华润置地被曝紧急催款 地产资金盛宴现拐点

近期，有媒体报道称，7月中旬华润置地上海公司紧急召集公司营销经理与银行相关人士开会，商讨项目目前遭遇的银行贷款问题和销售回款进度问题。据悉，会议持续4个半小时，主要内容分析华润置地在上海的四个项目华润江湾九里、华润佘山九里、华润外滩九里以及华润中央公园的资金回收情况，并分成四类客户制定了资金催要计划。

与此同时，兰德咨询总裁宋延庆近期也告诉《每日经济新闻》记者，上半年多数地产企业的融资成本正在上升。其中开发贷由去年的8%上升至8.6%，信托融资的成本则从9%~12%，上升至13%。第一家公布半年报的上市房企宋都股份财务数据也显示，上半年的融资成本确实较去年有所增加。种种迹象预示，开发商资金盛宴的拐点可能即将来到。

上海华润被曝紧急催款

国家统计局的最新数据显示，1~6月份，房地产开发企业到位资金57225亿元，同比增长32.1%。按照统计局制作的《全国房地产开发企业本年到位资金增速》的曲线图，今年前六月，几乎是最近一年中增长最快的六个月，甚至是被认为“钱荒”的今年6月，房地产资金增速仍在上升。在房企的资金组合中，预售款、定金和按揭贷占到了四成比例。

然而，有迹象表明，房企下半年的资金将不会像上半年那样充裕。

以上海华润置地为例，最近其就遇到了资金困扰。

《中国房地产报》7月22日的一则报道称，一位参加华润上述会议的银行内部人士透露，会议详细讨论了华润置地上海公司每一个项目的销售回款情况，并且制定了催款的严格步骤：一旦与客户签订预售合同，必须在规定时间内付款，如果逾期未付款，华润将发出两遍催款函；仍然未付余款，华润将发出律师函；律师函之后未付款就解除合同，重新定价再销售。这种现象极为罕见，即使在去年资金链都普遍紧张的前提下，也没有催得如此紧迫，而且催款情况通常只在年底才会出现。

对上述报道的真实性，《每日经济新闻》记者昨日采访华润上海公司相关负责人，该人士承认，确实有华润营销经理和银行人士共同参加的会议，但强调上述会议是月度常规会议，每月都有举行。部分报道内容与事实有出入。

记者从网上房地产的监测数据看到，位于嘉定的华润中央公寓是华润四个项目中合同撤销率最高的，截至目前，共有68次合同撤销记录。而根据中房信方面的监测，上述项目恰恰就是华润置地上海公司今年上半年的主要销售项目。

住房贷款发放放缓

无可否认的是，房地产按揭贷款确有收紧迹象。21世纪不动产上海锐丰分析师罗寅申告诉记者，二手高端住宅个人按揭贷款的批准周期正在延长。原来从申请到发放，只需要20个工作日就可以办理的按揭贷款，在3月份以后延长至需要1个半月左右，审批的力度也比以前严格。另一方面，原来可以办理公积金、商业混合按揭贷款。但是今年以来，公积金贷款的申请基本很难受理，客户更多是办理商业按揭贷款。

德佑地产交易按揭部总监杨永俊证实说，4月份以来公积金贷款出现了收紧，审批力度明显加大，今年内没有放松的迹象。此前，多地媒体报道都披露，公积金贷款已经无法办理，难以贷到钱。

在这样的背景下，地产商的资金盛宴也许到了散宴时。睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文说，随着钱荒的加剧，银行除了加强企业贷款的回收力度，对消费者端的贷款也开始收紧。相对企业客户而言，个人客户的贷款要优质很多，按道理来说，银行是非常乐意针对个人放贷的。

专家称开发商贷款成本上升

在资金紧张的大背景下，开发商的资金成本正在上升。尽管上半年有机构统计，房企成功从香港获取的各类资金超过700亿元，其中不乏以低于基准利率获取的贷款。

此前部分地产商在接受《每日经济新闻》记者采访时透露，公司近期申请到的开发贷利率较为便宜。

但是，宋延庆却表示，绝大多数地产公司的融资成本不降反升。虽然上半年确有一些地产公司从香港等境外市场获得低于基准利率的融资成本，但上述资金占整个行业开发资金的比重仅3%。

根据宋延庆连续观察地产上市公司融资公告的情况，多数地产公司融资成本都较此前上升，即使行业龙头也不例外。他告诉记者，上半年多数地产公司的融资成本有所上升，尤其是采用信托融资的，成本更已高达13%以上。

此前，兰德咨询专题研究房企年度利息支出与净利润比例关系后发现，TOP20房企中，占比相对较低的是30%左右，高的则超过70%。全部上市房企中，81%的企业超过了33%，36%的企业超过了50%。

和宋延庆的观点相似，中投证券也认为，房企的融资成本正在上升。尤其是央行取消贷款利率下限，推动利率市场化，此背景下短期内银行额度较紧将推升资金成本，影响行业销量与经营成本。

上述机构认为，本轮金融机构去杠杆、调结构剑指房地产，预计通过理财产品进入房地产领域的资金将被部分挤出，在资金成本与规模上将双重打击房地产行业。

不过，同意这一看法的目前还是少数。大部分券商机构认为，在贷款利率下限取消后，房地产融资会出现“强者恒强，弱者恒弱”的马太效应，部分大地产公司或许可以得到相对低的融资成本。