如何促进房地产市场的平稳健康？

■孙兴杰（经济学博士后）

7月30日，政治局召开会议为下半年经济定调，对于房地产市场发展的表述为“促进房地产市场平稳健康发展”，这一表述被认为是房地产市场调控风向大转，地产股上扬，但这并非意味着政府鼓励房地产市场的发展，更不是放任房价上涨，而是遵循市场规律的中性调控，与本届政府“亲市场”的政策思路是一贯的。

2003年以来，房地产成为国民经济的支柱产业，在过去几年中，调控房价几乎成为最热门的话题，但是最近几年也是房价暴涨的几年。与此同时，房地产投资在社会总投资的比重里居高不下，如果房地产市场崩溃，经济增长就会调头而下，因此，调控房价的政策不断出台，但是房价却像弹簧一样越压越高。

2013年以来，GDP增长不断放缓，第二季度增速下滑到政府的“下限”，政治局会议确定了“稳增长”的基调，消费不振、外需不足，投资又一次成为拉动GDP增长的主力。房地产的投资又是投资的大头，所以，房地产投资的“平稳”对于“稳增长”至关重要。发改委主任徐绍史在接受媒体专访时指出，投资需求的潜力依然巨大，全年投资有望保持稳定增长，下一步国家将着力推进改革创新，激发投资潜在活力，提高投资效益，促进投资平稳健康增长。从中我们可以看到，稳增长需要稳投资，而房地产市场是投资的重要部分，因此需要“促进房地产开发投资平稳增长”。由此可见，房地产市场在稳增长中的角色。

从中国经济的现实而言，房地产市场的投资需要平稳增长。一方面是巨大的需求，另一方面房地产的关联产业众多，并与地方财政紧密相连。新一届政府推动以人为本的城镇化，但中国真实的城镇化率不容乐观，大量的农民工虽被计入城镇人口，但是他们的住房、公共服务还有“欠账”。随着城镇化的推进，房地产市场还将扩大。除此之外，房地产市场与土地市场紧密相连，土地财政是地方政府收入的重要来源，随着地方债务的膨胀，房地产市场出现的波动会增加地方政府违约的可能性，尤其是三四线城市，房价大跌，鬼城频出，地方政府难以承受债务之重。“平稳”二字，除了有防止房价快速上涨的意思，也隐含着避免房价暴跌的含义。

最近房地产市场呈现冰火两重天的现象，像鄂尔多斯、温州、营口等地的房价在下降，而一线城市地王频出，房价也呈现大涨的态势，“平稳”与“健康”确实非常需要。值得关注的是，对房地产市场政策的表述是中性的，凸显了尊重房地产市场自身规律的意图。过去几轮的调控主要集中于压制需求，控制交易环节，同时扎紧土地供给的口袋，而本届政府的改革主要从供给一端着手，增加供给，而不是抑制需求，供需平衡才能稳定房价。

国土部最新数据显示，上半年全国房地产用地8.24万公顷，同比增长近四成，增加土地供给，才可能缓解住房供需失衡的状况。此外，2014年6月将出台不动产登记政策，这对于控制投机需求可谓釜底抽薪，另外在持有环节上进行税收的平衡，也能够败一败投机购房的虚火。

房地产市场的健康取决于其市场化的水平，如果一味逆市场进行调控，只会适得其反。市场的发育和规范不是靠一两个政府法令就能完成的，而是需要政府给予更自由的空间。因此，若将中性调控解读为刺激政策，可能是误解了政策本意，罔顾了当下及未来房地产市场的方向。