是主因。中国仍然处于城市化进程的快速发展阶段，二三线城市在这个阶段不断推出新的城市规划，这个规划涉及新的城市副中心、新兴商圈、区域合并、原有城市区域功能升级等诸多方面。这些规划将直接导致社会及经济资源向这些区域集合，也就直接导致中国二三线城市正不断成长并经历着快速的发展。

有关机构预测，随着中国发展重心由出口导向转为国内消费，预计到2020年，一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，这也预示着今后十年里二、三线城市所蕴含的巨大商机。

第二、产业结构不断升级带动经济发展，以及由此所带来的城市化进程加快及商业升级正成为二三线城市商业地产发展的重要因素。

第三、当前住宅市场限购的市场背景下，众多房企将视线转移到具有发展潜力的二三线城市的商业地产，从企业自身的角度而言，主要也是为了实现其整个企业体系内部自有的现金流结构中实现投资商业地产的资金与投资住宅地产、其他产业的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补。

商业地产“地标”冲动，盲动后或现危机

二三线城市商业地产建设一路高歌猛进，万达集团、宝龙集团、凯德置地等知名开发企业和投资机构也声称将持续重点关注商业地产尤其是城市综合体的开发，并加大投资力度。二三线城市各类综合体项目井喷，商业地产挺进“地标时代”。

由于布局过早、市场定位不清晰及同质化竞争等问题也导致当前二三线城市商业地产同样面临竞争加剧，这不仅仅直接导致区域内商业地产供应量偏大的问题，而且在未来面临更多的是长时间的培育及项目的经营问题。

对于一个具体商业地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资商业地产的资金与投资其他产业的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为商业地产投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。

雄厚的资本成为商业地产市场决胜的必不可少条件，但是良好的资本运营能力与创新能力、投资商业地产赢利模式的确定，与市场的前瞻性的判断将成为决定商业地产投资者成功与否的关键因素。