地产板块吹响“逆袭”号角

估值安全调控政策见底

受益于高层定调地产平稳发展，房地产板块昨日集体暴涨，多股开盘后即涨停，但随后,房地产板块有所回落，个股也有打开涨停的局面。

至收盘，顺发恒业、黑牡丹、大名城涨停，“招、保、万、金”四大龙头股涨幅均超过2%，地产股板块涨幅为2.04%，主力资金流入5.4亿元。

调控政策底已成

中共中央政治局7月30日召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作。在房地产市场方面，政治局会议去年对今年一季度及全年提出的要求是“加强房地产市场调控和住房保障工作”，但本次会议提出，“促进房地产市场平稳健康发展”，未提及调控，业内分析这可能表达了高层对房地产市场的新态度。

国泰君安研究员孙建平指出，此次表态信号意义重大：这是新一届领导集体第一次对房地产市场正式表态，并无过去逢表态必提的“房地产调控”、“不动摇”等严厉措辞，而是“促进房地产市场平稳健康发展”，预计这是房地产行业政策趋向市场化的重大正式转变。

浙商证券研究员戴方认为，面对宏观经济下滑的现状，房地产调控的政策底已成，年内紧缩性调控政策出台的几率极低。

戴方重申房地产行业“看好”投资评级，基于如下三点原因：一是从短期看，行业的政策底、行业的估值底以及行业业绩的高保障率；二是从中期看，房地产行业市场化改革的制度红利释放值得期待；三是从长期看，以人为核心的新型城镇化，开创房地产行业未来20年的发展空间。

不过，平安证券分析师周雅婷并不认为中央对房地产的政策导向出现了拐点式的变化。

周雅婷指出，行业投资逻辑的反转需要政策面和基本面的共振，政策面短期不存在反转的基础，即使有，也将是宏观层面整体实现的顶层设计改变，需要时间的铺垫，不是一蹴而就的事情。

上半年平均净利润增速33%

30日，万通地产发布2013年中报，称其上半年营收为7.09亿元，同比上涨11.82%。

随着万通地产2013年中报的发布，各大房企上半年“中考”业绩也将相继公布。

不过，申银万国研究报告对上市房企业绩预告的监测来看，2013年房地产企业业绩和净利润情况整体向好，但部分中小房企由于资金紧张和产品区域布局不利等诸多因素，可能出现首亏或续亏。

申银万国对所覆盖的17家重点公司进行了预览，整体看2013年上半年平均净利润增速为33%(剔除南国置业913%、滨江集团885%)，与一季度的33.2%(剔除扭亏的首开股份、世联地产，及华夏幸福2995%)基本持平。全年看归属于母公司净利润增速超过50%的公司有6家(一季报4家)，20-50%的公司有6家(一季报6家)，同比下降的公司3家(一季报1家)。

不过，申银万国分析，开发商间存在分化，差异主要来自公司所在区域市场景气和价格的差异，区域市场景气、价格上行明显的公司都获得了大幅增长。

销售维持高速增长

申银万国指出，上半年房地产销售维持高速增长，重点上市公司销售额同比增长54%，高于全国及一二线城市整体表现，公司间分化主要来自于所在区域市场景气和价格的差异，维持全年重点公司销售额增幅27%的预测。

具体而言，2013年1-6月全国房地产销售额同比增长超过40%，特别是一季度，同比增幅一度接近80%，复苏趋势明显；一二线城市(40大城市)市场复苏更为明显，销售面积和销售金额同比增幅分别为28%和44%。上半年净利润增速基本持平，重点公司整体增速达33%(剔除南国置业和滨江集团)。

从申万跟踪的重点上市公司来看，合同销售额整体增速达到54%，高于全国及一二线城市整体表现，预计2013年重点上市公司销售额仍将有27%的增长。

龙头企业高调拿地

上半年良好的销售业绩为开发商高价拿地注入了底气。

数据显示，万科、绿地、保利分别以843亿、653亿、648亿占据上半年国内房企销售前三甲，销售业绩均实现同比大幅增长。

近期，房地产龙头企业纷纷高调拿地，各地“地王”不断产生，这其中也频现上市房企的身影。

7月3日，保利地产以23.56亿元在上海拿地，溢价率高达132%，刷新了今年上海土地溢价率纪录。万科则是以48.7亿元竞得上海市浦东新区张江高科技园区中区地块，刷新了总价地王的纪录。而这个纪录是绿地集团在七天前刚刚创下的。

平安证券武汉营业部投资顾问朱熹表示：尽管面临国五条的宏观调控，但地产行业在上半年的业绩并没有受到明显影响，开发商对行业前景依然乐观。

三成公司增长超五成

申银万国研究报告显示中报同比增长超过50%的公司有6家，占35%：南国置业(0.12元，增长913%)(括号内为预测中期每股收益和同比增长率，下同)，滨江集团(0.62元，增长885%)，世联地产(0.24元，增长140%)，招商地产(1.48，增长109%)，华侨城A(0.24，增长70%)，苏宁环球(0.32，增长60%)。

增长在20%-50%之间的公司有6家，占35%：华夏幸福(1.89元，增长32%)，保利地产(0.48，增长35%)，荣盛发展(0.58元、增长31%)、万科A(0.43元、增长28%)、北京城建(0.52元，增长20%)、世茂股份(0.61元，增长20%)。

增长在0-20%之间的公司有2家，占12%：金科股份(0.64元、15%)、福星股份(0.39元，15%)。

增长在-40%-0之间的公司有3家，占18%：首开股份(0.14元、-10%)，金融街(0.25元，-30%)，金地集团(0.07元，-40%)。

■ 专家观点

留一分清醒留一分醉

申银万国建议关注政策长效机制建设，推荐业绩确定的低估值的行业龙头和优质成长股。目前市场销售状况较平淡，预计7、8月销售亦缺乏亮点，政策短期趋严概率不大，可关注长效机制建设为行业提供长期成长空间。

周雅婷分析，基本面上来看，8月的成交较7月会出现略微的同环比改善，集中供应的窗口仍然在三季度末，市场的矛盾仍然在供给而非需求，下半年影响成交的核心因素在于政府对预售证的管理以及市场流动性变化对购房者购买能力的阶段性拖滞。

申银万国指出，目前行业龙头及优质成长公司估值仅在7倍左右，而销售增长快于行业整体、业绩确定性高，在当前市场环境下更具吸引力，建议配置保利地产、万科A、华夏幸福、南国置业等。

戴方建议关注全国化布局的荣盛发展、金地集团；区域龙头的金科股份、冠城大通、滨江集团、福星股份。

孙建平认为，下半年房地价压力下降，政策环境趋好将逐步兑现，行业估值修复至10-11倍估值中枢可期，维持地产板块下半年超30%空间的判断。推荐招商地产、华侨城A、荣盛发展、保利地产、金地集团、苏宁环球、冠城大通、阳光城、中南建设等坚持走全国性高周转龙头。

对于房地产股行情的性质，周雅婷认为，行业基本面层面超预期的概率较小，平稳沉闷是主线。这样的基本面映射的仍将是一个“短频、窄幅”的投资环境。投资是反弹而非反转，留一分清醒留一分醉。